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Fabbricati rurali: quando devono essere accatastati

21 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 ottobre 2017



Avvisi bonari dall’Agenzia delle Entrate per l’accatastamento dei fabbricati rurali: sanzioni e ravvedimento.

I proprietari o comunque titolari di diritti reali sui fabbricati che possiedono i requisiti di ruralità avevano l’obbligo di dichiararli al Catasto Edilizio Urbano entro il 30 novembre 2012; per i fabbricati che possedevano in passato i requisiti di ruralità, successivamente persi, la dichiarazione in catasto andava presentata entro 30 giorni dalla data di perdita dei requisiti.

La mancata dichiarazione al catasto comporta l’applicazione di sanzioni pecuniarie liquidate dal Fisco con apposito atto di contestazione.

Per promuovere la regolarizzazione spontanea delle singole posizioni, l’Agenzia delle Entrate invia, tramite il servizio postale, avvisi bonari ai proprietari dei circa 800mila fabbricati rurali, o loro porzioni, censiti al Catasto Terreni e da dichiarare al Catasto Edilizio Urbano.

L’avviso bonario consente a ciascun soggetto di conoscere la propria posizione e verificare quali immobili sono soggetti all’obbligo di dichiarazione.

Ravvedimento operoso avvisi fabbricati rurali

I proprietari che aderiscono agli avvisi dell’Agenzia delle Entrate, presentando una dichiarazione di aggiornamento catastale, potranno beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con un notevole risparmio sulle sanzioni che, ad esempio, si riducono da un importo compreso tra € 1.032 e € 8.264 ad un importo di € 172 (pari ad 1/6 del minimo).

In assenza della dichiarazione, le Direzioni Provinciali/Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate procederanno all’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge e all’accertamento in sostituzione del soggetto inadempiente, con oneri a carico dello stesso.

Fabbricati rurali: quali sono

Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, si distingue tra fabbricati rurali ad uso abitativo e fabbricati rurali ad uso strumentale.

Fabbricati rurali ad uso abitativo

I fabbricati rurali ad uso abitativo sono quelli utilizzati come abitazione:

1) dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svolta;

2) dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile e’ asservito;

3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;

4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita’ svolta in agricoltura;

5) da uno dei soci o amministratori delle società agricole, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale.

I soggetti di cui ai numeri 1), 2) e 5) devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese.

Inoltre sono necessari i seguenti requisiti:

  • il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, o il terreno è ubicato in comune considerato, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;
  • il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in comune considerato montano, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo.

Non sono in ogni caso rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8, o caratteristiche di lusso.

Fabbricati rurali ad uso strumentale

I fabbricati rurali strumentali sono, invece, le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola e in particolare destinate:

  • alla protezione delle piante;
  • alla conservazione dei prodotti agricoli;
  • alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento;
  • all’allevamento e al ricovero degli animali;
  • all’agriturismo;
  • ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
  • alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
  • ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
  • alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli;
  • all’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.

Segnalazioni avvisi bonari fabbricati rurali

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in ordine agli avvisi bonari relativi ai fabbricati rurali. Il contribuente destinatario dell’avviso può infatti segnalare al Fisco l’assenza dell’obbligo di accatastamento per la destinazione d’uso attuale o per la perdita dei requisiti di ruralità.

Destinazione d’uso attuale del fabbricato rurale

Laddove venga segnalato che, per la destinazione d’uso attuale, non sussiste l’obbligo di accatastamento dell’immobile al Catasto Edilizio Urbano, l’ufficio esegue un supplemento di verifica, anche avvalendosi della documentazione, cartacea o fotografica, eventualmente fornita dal contribuente:

  • nel caso in cui sia riscontrata l’effettiva assenza dei requisiti previsti per l’accatastamento, l’Ufficio provvederà ad aggiornare l’archivio censuario di Catasto Terreni ed in particolare:
  • ad aggiornare la destinazione d’uso dell’immobile (ad es. fabbricato distrutto, area di fabbricato demolito, ecc.) e a pubblicarne l’esito presso l’albo pretorio del Comune ove trovasi ubicato l’immobile;
  • ad attribuire la pertinente qualità di coltura, se dalla verifica effettuata si riscontri una coltivazione in atto. In tal caso, l’aggiornamento verrà notificato al domicilio fiscale degli intestatari, insieme all’eventuale contestazione della sanzione per omessa dichiarazione della variazione colturale.

In entrambi i suddetti casi, non riscontrandosi alcuna violazione dell’obbligo dichiarativo al Catasto Edilizio Urbano, non verrà contestata la relativa sanzione.

Nel caso in cui risulti invece sussistente l’obbligo di accatastamento del fabbricato rurale al Catasto Edilio Urbano, si procederà alla contestazione della prevista sanzione, salvo che l’Ufficio non riceva, in tempo utile, l’atto di aggiornamento (Docfa, oltre al precedente Pregeo) e il contestuale pagamento della sanzione in misura ridotta, così perfezionandosi il ravvedimento operoso.

Perdita dei requisiti di ruralità

Laddove venga comunicata la perdita dei requisiti di ruralità, si evidenzia che la mera segnalazione non è sufficiente a regolarizzare la posizione catastale, rendendosi necessaria anche la presentazione di un atto di aggiornamento (Docfa). Si ricorda, infatti, che l’obbligo dichiarativo sussiste anche per i fabbricati che passano dalla categoria degli esenti a quella dei soggetti all’imposta.

In presenza di tali dichiarazioni al Catasto Edilizio Urbano, l’Ufficio verificherà la data di perdita dei requisiti dichiarata, al fine di valutare la sussistenza o meno dei presupposti per l’esercizio della potestà sanzionatoria.

Ai fini della dichiarazione in catasto dei fabbricati che eventualmente abbiano perso i requisiti di ruralità, è stato previsto l’utilizzo della tipologia di dichiarazione “Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37, DL n. 262/06“. Nella dichiarazione i professionisti dovranno indicare, nel campo “data ultimazione lavori”, la data in cui l’immobile ha perso i requisiti di ruralità e specificare, nelle “note relative al documento e relazione tecnica”, che il riferimento temporale è relativo a tale perdita, descrivendo sinteticamente le circostanze che l’hanno causata.

Quali fabbricati rurali non devono essere dichiarati

Si precisa che sono in ogni caso esclusi dall’obbligo di accatastamento:

  • i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • le serre adibite alla coltivazione e alla protezione delle piante sul suolo naturale;
  • le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  • i manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri e di volume tria inferiore a 150 metri cubi;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione o di definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti).
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