Diritto e Fisco | Articoli

Coltivare un terreno non basta per l’usucapione

17 ottobre 2017


Coltivare un terreno non basta per l’usucapione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 ottobre 2017



Per diventare proprietari di un terreno altrui non basta averlo arato, zappato e coltivato: è necessario un comportamento tale da escludere la volontà di detenere il bene per conto altrui.

Hai coltivato per oltre 20 anni una striscia del terreno del tuo vicino che, assente da molto tempo, ti ha consentito “a voce” di farlo. Non hai nulla per iscritto, nemmeno la promessa di una futura donazione. Ora pertanto vorresti ricorrere al giudice perché dichiari, con una sentenza, il passaggio di proprietà a tuo nome essendo intervenuta la cosiddetta usucapione. Il titolare dell’immobile invece si oppone: a suo dire ti avrebbe lasciato la possibilità di coltivare il campo e di trarne i frutti in sua assenza, senza però concederti anche altre libertà. Insomma, la tua posizione è simile a quella di chi ha l’uso gratuito di un bene altrui (benché senza un termine finale). Le difese dell’altra parte non ti convincono così chiedi al tuo avvocato se coltivare un terreno basta per l’usucapione. La risposta è negativa, ma solo in alcuni casi che vedremo a breve. A confermarlo è stata più volte la Cassazione [1] e, da ultimo, il tribunale di Ascoli Piceno [2]. Cerchiamo di capire le ragioni di tale interpretazione.

Prima di affrontare il tema dell’usucapione ti consiglio innanzitutto di leggere la nostra guida Usucapione: quando è perché si perde il diritto di proprietà. Lì ti spieghiamo come funziona questo particolare istituto, spesso molto controverso e dibattuto. In realtà, l’opinione di chi ritiene ingiusto il passaggio di proprietà solo per l’uso (anche in malafede) del bene altrui si basa su una falsata conoscenza della norma giuridica. L’usucapione infatti può operare solo se ci sono tre presupposti che non sempre è facile dimostrare:

  • l’impossessamento dell’immobile di un’altra persona in assenza di qualsiasi iniziativa del proprietario volta a riprendersi il bene. Un’assenza che deve durare per ben 20 anni. E chi mai, non volendo perdere il proprio terreno, permetterebbe che un’altra persona vi si insedi per così tanto tempo?
  • l’esercizio di poteri tipici del proprietario del bene. Non basta quindi compiere quegli stessi atti che il titolare del bene aveva autorizzato. Così l’inquilino di un appartamento non potrebbe mai usucapirlo anche se smette di pagare il canone di locazione; l’affittuario di un fondo rustico non potrebbe rivendicare l’usucapione solo per aver arato il terreno se questi erano gli accordi con il proprietario. In tutti i casi è necessario che il possessore del bene compia degli atti che solo il proprietario potrebbe porre in essere come, ad esempio, il mutamento di destinazione del bene, la costruzione o la rimozione di elementi strutturali, il cambio di chiavi dal cancello, ecc. Insomma, bisogna dimostrare di avere l’intenzione di comportarsi come l’unico ed esclusivo proprietario dell’immobile, escludendo qualsiasi altro soggetto.

 

Coltivare piante può costituire esercizio del diritto di proprietà? È vero, prosegue la Cassazione, che piantare alberi e altri vegetali costituisce una attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà: coltivare un terreno significa disporne. Per cui, se la coltivazione configura un comportamento pubblico, pacifico, continuo e non interrotto inequivocabilmente esso deve ritenersi inteso ad esercitare sul fondo un potere di fatto corrispondente a quello del proprietario. Ma il punto focale è se il titolare del bene aveva autorizzato, in precedenza, il possessore alla coltivazione (come nell’esempio da cui siamo partiti): in tal caso non si può parlare di un comportamento volto a usucapire il bene, in quanto avvenuto sotto il consenso del legittimo proprietario. Viceversa, se la coltivazione non è mai stata oggetto di autorizzazione, allora possiamo parlare di usucapione.

Ecco perché la coltivazione pura e semplice di un terreno, quando autorizzata dal titolare, non costituisce un elemento sufficiente per far scattare l’usucapione, trattandosi di un’attività che può essere svolta da chiunque. Alla coltivazione deve quindi associarsi un’altra e più intensa modalità di godimento del bene come, ad esempio, l’apposizione di recinti, cartelli, sbarre, pagamento di imposte, concessione in godimento a terzi, spianamento dell’area, mutamento di destinazione del fondo, costruzione di un immobile, ecc.

note

[1] Cass. sent. n. 9325/2011: « La circostanza di aver coltivato un terreno e di aver eseguito dei lavori sullo stesso non dimostra con certezza l'”animus possidenti” ai fini dell’usucapione, non comportando di per sé una situazione oggettivamente incompatibile con la proprietà altrui».

[2] Trib. Ascoli Piceno, sent. n. 782/2017.

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, sez. II, 26/04/2011, (ud. 15/02/2011, dep.26/04/2011), n. 9325

Intestazione

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 13.1.1997 T.G. evocava, dinanzi al Pretore di Viterbo, P.A. esponendo di avere esercitato per oltre venti anni, comportandosi come solo ed unico proprietario, in modo indisturbato, pubblico e notorio, atti di possesso perfettamente corrispondenti al diritto di proprietà sulla porzione immobiliare sita in Comune di (OMISSIS), costituita da appezzamento di terreno con retrostante fabbricato rurale in località (OMISSIS), della superficie complessiva di aree 88,80, distinta in Catasto Terreni alla partita 1603, foglio 36, particelle 147, 296, 358 e 359; aggiungeva di avere esercitato tale signoria con segni visibili, quali la messa a dimora di piante, di serrature e/o catene e di ogni altra opera necessaria al miglioramento del bene immobile, nonchè di avere provveduto al pagamento dei tributi. Tanto premesso, chiedeva dichiararsi l’intervenuta usucapione speciale decennale ovvero quella ordinaria ventennale, in suo favore del diritto di proprietà di detta porzione immobiliare o quanto meno del diritto di superficie della stessa.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della convenuta, la quale affermava di avere consentito all’attore solo di deporre utensili sul suo fondo (precisando che notificato ricorso dal T., il 17.3.1997, per la reintegra nel possesso del bene, il Pretore di Viterbo aveva rigettato la domanda con sentenza del 6.10.1997), il Tribunale (già Pretore) adito, espletata istruttoria, in accoglimento della domanda attorea, dichiarava l’attore proprietario del terreno in contestazione per intervenuta usucapione.

In virtù di rituale appello interposto dalla P., con il quale lamentava l’erroneità della sentenza del giudice di prime cure che aveva errato a ritenere intervenuta l’usucapione del fondo, la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellato, accoglieva il gravame e rigettava la domanda attorea.

A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale evidenziava che dalle prove testimoniali, in particolare dalle affermazioni di To.Gi. (figlio dell’attore) emergeva che il T. aveva iniziato la sua attività sul terreno esclusivamente a seguito del consenso del coniuge della proprietaria, C.E., madre dell’appellante, e la detenzione si era protratta anche allorchè era divenuta proprietaria del fondo la P., per successione alla madre, attraverso consenso tacito.

Aggiungeva che la semplice qualità di detentore del T. andava ribadita per il fatto che lo stesso aveva dovuto chiedere le chiavi alla P. per accedere al terreno, per cui non poteva ritenersi essere intervenuta interversio possessionis almeno sino al 1996, ossia di un fatto esterno da cui desumere che il possessore nomine alieno avesse cessato di possedere in nome di altri ed iniziato un possesso per conto e in nome proprio.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di Appello di Roma ha proposto ricorso per cassazione il T., che risulta articolato su un unico motivo, al quale ha resistito con controricorso la P..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo, sviluppato sotto molteplici profili, il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. in riferimento agli arti 1140, 1141 e 1158 c.c., ovvero l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a detti punti decisivi della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

In particolare, il giudice del gravame avrebbe omesso di presumere il possesso in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa, per cui sarebbe gravato sulla P. l’onere di dimostrare la sola detenzione da parte del ricorrente. Peraltro le dichiarazioni del teste To.Gi. sarebbero state rese solo nella fase cautelare del procedimento possessorio.

Precisa, altresì, che gli atti di tolleranza che ad avviso della controparte avrebbero consentito al T. di possedere il terreno, per essere tali avrebbero dovuto avere il carattere della saltuarietà e una durata limitata nel tempo. La corte di merito non avrebbe valutato correttamente le risultanze testimoniali, omettendo di esaminare quella del M., il quale presente all’incontro T. – P., alla comunicazione dell’iniziativa della seconda di vendere il terreno, il primo avrebbe affermato la proprietà esclusiva del fondo. Di converso non andrebbe dovuto attribuire alcun valore all’affermazione secondo cui il T. avrebbe mostrato interesse all’acquisto del bene, evidenziando la circostanza il solo riconoscimento di non essere formalmente proprietario del fondo.

Le censure vengono esaminate congiuntamente in quanto attengono tutte alla valutazione delle risultanze probatorie, o meglio vengono evidenziati vizi relativi alla deficienza del ragionamento logico – giuridico della sentenza impugnata.

Tali censure sono infondate, con riferimento ai rilievi che seguono.

Chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l’altro, non solo del corpus, ma anche dell’animus (Cass. 28 gennaio 2000 n. 975); il secondo, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se lo svolgimento di attività corrispondente all’esercizio del diritto dominicale è già di per sè indicativo dell’intento, in colui che la compie, di avere la cosa come propria, sicchè allora è il convenuto che deve dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall’attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale (Cass. 5 luglio 1999 n. 6944).

Solo la sussistenza di un corpus, accompagnata dall’animus possidendi, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, che si protrae per il tempo previsto per il maturarsi dell’usucapione, raffigura il fatto cui la legge riconduce l’acquisto del diritto di proprietà.

Da questi principi non si discosta la sentenza impugnata. Nel valutare le risultanze processuali, infatti, la Corte di appello, mediante apprezzamenti eminentemente di merito sorretti da adeguata motivazione e quindi insindacabili in questa sede, ha ritenuto che la prova fornita dal T. aveva riguardato il solo corpus.

Infatti dalle prove testimoniali dedotte da entrambe le parti, in particolare dalle dichiarazioni dei testi O. e B. emergevano molteplici dati, precisi e concordanti, da cui poteva senz’altro ricavarsi l’esistenza del corpus, ma non dell’animus, in quanto avvaloravano la tesi della appellante – resistente secondo cui l’originario attore era stato immesso nel godimento del terreno in questione a seguito del consenso del coniuge della proprietaria C.E., madre della P., attuale proprietaria, la cui volontà era stata poi rispettata dall’erede, dopo la sua morte.

Per la verità, la coltivazione del terreno con la messa a dimora di piante configura una attività, specifica ed importante, senza dubbio corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà vantato dal ricorrente; coltivare il terreno, infatti, significa disporre materialmente di esso. Se la coltivazione configura un comportamento pubblico, pacifico, continuo e non interrotto inequivocabilmente esso deve ritenersi inteso ad esercitare sul predio un potere di fatto corrispondente a quello del proprietario.

Nella specie, però, lo stesso figlio del ricorrente, To.

G., della cui attendibilità non è dato dubitare, non avendo peraltro il T. dedotto che l’assunzione delle sue dichiarazioni in sede possessoria sia avvenuta senza avere prestato giuramento, ha dichiarato testualmente “il padre della P. che era ingegnere aveva dato a mio padre l’incarico di coltivare il terreno. Poi è subentrata la P. che non ho mai visto sul terreno. Non so se la P. abbia autorizzato mio padre a proseguire nella coltivazione del terreno: suppongo che fosse intervenuto un tacito consenso anche perchè molti anni fa mio padre mi ha riferito che la P. gli aveva chiesto di aprire con la chiave per entrare nel fondo”. Posto che per la sussistenza del possesso utile per usucapire occorre oltre al riscontro di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo prescritto dalla legge, l’esercizio di un potere corrispondente a quello del proprietario, non riconducibile però alla mera tolleranza del proprietario (v.

Cass. del 10.7.2007 n. 15446), incombeva sul ricorrente – attore la dimostrazione della c.d. interversio possessionis, che gli avrebbe consentito di mutare il titolo originario di questo rapporto con la cosa, ai sensi dell’art. 1141 c.c., comma 2. Ai fini dell’usucapione è, infatti, necessario la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene (vedi “ex multis” Cass. 18.2.1999 n. 1367; Cass. 15.6.2001 n. 8152; Cass. 20.9.2007 n. 19478; Cass. 27.7.2009 n. 17462; Cass. 1.3.2010 n. 4863), non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale perchè comportanti solo il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa (Cass. 11.8.2005 n. 16841).

Alla luce di tale orientamento è evidente l’irrilevanza delle circostanze addotte a sostegno della propria tesi da parte del ricorrente, posto che il godimento del terreno in questione o i lavori da questo asseritamente eseguiti su tale immobile non comportano di per sè una situazione oggettivamente incompatibile con la proprietà altrui.

Per tutte le considerazioni sopra svolte, il ricorso deve, dunque, essere respinto.

Al rigetto consegue, come per legge, la condanna del ricorrente al pagamento in favore della resistente delle spese del giudizio di Cassazione, liquidate come in dispositivo.

PQM

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 15 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 26 aprile 2011


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI