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Condominio: come organizza l’amministratore i piani di rientro

18 ottobre 2017


Condominio: come organizza l’amministratore i piani di rientro

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 ottobre 2017



Nel condominio in cui abito è deceduto un condomino con molti debiti per morosità. Ora è sopraggiunto un extracomunitario che ritiene essere suo figlio adottivo. L’amministratore ha chiuso con questi un accordo con un piano di rientro per i debiti. È possibile la firma di accettazione del piano di rientro da parte dell’amministratore se non approvata dall’assemblea?

L’amministratore condominiale ha, tra i suoi principali doveri, come stabilisce l’articolo 1130, n. 3, del codice civile, quello di riscuotere i contributi.

In base poi all’articolo 1129, 9° comma, del codice civile, l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso.

Le due disposizioni appena citate stabiliscono dunque il dovere dell’amministratore di riscuotere i contributi condominiali e di agire sollecitamente (salva dispensa dell’assemblea) per recuperare le quote non pagate dai condomini morosi.

Deve pertanto essere considerata utile ogni attività che l’amministratore intraprenda per ottenere il risultato di incassare le somme dovute nel minor tempo possibile e con il minor dispendio economico a carico dei condomini non morosi (anche perché l’amministratore, essendo un mandatario, deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia).

Nel caso specifico, quindi, l’attività dell’amministratore è apprezzabile in quanto è evidentemente finalizzata ad ottenere sollecitamente il pagamento di quanto dovuto al condominio.

Tuttavia, da quel che viene indicato nel quesito, appare anche che siano state commesse delle imprudenze (meglio sarebbe stato, dunque, per quello che di seguito si riporta convocare l’assemblea e far decidere ad essa come procedere e se, con chi e a quali condizioni, sottoscrivere un piano di rientro).

In effetti, in mancanza della dimostrazione che il soggetto che ha sottoscritto il “piano di rientro” sia effettivamente il figlio adottivo del condomino deceduto, potremmo trovarci dinanzi all’assunzione di un impegno (e poi al pagamento) da parte di un soggetto non obbligato con la conseguenza che, se questa persona pagasse ma non fosse il figlio adottivo del defunto, in futuro potrebbe chiedere (ai sensi dell’articolo 2036 del codice civile) la restituzione di quanto pagato (se dimostrasse che il pagamento avvenne da parte sua credendosi debitore in base ad un errore scusabile).

Sarebbe, pertanto, utile verificare se questa persona è stata adottata richiedendogli l’esibizione dell’atto di nascita (a margine del quale viene annotata la sentenza definitiva che pronuncia l’adozione), oppure verificando direttamente, da parte dell’amministratore, l’apposito registro conservato nella cancelleria del tribunale del luogo di residenza dell’adottante (cioè del condomino defunto) in cui sono trascritte le sentenze definitive che pronunciano l’adozione.

Se fosse stata effettivamente adottata, questa persona sarebbe, ai sensi dell’articolo 304 del codice civile, equiparata in tutto alla posizione dei figli “legittimi” per quello che riguarda i diritti di successione (e sarebbe perciò obbligata al pagamento dei debiti condominiali maturati prima del decesso del condomino e ovviamente, in qualità di erede e nuovo proprietario, al pagamento dei debiti condominiali maturati dopo il decesso).

Ma non basta fermarsi qui, perché costituisce obbligo dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 1130, n. 6, del codice civile, tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale che contiene anche le generalità dei proprietari e provvedere, proprio allo scopo di aggiornare il registro, ad acquisire le informazioni necessarie.

A questo scopo (per aggiornare il registro di anagrafe condominiale), se non sarà possibile ottenere queste informazioni (su eventuali altri comproprietari) direttamente da questa persona, sarà necessario che l’amministratore vi provveda in proprio.

Se, infatti, vi fossero altri coeredi insieme al badante (o se gli eredi fossero altri e non il badante), essi sarebbero comproprietari dell’appartamento e in quanto tali:

1) i loro dati andranno inseriti nell’anagrafe condominiale e

2) sarebbero anche tutti obbligati in solido (ovviamente nel caso in cui fossero più di uno), cioè per l’intero debito, nei confronti del condominio.

Per verificare se esistano altri eredi e comproprietari (oppure per accertare quali siano effettivamente gli eredi e proprietari se il badante non fosse figlio adottivo) occorre accertare:

1) se il condomino deceduto avesse o meno coniuge e/o altri figli (attraverso opportune ricerche anagrafiche);

2) se il condomino deceduto abbia fatto testamento (la verifica va fatta presso la cancelleria del tribunale del luogo in cui si è aperta la successione che coincide con il luogo in cui il defunto aveva il proprio domicilio).

Aver sottoscritto, quindi, un piano di rientro con una persona di cui si ignora se sia effettivamente quel che dice di essere (cioè figlio adottivo del condomino deceduto), costituisce un’imprudenza per quanto evidenziato finora (cioè perché questo signore potrebbe non essere affatto obbligato al pagamento in quanto non figlio adottivo, né chiamato all’eredità in un eventuale testamento). Infine, bisogna evidenziare che se il piano di rientro è stato sottoscritto senza alcuna garanzia per il pagamento di quanto dovuto (ad esempio, rilascio di titoli cambiari), nel caso in cui il piano non fosse onorato alle scadenze in esso previste, si dovrà procedere affidando incarico ad un legale perché si ottenga un decreto ingiuntivo (con i titoli cambiari a garanzia, invece, nel caso il piano non fosse stato rispettato si sarebbe potuto direttamente notificare il precetto con guadagno di tempo e risparmio di costi).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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