Come si fa una causa di usucapione

Dal tentativo di mediazione all’atto di citazione, alle prove e ai costi da sostenere: tutti i passaggi necessari a diventare proprietari di un bene altrui.

Si può diventare proprietari di un bene altrui semplicemente utilizzandolo (o meglio, possedendolo) per 20 anni di seguito, senza che il proprietario intraprenda un’azione per riappropriarsene. L’importante, durante questo tempo, è agire sul bene come se si fosse l’esclusivo proprietario: bisogna cioè compiere degli atti che solo il titolare del bene potrebbe compiere (si pensi alla realizzazione di un recinto, alla pavimentazione di una strada, alla sostituzione del lucchetto di una porta o alla trasformazione di un giardino o di un terreno). L’insieme di tutte queste condizioni denota il totale disinteresse del proprietario verso il proprio bene, sicché l’ordinamento giustifica il trasferimento della proprietà in capo a chi davvero lo utilizza e ne trae un beneficio. Senza voler entrare troppo nello specifico, rinviamo per ogni ulteriore chiarimento sul tema alla guida Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà. Occupiamoci in questa sede di un altro importante aspetto: come fare una causa di usucapione. Spiegheremo quali sono gli adempimenti da compiere, quanto costa il giudizio, cosa bisogna dimostrare.

Accordo di mediazione

Prima però di spiegare come fare una causa di usucapione, bisogna precisare una questione assai importante. Per legge, tutte le cause che hanno ad oggetto la rivendicazione della proprietà su immobili devono essere precedute da un tentativo di conciliazione che va sotto il nome di mediazione obbligatoria. Colui che vuol diventare nuovo proprietario del bene si reca presso uno dei tanti organismi situati nella città ove si trova l’immobile e chiede che venga fissato un incontro con la controparte (l’effettivo e formale proprietario). All’incontro le parti devono presentarsi necessariamente con il rispettivo avvocato al fine di trovare un accordo. Se l’accordo riesce, il verbale può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari previa autentica di un pubblico ufficiale. Diversamente si può iniziare la causa.

La mediazione diventa così un modo per trascrivere il passaggio di proprietà senza fare la causa di mediazione o senza firmare una compravendita o una donazione davanti al notaio (leggi sul punto Come donare una casa senza andare dal notaio).

L’inizio della causa di usucapione: la citazione

Se l’accordo di mediazione non riesce, bisogna agire in tribunale e tentare la causa di usucapione. Naturalmente, è necessario un avvocato. L’avvocato dovrà redigere un atto di citazione da notificare alla controparte, l’attuale proprietario del bene. Anche se questi è emigrato, la notifica può essere ugualmente portata a compimento. Se invece la sua residenza è ignota, si fa una notifica con deposito dell’atto presso il Comune dell’ultima residenza nota. Insomma, il fatto che il titolare si sia volatilizzato non è un ostacolo alla causa.

La trascrizione dell’atto di citazione

Per impedire che, durante la causa, il proprietario venda l’immobile a terzi in buona fede, la legge richiede che l’atto di citazione sia trascritto nei pubblici registri. Si tratta di un adempimento cui provvede l’avvocato, previa compilazione di un «nota di iscrizione» in via telematica.

Se c’è la trascrizione, la sentenza che riconosce l’esistenza dell’usucapione ha effetto anche nei confronti di eventuali acquirenti dell’immobile per atti firmati in corso di causa.

Se la domanda di usucapione viene accolta, gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della trascrizione della stessa, e valgono nei confronti dei terzi acquirenti. La trascrizione non è obbligatoria, ma se non vi si provvede gli effetti della sentenza di accoglimento non sono opponibili ai terzi che nel frattempo hanno acquistato.

Presso quale tribunale si svolge la causa di usucapione

Vediamo ora quale giudice è competente a decidere la causa. Non è possibile iniziare il giudizio dove si vuole ma ci si deve necessariamente rivolgere al tribunale del luogo dove si trova l’immobile. Se l’immobile è compreso in più circoscrizioni giudiziarie, è competente il tribunale della circoscrizione nella quale è compresa la parte soggetta a maggior tributo verso lo Stato; quando non è sottoposto a tributo, è competente ogni tribunale nella cui circoscrizione si trova una parte dell’immobile.

La causa di usucapione

Alla prima udienza il giudice verifica se entrambe le parti si sono costituite regolarmente. Se il proprietario non si presenta, il giudice, la regolarità della notifica, ne dichiara la contumacia e il processo va ugualmente avanti; ciò non toglie che l’attore – così si chiama chi inizia il giudizio – non debba dimostrare il proprio diritto per come vedremo a breve.

Una volta introdotto, il giudizio si svolge secondo le regole del procedimento di primo grado davanti al tribunale.

Se il giudice accerta l’esistenza di tutti i presupposti richiesti per l’usucapione, il giudizio si conclude con un provvedimento che dichiara l’acquisto della proprietà per usucapione, cioè con una sentenza avente natura dichiarativa (che accerta e non costituisce l’esistenza del diritto).

Le prove dell’usucapione

Come abbiamo detto, i presupposti per l’usucapione sono

• il possesso continuato per 20 anni;
• il compimento di atti tipici del proprietario.

Queste vengono di solito fornite con testimoni. Ad esempio un testimone potrà dire di aver visto Tizio vivere per oltre 20 anni nella villetta confinante e di aver assistito ai lavori di recinzione del campo. Tizio potrebbe inoltre portare le fatture che attestano il compimento di lavori di ristrutturazione dentro l’immobile, lo sbancamento di alcuni muri e la realizzazione di ambienti differenti rispetto a quelli originali, la sostituzione della porta blindata, ecc.

La sentenza

Se il giudice accerta l’usucapione, la sentenza viene trascritta nei pubblici registri e finalmente viene formalizzato il passaggio di proprietà. Bisognerà pagare l’imposta di registro che di solito compete alla parte soccombente (anche se, per l’Agenzia delle Entrate, entrambe le parti sono responsabili in solido).

La sentenza dichiarativa dell’usucapione di immobili è soggetta alle imposte ipotecaria e catastale, da applicare sulla medesima base imponibile determinata ai fini del registro.

Entro quanto tempo va fatta la causa di usucapione?

Non esistono termini di scadenza per intraprendere una causa di usucapione. Difatti, la sentenza che dichiara l’usucapione prende atto di un trasferimento di proprietà che, in natura, si è già verificato (ecco perché ha anche effetti retroattivi); ciò detto, visto che la proprietà non si prescrive mai, non ci sono neanche limiti di tempo per iniziare il giudizio.

Quando costa la causa di usucapione?

Difficile stabilire a priori quanto costa una causa di usucapione. Molto influisce il valore dell’immobile perché in base a questo viene determinato l’importo del contributo unificato, ossia la tassa per la causa. C’è anche da dire che, oltre ai costi vivi del giudizio, ci sono anche quelli della mediazione ove, come anticipato, è necessaria la presenza dell’avvocato. Ipotizzando un immobile di valore compreso tra 52mila euro e 260mila euro, le imposte da corrispondere ammontano a 759 euro, cui bisogna aggiungere i costi di notifica e la marca da bollo: se ne vanno all’incirca 800 euro. Ci sono poi i costi per le notifiche ai testimoni e, non in ultimo, la parcella dell’avvocato che potrebbe ammontare a circa 3mila euro. Per un totale di circa 4mila euro. Se il giudice – così come dovrebbe essere – condanna la parte soccombente alla restituzione delle spese di lite, buona parte di questi soldi dovrebbero essere restituiti dall’avversario alla fine del giudizio.