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Immobile: riclassamento se si aprono locali e luoghi di ritrovo


Immobile: riclassamento se si aprono locali e luoghi di ritrovo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 ottobre 2017



Se il quartiere da periferico diventa centro della movida l’Agenzia può riclassare l’immobile e imporre il pagamento delle maggiori tasse.

Quando i prezzi delle case al centro della città sono elevati, comprare un immobile in periferia può essere conveniente per chi non ha grosse disponibilità economiche. Ma che succede se la movida cittadina si sposta proprio in quel quartiere che, da periferico, diventa ambita meta dei giovani? Certo, è una grossa fortuna: l’appartamento si rivaluta e risulta anche più facile rivenderlo ad un prezzo superiore. Una circostanza, però, che non sfugge al fisco. Difatti, quando una zona urbana si riqualifica a seguito dell’apertura di locali notturni, ristoranti e luoghi di ritrovo, e in questo modo da ghetto popolare si trasforma in un posto attrattivo, è ben possibile procedere al riclassamento. È quanto emerge da una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio [1]. Ma procediamo con ordine.

Quando un immobile viene censito in catasto, gli viene attribuita una rendita. Questa rendita rappresenta il valore che il bene ha al momento in cui viene edificato. È assai difficile che la pubblica amministrazione aggiorni d’ufficio le rendite catastali degli immobili presenti sul territorio se non c’è un processo di riordino definito con legge dal Governo o dal Parlamento (è allo studio, da numerosi mesi, un tentativo di aggiornamento delle rendite catastali). Con la conseguenza che immobili un tempo collocati in ambiti periferici, oggi si trovano ad essere il nuovo centro delle città. Non essendo però stato aggiornato il loro valore, i proprietari si trovano con un illegittimo vantaggio fiscale: difatti l’entità delle tasse sulla casa o sulla vendita degli immobili viene definito con aliquota calcolata proprio sul vecchio valore catastale. Il contribuente però non può avvantaggiarsi di questa situazione. Anzi, deve essere suo onere, nel momento in cui vende la casa, dichiarare all’erario il valore aggiornato dell’immobile ai prezzi di mercato e, quindi, adeguare l’importo delle tasse alla rendita effettiva. Se ciò non avviene l’Agenzia delle Entrate accerta la differenza e procede al cosiddetto «riclassamento» dell’immobile.

Ebbene, nella sentenza in commento il principio che viene stabilito dai giudici è abbastanza semplice e intuitivo: quando aumenta la redditività dell’immobile a causa della trasformazione e riqualificazione urbana si ha un incremento delle quotazioni legate allo sviluppo socio-economico. Relativamente al contesto locale possono considerarsi di comune conoscenza l’andamento del valore del mercato immobiliare legato anche alla riqualificazione urbanistica ed edilizia. Vanno tenute, quindi, in considerazione circostanze notorie e «d’immediata percezione» quali i miglioramenti del contesto urbano che hanno interessato l’ambito di riferimento nel quale è ubicato l’immobile. Difatti, come abbiamo appena detto, capita spesso che i classamenti attributi in un contesto urbano e socio-economico del tutto differente da quello attuale e di norma risalente all’epoca dell’impianto del catasto edilizio urbano, non rappresentano più l’effettiva redditività degli immobili stessi. Questo consente all’Agenzia delle Entrate di procedere ad un parziale riclassamento delle case situate nei quartieri che, negli ultimi anni, hanno visto il loro valore aumentare per via della trasformazione da rione degradato a zona piena di luoghi di divertimento e iniziative socio-culturali.

note

[1] Ctr Lazio, sent. n. 5319/17.

Autore immagine: Pixabay. com

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