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Morosi in condominio: l’amministratore è obbligato ad agire?

22 ottobre 2017


Morosi in condominio: l’amministratore è obbligato ad agire?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 ottobre 2017



L’amministratore non è responsabile per non aver avviato il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso se tuttavia lo ha diffidato.

Nel tuo condominio ci sono numerosi proprietari che non pagano da diverso tempo le proprie quote. I buchi in bilancio non consentono di saldare le fatture alla ditta delle pulizie, la bolletta della luce e del riscaldamento centralizzato. In assemblea è stato più volte sollecitato l’intervento dell’amministratore, ma – a quanto pare – nulla è stato fatto e le morosità persistono. Così, nel frattempo, l’assemblea ha deliberato di sopperire al disavanzo con anticipi da parte degli altri condomini, quelli più diligenti e in regola coi pagamenti. Ma è tuttavia tua intenzione agire nei confronti dell’amministratore per chiederne la sua revoca e il risarcimento dei danni provocati al condominio per via della sua inerzia e della mancata diligenza. Dal canto suo l’amministratore ti fa vedere tutte le lettere di sollecito inviate ai morosi, benché prive di riscontro; questo – a suo dire – lo esonera da ogni responsabilità per le passività. A tua volta, gli fai notare che una lettera di diffida, oggigiorno, non viene presa in considerazione da nessuno e non ha alcun senso inviare una messa in mora se poi, ad essa, non fanno seguito i fatti, ossia non si procedere in tribunale o non si chiede un decreto ingiuntivo. Chi ha ragione? In caso di morosi in condominio, l’amministratore è obbligato ad agire? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ecco cosa dicono i giudici.

Cosa fare contro i condomini morosi

Partiamo dalla norma. Il codice civile stabilisce quanto segue [2]: «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. (…) In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (…)».

I termini utilizzati dalla legge non lasciano spazio a dubbi: l’uso del verbo «può» e non di quello «deve» lascia intuire che, fermo restando l’obbligo dell’amministratore di riscuotere le quote condominiali e di sollecitare i morosi, non ha comunque l’obbligo di richiedere un decreto ingiuntivo contro i condomini morosi; si tratta, al contrario, di una mera facoltà («… può ottenere decreto di ingiunzione…»).

Dunque, nell’esempio da cui siamo partiti, si deve concludere in questo senso: l’amministratore è tenuto a diffidare i condomini morosi con l’invio di lettere raccomandate ed, eventualmente, affidando l’incarico a un avvocato di propria fiducia (sul nome del professionista non c’è l’obbligo di ottenere il previo consenso dell’assemblea). Ma non è responsabile se non dà il via agli atti giudiziari, ossia se non richiede il decreto ingiuntivo entro sei mesi.

Che succede a chi non paga le quote di condominio?

L’amministratore invia una lettera di sollecito al proprietario dell’appartamento. Se l’immobile è di proprietà di due o più persone, la diffida va inviata a ciascuna di essi; diversamente l’eventuale decreto ingiuntivo è invalido.

Dopo aver diffidato il moroso, l’amministratore può incaricare un avvocato affinché proceda a richiedere un decreto ingiuntivo contro il debitore.

Il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo: vuol dire che il condomino è obbligato a pagare immediatamente perché, altrimenti, subisce il pignoramento.

Contro il decreto ingiuntivo può fare opposizione entro 40 giorni.

L’amministratore può chiudere la luce e il gas ai morosi?

Sebbene la legge faccia pensare a questo, diversi giudici hanno ritenuto che l’esercizio di un tale potere pregiudichi i diritti fondamentali dell’uomo. Per evitare quindi responsabilità personali, l’amministratore può, prima di agire in tal senso, farsi autorizzare dal tribunale con un ricorso in via d’urgenza. È fatta salva la possibilità comunque di impedire ai morosi il godimento di servizi suscettibili di utilizzo separato come l’ascensore (che, a tal fine, verrà dotato di apposite schede), il parcheggio delimitato da una sbarra o un cancello elettrico, i campi da tennis o la piscina condominiale.

Entro quanto tempo l’amministratore deve agire contro i morosi?

L’amministratore deve avviare “gli atti” ai morosi nel più breve tempo possibile per non pregiudicare i diritti degli altri condomini. Entro sei mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo può sospenderli dal godimento dei servizi suscettibili di utilizzo separato.

L’avvocato viene nominato dall’assemblea?

No. La scelta dell’avvocato spetta all’amministratore.

Che fare se il condominio subisce un pignoramento?

Se i creditori intendono agire contro i condomini con un pignoramento devono prima rivolgersi ai morosi e poi verso tutti gli altri. L’elenco dei morosi è fornito loro dallo stesso amministratore di condominio senza timore di ledere la privacy. Una volta esperite le azioni verso i morosi, se i creditori sono ancora insoddisfatti possono rivalersi verso gli altri condomini in proporzione ciascuno ai propri millesimi.

note

[1] Cass. ord. n. 24920/17 del 20.10.2017.

[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[3] Al giudice spetta poi verificare l’osservanza o meno da parte dell’amministratore degli obblighi di diligenza del buona padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex art. 1708 e 1710 cod. civ., anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato.

Cassazione civile, sez. VI, 20/10/2017, (ud. 12/09/2017, dep.20/10/2017),  n. 24920

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1 Il Tribunale di Terni, con sentenza depositata in data 12.05.2009, accertava la responsabilità di A.R., ex amministratore del condominio di via (OMISSIS) per inadempimento agli obblighi derivanti dal mandato (tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa); rigettava la domanda risarcitoria pure proposta dal Condominio nei confronti dell’ A. (per i danni derivanti dalla mancanza di copertura assicurativa in relazione ad un incendio del tetto) e condannava il convenuto a rimborsare all’attore la metà delle spese processuali.

2 Decidendo sul gravame proposto in via principale dal Condominio e, in via incidentale dall’ A., la Corte d’appello di Perugia, accoglieva l’impugnazione incidentale dell’ex amministratore; dichiarandolo esente da responsabilità contrattuale perchè l’accertata mancanza di fondi nelle casse condominiali era stata determinata proprio dalla morosità dei condomini e i solleciti inviati a costoro erano sufficienti ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato, non essendo tenuto l’ A. ad anticipare le somme occorrenti per il pagamento della polizza assicurativa e non essendo obbligatorio il ricorso alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote.

3 Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio. L’ A. resiste con controricorso.

4 Con unico motivo si deduce, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1710 e “2795 c.c.”, (così testualmente, ma trattasi di mero errore materiale essendo chiaro il riferimento all’art. 2725 c.c., ndr), art. 63 disp. att. c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia. Richiamando il principio della diligenza del mandatario (che avrebbe imposto il ricorso alla procedura monitoria per il recupero dei contributi necessari alle spese condominiali), sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe motivato inadeguatamente sulla prova dell’esonero di responsabilità dell’ A. e sulla ammissibilità della prova testimoniale in ordine ad un documento (la costituzione in mora dei condomini inadempienti nel versamento dei contributi) da provarsi per iscritto, salvo lo smarrimento dello stesso.

5 Il ricorso è manifestamente infondato.

5.1 La questione di diritto del divieto, ai sensi dell’art. 2725 c.c., di prova testimoniale sulla esistenza di atti di costituzione in mora (da provarsi per iscritto) è da ritenersi nuova.

Ed infatti, poichè la relativa prova per testi era stata assunta nel giudizio di appello (ne dà atto la sentenza impugnata a pag. 6), era onere del ricorrente dimostrare di aver sollevato la questione tempestivamente in quel grado di giudizio, al momento della articolazione del mezzo istruttorio e poi in sede di precisazione delle conclusioni, ma nel ricorso nulla si dice al riguardo.

Questa Corte ha costantemente affermato che, qualora una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata nè indicata nelle conclusioni ivi epigrafate, il ricorrente che riproponga la questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale scritto difensivo o atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le varie, sez. 1, Sentenza n. 25546 del 30/11/2006 Rv. 593077; Sez. 3, Sentenza n. 15422 del 22/07/2005 Rv. 584872 Sez. 3, Sentenza n. 5070 del 03/03/2009 Rv. 606945).

5.2 Per il resto, la censura investe l’adeguatezza della motivazione adottata dalla Corte d’Appello per escludere la responsabilità dell’ex amministratore per violazione dell’obbligo di diligenza del buon padre di famiglia gravante sul mandatario (motivazione definitiva ora inadeguata, ora carente) e, dunque, un vizio non più denunziabile, come si evince dal chiaro tenore dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nel testo attualmente in vigore.

Va comunque osservato che l’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talchè i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c..

Nel caso di specie la Corte d’appello ha accertato, con apprezzamento in fatto, che l’amministratore nel periodo 2005/2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi.

La deduzione appare corretta perchè l’art. 63 disp. att. c.c., non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“può ottenere decreto di ingiunzione…”) e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’ A. per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex artt. 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità: v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13513 del 16/09/2002 in motivazione).

Il ricorso va pertanto respinto e le spese vanno poste a carico della parte soccombente.

Considerato che il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 per cui sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, – della sussistenza dell’obbligo di versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 12 settembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 20 ottobre 2017

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