Diritto e Fisco | Articoli

Locazione: come si regola la successione nel contratto?

18 novembre 2017


Locazione: come si regola la successione nel contratto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 novembre 2017



Ho concesso in locazione un locale per uso studio a tre professionisti che, come da contratto regolarmente stipulato e registrato, risultano essere i tre conduttori del locale. Il contratto di fitto è già stato prorogato due volte.  Uno dei conduttori è poco deceduto. Come va disciplinato il subentro di un nuovo professionista conduttore ai fini del contratto di affitto? Occorre stipulare un nuovo contratto? Il nuovo conduttore è tenuto ad accettare le clausole contrattuali precedentemente pattuite? Per il pagamento della seconda annualità della tassa di registrazione in favore dell’ Agenzia delle Entrate, bisogna fare a quest’ultima una comunicazione riguardante l’avvenuto decesso di uno dei conduttori ed il subentro del nuovo conduttore?

 

La risposta alle domande del lettore dipende dalla possibilità di applicare al caso specifico l’articolo 37 della legge n. 392 del 1978. Questo articolo, infatti, disciplina la successione nel contratto di locazione che abbia ad oggetto immobili adibiti all’esercizio anche di attività professionali di lavoro autonomo e stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione (cioè della morte del conduttore), hanno diritto a continuarne l’attività.

Ciò vuol dire che al posto del medico deceduto ha diritto a succedergli nel contratto di locazione (nello stesso contratto e con gli stessi diritti e obblighi) soltanto chi abbia diritto a continuare la stessa attività:

– o per successione ereditaria (ad esempio in base ad un legato testamentario con cui l’organizzazione professionale sia stata assegnata ad uno o ad alcuni soltanto degli eredi);

– oppure in base ad un rapporto costituito prima dell’apertura della successione e dimostrabile per iscritto (per esempio un contratto di società costituito prima della morte del conduttore con cui l’attività, in questo caso medica, fosse stata organizzata in modo tale che ne fosse titolare, in tutto o in parte, un’altra persona e cioè quella, appunto, che poi ha diritto a succedere nel contratto di locazione al conduttore deceduto).

Solamente in questi due casi il nuovo medico subentrato al posto del conduttore deceduto ha per legge il diritto di succedergli nello stesso contratto di locazione (cioè ha diritto di subentrare nel contratto indipendentemente dal consenso del locatore e senza nemmeno la necessità di stipulare un altro contratto) e acquisisce i medesimi diritti e obblighi che, in virtù del contratto di locazione, aveva il medico defunto (compresi quelli relativi al pagamento dell’imposta di registro e all’obbligo solidale relativo al pagamento del canone).

Nei confronti del fisco, poi, in questi casi di successione nel contratto ai sensi dell’articolo 37 della legge n. 392 del 1978, la stessa Agenzia delle Entrate chiarisce nel suo sito che nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta, ma che è opportuno che i nuovi intestatari provvedano ad inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.

Nel caso in esame, però, potrebbe invece non essere applicabile l’articolo 37 della legge n. 392 del 1978.

Potrebbe cioè verificarsi il caso che il medico subentrante non abbia il diritto di succedere nel contratto di locazione al medico deceduto, perché non ricorre nessun dei due casi previsti dall’articolo 37 e che sono stati sopra indicati (cioè potrebbe verificarsi il caso che il medico subentrante non abbia il diritto a continuare l’attività medica per successione ereditaria oppure per precedente rapporto avente data certa anteriore all’apertura della successione e dimostrabile per iscritto).

Se così fosse, allora il medico subentrante non avrebbe il diritto di succedere per legge nel contratto di locazione (indipendentemente, cioè, dalla volontà del locatore), ma il subentro sarà possibile solo se il proprietario dell’immobile (il locatore, cioè) consenta a questo subentro e lo accetti.

In questo caso, quindi, non ci si troverebbe dinanzi ad una successione nel contratto regolata dall’articolo 37 della legge n. 392 del 1978, ma ad una cosiddetta novazione soggettiva del rapporto (nella forma dell’accollo, considerati gli elementi a disposizione forniti nel testo del quesito), cioè ad una forma di cessione di contratto.

Questo, in pratica, significa che se non ricorrono le due ipotesi previste dall’articolo 37 il medico subentrante non ha il diritto di succedere nel contratto in base alla legge (cioè indipendentemente dalla volontà del locatore), ma può subentrare solo con il consenso del locatore e, quindi, solo alle condizioni che il locatore vorrà (e, quindi, nella maggior parte dei casi alle stesse condizioni già previste nel contratto di locazione già in essere e con l’assunzione degli stessi diritti e degli stessi obblighi in esso previsti. In sostanza, il contratto di locazione resta in vigore identico (con gli stessi diritti ed obblighi) con l’unica variante del subentro di un nuovo conduttore che prende il posto di quello deceduto con il consenso del locatore.

Dal punto di vista fiscale, però, le cose cambiano.

Come chiarisce il sito dell’Agenzia delle Entrate, in questo caso di subentro fuori dai casi dell’articolo 37, occorre:

– versare l’imposta di registro di euro 67,00 se il subentro nel contratto avviene senza versamento di un corrispettivo oppure versare l’imposta di registro nella misura del 2% del corrispettivo (se per il subentro è stato versato un corrispettivo) con un minimo comunque pari ad euro 67,00;

– l’imposta andrà versata entro 30 giorni dall’evento (cioè dal momento in cui si verifica il subentro) utilizzando:

a) o i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI web con cui si provvede anche a comunicare l’avvenuta cessione ed i dati identificativi del subentrante) con richiesta di addebito in conto corrente,

b) oppure utilizzando il modello F24 Elementi identificativi (codice tributo 1502) ed in questo caso, sempre entro trenta giorni dal verificarsi del subentro del nuovo conduttore, presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI