Tabelle millesimali: si possono modificare?

Le tabelle millesimali: cosa sono, a cosa servono e come nascono. Le tabelle si possono modificare se ci sono rilevanti cambiamenti nelle proprietà private.

Come è noto, le quote condominiali sono dovute e versate in proporzione al valore della singola proprietà. Sappiamo, cioè, che la partecipazione alla gestione e manutenzione della cosa comune, deve avvenire da parte di tutti i condomini, ma non in parti uguali. Ad esempio, il proprietario dell’attico di lusso o dell’appartamento di cinque vani più accessori, non potrà mai pagare una quota uguale a quella dovuta dal condomino dell’appartamento di due vani al pian terreno. Quindi, in relazione alla gestione dei beni condominiali (manutenzione ordinaria e straordinaria, acqua, luce, gas, compenso amministratore, ecc), per stabilire, con certezza matematica, il valore delle singole proprietà, si ricorre alle ben note tabelle millesimali: ma cosa sono queste tabelle e come nascono? Si possono modificare o resteranno sempre in vigore immutate ed immutabili?

Cosa sono le tabelle millesimali?

Si tratta dello strumento utilizzato in tutti i condomini, per stabilire il valore delle singole proprietà condominiali rispetto ai beni comuni (che, ad esempio, sono i muri perimetrali, la facciata, le scale, i servizi condominiali, ecc). In sostanza le proprietà private sono valorizzate in millesimi, in questo modo consentendo la divisione della spese condominiali ed il calcolo delle singole quote corrispondenti. Ad esempio, se il bilancio preventivo approvato prevede una spesa condominiale generale annuale di 10.000 euro, tale cifra sarà prima divisa per 1000 e poi moltiplicata per i millesimi della singola proprietà. La somma ottenuta sarà divisa per 12 e in questo modo sarà calcolata la quota condominiale mensile per ogni appartamento.

Come si determinano le tabelle millesimali?

In primo luogo devono essere considerati tutti gli elementi che oggettivamente caratterizzano la singola proprietà [1]. Ad esempio, la superficie dell’appartamento, la luminosità, l’esposizione, l’altezza del piano in cui l’immobile si trova. In particolare la giurisprudenza della Cassazione parla di elementi intrinseci od estrinseci [2]. Più semplicemente essa dice che…ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di piano va determinato prendendo in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione). La stessa Cassazione, però, aggiunge che nel calcolo delle tabelle millesimali bisogna considerare anche le pertinenze dell’appartamento. Ad esempio un giardino privato oppure il box a servizio della proprietà interessata.

Detto ciò, le tabelle millesimali sono frequentemente predisposte dal costruttore del fabbricato: chi acquista, le accetta all’atto della compravendita e saprà con certezza quale valore millesimale corrisponde alla proprietà acquisita. Se non ci sono, sarà compito dell’assemblea condominiale nominare un tecnico che le predisponga per poi successivamente approvarle. Ovviamente, le tabelle così predisposte dal costruttore oppure approvate dall’assemblea non sono immutabili.

Posso chiedere la revisione delle tabelle millesimali?

Nel tempo i valori delle proprietà private, in un condominio, possono cambiare: magari quello che era un deposito è diventato un’abitazione oppure un cortile privato abbandonato è stato trasformato in giardino con piscina. Ebbene negli esempi descritti esistono le condizioni per chiedere la revisione delle tabelle millesimali già in vigore. Per ottenere questo risultato ci sono due strade:

– la prima prevede che si passi per l’assemblea condominiale. Sarà infatti compito di quest’ultima procedere alla nomina di un tecnico affinché possa ricalcolare le tabelle a seguito dei rilevanti mutamenti alle singole proprietà. Appena pronta la nuova tabella millesimale, l’assemblea dovrà approvarla;

– la seconda prevede la possibilità di rivolgersi al Tribunale competente per ottenere la detta revisione. In questo caso, evidentemente non c’è stato accordo sull’argomento in assemblea e pertanto il ricorso alla giustizia si è reso necessario.