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Lo sai che? Cosa succede a chi paga l’affitto in ritardo?

Lo sai che? Pubblicato il 19 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 ottobre 2017

Solo il pagamento con un ritardo di oltre 20 giorni consente l’avvio dell’azione legale di sfratto, ma l’inquilino ha sempre tempo per pagare.

«Se non paghi subito ti sfratto». Tuona con queste parole il padrone di casa nei confronti dell’inquilino che, in difficoltà economiche, non ha i soldi dell’affitto. Ma le cose non stanno proprio così e prima dello sfratto il conduttore ha molto tempo per regolarizzarsi. Anche se la legge gli dà massimo 20 giorni, a conti fatti, tenendo conto delle scansioni del processo di sfratto, il termine è di gran lunga superiore. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede a pagare l’affitto in ritardo.

Affitto ad uso abitativo: dopo quanto ritardo scatta lo sfratto?

Nel caso di contratto di locazione a uso civile abitazione, la legge sull’equo canone dà all’inquilino 20 giorni per pagare la rata dell’affitto. Lo sfratto non può mai essere avviato prima di tale momento. Quindi, per fare un esempio, se l’inquilino non paga il mese di gennaio e il contratto stabilisce che il pagamento del canone deve avvenire entro l’ultimo giorno del mese, nei suoi confronti si può agire solo a partire dal 21 febbraio. Lo sfratto può avvenire anche per il mancato pagamento di una sola mensilità.

Che succede se non pago le spese di condominio?

Lo sfratto può conseguire anche al mancato pagamento delle spese di condominio (i cosiddetti oneri accessori) pur se l’inquilino è in regola con il canone di affitto. Tuttavia, per potersi procedere allo sfratto, è necessario che l’entità delle spese di condominio non versate sia almeno pari a due mensilità di canone. Quindi in questo caso, lo sfratto non è collegato al “tempo” della morosità, ma all’entità del debito; se, ad esempio ogni mese non si paga 1 euro soltanto delle spese condominiali, lo sfratto potrebbe avvenire solo dopo molto tempo. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento l’affittuario ha diritto di ottenere, dal padrone di casa, l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Cosa fa il padrone di casa per sfrattare l’inquilino?

Di solito, il padrone di casa invia prima una lettera raccomandata di diffida, con una messa in mora, in cui dà un ulteriore termine per regolarizzare il pagamento. In teoria, però, potrebbe anche agire immediatamente, trattandosi di un debito già scaduto. Non è però con piacere che il locatore abbraccia l’idea di una causa, tanto più per i costi e i tempi che essa implica; sicché la possibilità di ottenere il dovuto con “le buone” è una via che non disdegna neanche il più irritato dei locatori.

Il passo successivo, in caso di mancato adempimento, è quello della notifica dell’atto di sfratto. Questo viene consegnato all’indirizzo di residenza dell’inquilino tramite il postino o l’ufficiale giudiziario. Non farsi trovare o rifiutare la posta non serve a nulla: in tal caso, infatti, la notifica si considera eseguita dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza dell’atto.

Ritirato l’atto con il ricorso per «intimazione di sfratto per morosità», l’inquilino riceve l’invito a presentarsi in udienza per una determinata data (tenendo conto del calendario di udienze del giudice) per sentire pronunciare, nei suoi confronti, l’ordinanza di sfratto. Anche in questo caso, però, le cose non sono così immediate come potrebbero sembrare. Il conduttore può sempre pagare prima di tale momento, con spese e interessi, e bloccare la procedura di sfratto. Può versare il dovuto anche in udienza, davanti allo stesso giudice (l’importo deve essere comprensivo anche delle spese legali) che così interrompe la procedura di sfratto. Se però non dovesse avere i soldi per farlo, può sempre chiedere il cosiddetto «termine di grazia», ossia un rinvio di 90 giorni (non sono mai 90 giorni precisi ma qualcuno in più). Se all’udienza successiva l’inquilino paga il debito con le spese nel frattempo maturate, è libero e può rimanere dentro l’appartamento. Leggi sul punto anche Locazione: dopo quanto ritardo o morosità scatta lo sfratto?

Affitto ad uso commerciale: dopo quanto ritardo scatta lo sfratto?

La legge è più generica quando parla di sfratto per gli immobili a uso commerciale (un negozio, un magazzino, ecc.). In tali casi, infatti, lo sfratto consegue solo a un inadempimento “importante” ossia di importo elevato tenuto conto del canone e dell’uso dell’immobile. È il giudice a valutare, caso per caso, quando l’inadempimento può dirsi essenziale e quindi legittima lo sfratto.


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