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Lo sai che? Come dividere le spese di condominio

Lo sai che? Pubblicato il 22 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 22 ottobre 2017

I criteri di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie di condominio.

Le liti condominiali sono sempre all’ordine del giorno. Dopo i vicini rumorosi, uno degli argomenti più caldi è costituito dalla divisione delle spese e, immancabilmente, dalla successiva fase di riscossione. Le regole sono tuttavia espresse in modo chiaro e preciso dal codice civile che stabilisce, come principio generale, la ripartizione secondo i millesimi di proprietà [1]. I proprietari degli appartamenti, cioè, contribuiscono alle spese sostenute dal condominio in proporzione al valore del proprio immobile, valore fotografato dalle famose «tabelle millesimali». Possono esservi più tabelle millesimali a seconda dei servizi a cui si riferiscono. In questo articolo ti spiegheremo come dividere le spese di condominio, quali sono i principi che deve rispettare l’amministratore nella ripartizione degli oneri e come opporsi alla richiesta di pagamento se ritenuta illegittima. Come a breve vedremo, la legge stabilisce due regole per la ripartizione delle spese: la regola di «ripartizione proporzionale» e quella della «ripartizione secondo utilizzo». Queste direttive stabilite dal codice possono peraltro essere sempre modificate dall’assemblea.

Prima di passare alla lettura e di comprendere come si dividono le spese di condominio, ti consiglio di leggere la maxi guida su Come si ripartiscono le spese di condominio. È fatta sotto la forma di domanda/risposta e comprende un ampio ventaglio di ipotesi a seconda del tipo di spesa da affrontare. In essa sono sicuro che troverai anche la soluzione al tuo problema.

Divisione delle spese di condominio: cosa prevede la legge?

Il primo punto da cui partire per comprendere come si dividono le spese di condominio è, come sempre, la legge (in questo caso il codice civile). La norma [1] stabilisce quanto segue:

«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Cerchiamo di capire cosa significa concretamente e quali sono gli aspetti pratici collegati a tale disciplina.

Divisione proporzionale delle spese di condominio

La prima parte della norma fa riferimento alla divisione proporzionale delle spese stabilendo che il singolo condomino partecipa alla spesa comune in ragione dei millesimi di proprietà del suo alloggio. In pratica, tanto vale il suo immobile, tanto questi più paga. Vengono divise secondo millesimi tutte le spese necessarie, di cui nessuno può fare a meno, come ad esempio la terrazza comune che fa da copertura a tutto lo stabile, il compenso dovuto al custode, l’assicurazione contro gli infortuni, ecc. In particolare, la conservazione e la gestione delle parti comuni, il funzionamento dei servizi condominiali e le innovazioni deliberate comportano delle spese che i condomini sono tenuti a sopportare in proporzione al valore della loro proprietà.

Chiariamo subito un equivoco in cui spesso si cade: le tabelle millesimali non vengono determinate solo sulla base della dimensione dell’appartamento. Ci sono diverse variabili che possono incidere come, ad esempio, l’esposizione, la presenza di balconi o giardini, il piano, ecc. Di questo abbiamo già parlato in Come si calcolano i millesimi di un appartamento.

Si possono modificare la tabella millesimale?

La prima parte della norma si conclude con una importante precisazione: «salvo diversa convenzione». Questa sta a significare che l’assemblea, se lo vuole, può modificare le tabelle millesimali. Le disposizioni di attuazione del codice civile consentono di modificare o rettificare le tabelle millesimali in ogni caso (anche se, cioè, le tabelle sono corrette) se c’è il consenso di tutti i condomini.

La Cassazione [2] ritiene legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purché contenuta in una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini.

Se, però, risulta che le tabelle sono errate è possibile modificare o rettificare le tabelle (anche nell’interesse di un solo condomino) con una delibera dell’assemblea adottata con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno la metà dei valori millesimali. Per «errore» si intende l’attribuzione alle singole proprietà di un valore diverso da quello effettivo che, perciò, si traduce nell’attribuzione di un valore millesimale differente da quello che dovrebbe essere.

Divisione delle spese secondo utilizzo

Non è detto che tutti i condomini utilizzino i servizi o le parti comuni dell’edificio. I beni e i servizi del condominio possono essere singolarmente goduti in modo diverso, in modo più o meno intenso. In questi casi, se si dovesse applicare il criterio appena visto, si avrebbe una disparità di trattamento a vantaggio di chi, per vicinanza o altro, ne ha un godimento maggiore. Si pensi a un palazzo con due scale, ciascuna delle quali servita da un proprio ascensore oppure al caso di un condominio ove solo alcuni condomini hanno il riscaldamento autonomo mentre gli altri sono rimasti col centralizzato.

Poiché non tutte le cose comuni sono in concreto destinate a servire tutti i condomini in uguale misura, la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, un criterio diverso da quello della proporzionalità. È questa l’ipotesi della divisione delle spese secondo l’utilizzo. Ad esempio, si utilizza tale criterio per spese relative al consumo dell’acqua potabile. Inoltre, una ripartizione che tiene conto del diverso utilizzo e sfruttamento di un bene comune è dettata appositamente per le scale e gli ascensori, al fine di tenere conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore (come vedremo in tabella).

A disciplinare queste ipotesi interviene la seconda parte della norma del codice civile: quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite non più per millesimi, ma in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Si pensi ad esempio alle scale e all’ascensore: è chiaro che chi abita ai piani alti ha un maggior sfruttamento di simili beni. Non è invece il caso di chi, deliberatamente, non vuol usare l’ascensore e preferisce fare le scale a piedi.

Normalmente, si utilizza questo criterio per spese relative a tubature verticali, ascensori, scale, dove le spese sono ripartite tenendo conto che le opere destinate ad una scala, o ad una tubatura, sono sostenute dagli appartamenti che sfruttano quella scala e quella tubatura, non essendo poste invece a carico degli appartamenti che utilizzando altre scale ed altre tubature.

Alla luce di quanto appena detto, il palazzo può avere più tabelle millesimali: quelle per la generalità delle spese che interessano, in modo uguale, tutti i condomini, e quelle speciali, per tutti i servizi che vengono usufruiti in modo differente (si pensi all’ascensore).

Condominio con più scale, cortili e lastrici

Se invece un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità. Tali spese non possono dunque essere poste a carico anche dei condomini che non se ne avvantaggiano.

Tutte le volte, dunque, in cui vi è un bene che ha funzioni solo per una parte dell’edificio, solo gli abitanti di questa parte di edificio ne possono godere e di conseguenza sopportare le spese. Si pensi a un palazzo su più livelli: a dover contribuire alle spese per il lastrico solare (la terrazza di copertura) sono solo i condomini coperti da tale area e non quelli il cui appartamento è collocato su un livello differente.

Come si ripartiscono le singole spese per millesimi

Detto ciò dobbiamo vedere come, materialmente, viene divisa la spesa di condominio. L’amministratore segue questo criterio di calcolo:

  • iscrive nella contabilità la spesa sostenuta e la riporta nel bilancio consuntivo;
  • prende a riferimento la tabella millesimale relativa a quel tipo di spesa (quella generale o una di quelle speciali quando si tratta di servizi che vengono goduti in modo diverso dai singoli proprietari);
  • divide l’importo della spesa per mille (ad esempio: per una spesa di 10mila euro, avremo mille unità da 10)
  • calcola la quota dovuta da ogni singolo condomino moltiplicando i millesimi di quest’ultimo al risultato ottenuto dalla precedente operazione. In pratica, nell’esempio di poc’anzi, con una spesa complessiva di 10mila euro, un condomino con 100 millesimi dovrà pagare 1000 euro. In questo modo, ammettendo un palazzo con 10 appartamenti tutti identici, ciascuno con 100 millesimi, si arriverà all’importo complessivo di 10mila euro che è pari alla spesa sostenuta.

Le regole che abbiamo appena detto valgono sia per quanto riguarda la ripartizione delle spese ordinarie che per quelle straordinarie. In particolare:

  • spese ordinarie: sono quelle necessarie alla gestione quotidiana del fabbricato o che derivano dalla normale usura e che non implicano spese eccessive (pulizia, sostituzione di lampadine, riscaldamento, luce delle parti comuni, assicurazione, ecc.);
  • spese straordinarie: sono quelle per intervenuti occasionali (rifacimento del tetto o della facciata, coibentazione del lastrico solare, sostituzione della caldaia, ecc.).

Le principali ipotesi

Vediamo qui di seguito la ripartizione delle principali voci di spesa in condominio:

Acqua potabile

  • Consumo, in caso di unico contatore condominiale: ripartizione tra tutti i condomini a seconda dell’uso. La cassazione ritiene corretta anche la ripartizione in base ai valori millesimali;
  • Consumo, in caso di contatori per singole utenze: ogni utente relativamente ai litri indicati dal suo contatore;
  • Manutenzione tubature comuni: tutti i condomini secondo millesimi;

Acqua calda centralizzata

  • Consumo, con contatori per singole utenze: ogni utente relativamente ai litri indicati dal suo contatore;
  • Consumo, senza contatori per singole utenze: tutti i condomini a seconda dell’uso. Secondo alcuni giudici si deve valutare il numero di occupanti di ogni appartamento. Appare ingiusto, ai più, il riparto per millesimi;
  • Manutenzione caldaia e tubature comuni: tutti i condomini secondo millesimi.

Aiuole, alberi e aree verdi

Tutti i condomini secondo millesimi.

Androne e ingresso

Tutti i condomini secondo millesimi ad eccezione di quelli con ingressi autonomi.

Ascensore

50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Assicurazione

Tutti i condomini secondo millesimi.

Autoclave

Tutti i condomini secondo millesimi.

Autorimessa

I proprietari di box in parti uguali.

Balconi

  • il rifacimento del balcone (struttura, ringhiera o parapetto) e la pavimentazione: tutto a carico del proprietario del balcone;
  • ringhiere, frontalini, fioriere ed elementi architettonici: tutti i condomini secondo millesimi;

Barriere architettoniche

Tutti i condomini secondo millesimi.

Citofono

Tutti i condomini secondo millesimi.

Cornicioni

Tutti i condomini secondo millesimi.

Cortile

Tutti i condomini secondo millesimi. Se è adibito a parcheggio, pagano solo gli utilizzatori.

Facciata

Tutti i condomini secondo millesimi.

Immondizia

Tutti i condomini secondo millesimi.

Terrazzo a uso comune

Tutti i condomini secondo millesimi.

Impianto elettrico

Tutti i condomini secondo millesimi.

Lastrico solare aperto a tutti

Tutti i condomini secondo millesimi.

Portone

Tutti i condomini secondo millesimi.

Pulizia

Tutti i condomini secondo millesimi.

Strada privata

Tutti i condomini secondo millesimi. Se in uso solo ad alcuni, saranno questi a dover pagare.

Telecamere per videosorveglianza

Solo i condomini che ne beneficiano secondo millesimi.

 

Le eccezioni

La regola della ripartizione secondo millesimi trova però delle eccezioni. Le vedremo qui di seguito:

  • scale e ascensori: le spese di manutenzione o sostituzione vengono divise solo tra gli appartamenti che ne sono serviti, compresi quelli al piano terra e i negozi. La ripartizione avviene nel seguente modo: metà in base ai millesimi di proprietà, l’altra metà in misura proporzionale all’altezza dell’appartamento;
  • solette divisorie: le spese di manutenzione o sostituzione vengono divise a metà tra i proprietari dei due piani interessati. Se i due piani sono di proprietà di più soggetti la quota del 50% va ripartita tra di essi in proporzione al valore delle singole proprietà. Sono poi a carico del proprietario del piano superiore le spese per la pavimentazione; sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di tinteggiatura della volta;
  • lastrico solare di uso esclusivo: le spese di riparazione o di manutenzione vengono così ripartite: 1/3 (un terzo) a carico del condomino (o dei condomini) che ne ha l’uso esclusivo; 2/3 (due terzi) a carico di tutti gli altri condomini coperti dal lastrico secondo millesimi;
  • acqua (in caso di contatore condominiale): a seconda dell’uso; è ritenuta legittima anche la ripartizione secondo millesimi.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 28679/2011.

Autore immagine: 123rf com


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