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Condominio autogestito: ci sono obblighi?

25 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 ottobre 2017



Gestire il condominio senza amministratore non significa essere esenti da obblighi e doveri: ecco quando autogestirsi e cosa dice la legge

State valutando di acquistare o prendere in affitto casa in un piccolo condominio, talmente piccolo che vi è stato preannunciato che si tratta di uno stabile autogestito. Tranquilli, non siete alle prese con un’occupazione abusiva o un’autogestione studentesca. Più semplicemente siete di fronte a uno stabile con un numero di condomini talmente esiguo che non si è sentita l’esigenza di nominare un amministratore incaricato della gestione ordinaria e straordinaria. In pratica, fanno tutto gli stessi condomini, organizzandosi fra di loro. Vi verrà da chiedervi come è possibile e come una simile realtà condominiale possa sopravvivere di fronte alle numerose incombenze. Vediamo allora cosa dice la legge e quali obblighi condominiali dovrete affrontare se decidete di prendere quella casa.

Condominio: il ruolo dell’amministratore

Vivere insieme è impresa ardua e il saggio precetto ‘la mia libertà finisce dove comincia quella degli altri’ è tanto più vero quando si abita in condominio. Regole di convivenza, gestione degli spazi comuni, bilanci, spese ordinarie e straordinarie, imprevisti: tutto deve essere gestito per il bene dei condomini e secondo le normative.

Ecco perché solitamente ad ogni condominio che supera il numero di otto condomini corrisponde un amministratore – che può essere una persona interna allo stabile o un professionista esterno – incaricato di portare avanti tutta l’attività organizzativa e burocratica della combriccola condominiale. E lo fa svolgendo specifici compiti che la legge [1] gli assegna:

  • Convocazione dell’assemblea annuale ed esecuzione delle delibere approvate
  • Vigilanza sul rispetto del regolamento condominiale
  • Disciplina e gestione dell’utilizzo delle parti comuni nell’interesse di tutti i condomini (si intendono tutti gli spazi in comune come le scale, l’androne, gli ascensori, i cortili, i portici, la lavanderia, gli stenditoi)
  • Gestione finanziaria: riscuotere le rate condominiali ricevute sull’apposito conto corrente, pagare i fornitori e le spese correnti per la manutenzione
  • Azione contro i morosi: l’amministratore deve agire contro chi non paga le dovute quote condominiali (anche per vie legali se necessario)
  • Adempimenti fiscali: certificazione unica dei redditi e gestione fiscale dei dipendenti, come ad esempio il portiere o il custode
  • Cura dei registri condominiali (i verbali delle assemblee, registri di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità)

Condominio autogestito: cos’è e quando è possibile

Va da sé che di queste mansioni, se non c’è un amministratore designato, qualcuno deve pure occuparsi. E sempre la legge ha deciso che un condominio può essere gestito senza amministratore quando il numero dei condomini è inferiore o uguale a otto. Ecco cosa si intende per autogestione: amministrare in autonomia risparmiando sulle spese dell’amministrazione. Fin qui tutto sembra chiaro.

Ma allora chi ha il compito di gestire e curare tutti gli adempimenti che normalmente spetterebbero a un amministratore? Lo può anche fare un condomino che si prenda la briga di occuparsi di tutte le incombenze dello stabile a nome di tutti i condomini. A patto però che all’ingresso del palazzo, e in maniera visibile, siano indicate le generalità e i recapiti, anche telefonici, di questa persona.

Condominio autogestito: gli obblighi da adempiere

In breve, nei condomini più piccoli è possibile fare a meno dell’amministratore, ma non di un referente che se ne assuma le incombenze, perché non avere l’amministratore non significa essere esclusi dagli obblighi, anche quelli di natura fiscale, civile e penale (bella bega per una persona che sceglie di occuparsene a titolo gratuito!).

Questo referente non può cambiare con il vento: deve essere una persona designata di comune accordo e i suoi contatti devono essere messi a disposizione del condominio: questo è il primo obbligo in assoluto. E sarà lui a occuparsi di tutti gli altri obblighi:

  • Richiedere un codice fiscale (perché anche il piccolo condominio resta un sostituto d’imposta) e comunicarlo ai fornitori (ad esempio quelli di luce e gas)
  • Presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi e altri adempimenti fiscali
  • Dotarsi di un regolamento condominiale che deve essere condiviso e approvato all’unanimità dai condomini e che contenga: le modalità di pulizia e manutenzione degli spazi comuni, le modalità di rapporto con i fornitori esterni, aspetti legati alla manutenzione ordinaria
  • Convocare le assemblee per approvare con le relative maggioranze e deliberare (esattamente come un condominio con amministratore, anche quello autogestito deve seguire il Codice civile)
  • Formulare le tabelle millesimali, cioè quelle che dividono le spese condominali in base ai millesimi di proprietà di un condomino

Ma autogestirsi conviene?

In teoria sembra tutto facile, in pratica lo è molto meno, perché se già le residenze condominiali dotate di amministratore si rivelano spesso delle gabbie di leoni pronti ad azzannarsi per i più svariati motivi, figuriamoci cosa può succedere nei condomini che ne sono sprovvisti!

L’autogestione ha il grande vantaggio di far risparmiare al condominio un bel po’ di soldi, perché un professionista ha il suo costo. Ma a volte il risparmio di denaro può trasformarsi in grandi perdite di tempo per i condomini dello stabile. Inoltre, soprattutto quando manca una figura competente in materie legislative e fiscali, l’errore di gestione è dietro l’angolo e può costare molto caro al condominio.

Per non parlare poi dei casi di manutenzione dello stabile, soprattutto quella straordinaria, quando si devono deliberare spese impreviste per far fronte a lavori di ristrutturazione, a cedimenti strutturali, casi in cui tutti i condomini sono responsabili dal punto di vista civile, amministrativo e penale.

Tutte problematiche di fronte alle quali questo povero referente designato, che rischia di portarsi a casa un bell’esaurimento nervoso, non avrà mai in alcun modo i poteri che invece conserva per legge un amministratore ‘professionista’.

A conti fatti, anche se la legge prevede la possibilità di non avere un amministratore nei piccoli condomini, un’autogestione rischia di mantenersi in precario equilibrio su un sottile filo, che può portare ad un completo caos condominiale o a una situazione di totale anarchia.

note

[1] Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 sulla Riforma del condominio

Autore immagine: 123rf.com 

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