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Infiltrazioni da casa in affitto: chi paga?

22 ottobre 2017


Infiltrazioni da casa in affitto: chi paga?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 ottobre 2017



Allagamento proveniente dalla casa affittata a un inquilino o a studenti universitari: la richiesta di risarcimento a chi va presentata?

Da alcuni giorni hai notato una profonda macchia di umidità sul soffitto di casa e ora si è aggiunto anche un gocciolamento d’acqua. Le infiltrazioni – ti ha detto un ingegnere amico, venuto a fare un sopralluogo – non possono che dipendere dai tubi dell’appartamento superiore. Così ti sei determinato a bussare alla porta del vicino per fargli vedere i danni e chiedere un immediato intervento. Ti apre però una persona che sostiene di essere l’inquilino: in quanto “in affitto” non è suo potere – né dovere – provvedere alle riparazioni e ti invita a indirizzare la richiesta al padrone di casa del quale ti dà nome e numero di telefono. Ti assale il sospetto che anche quest’ultimo potrebbe risponderti nel medesimo modo e di subire così il classico gioco dello scaricabarile per non pagare. È necessario, quindi, sapere chi paga per le infiltrazioni da casa in affitto. Cercheremo di darti le risposte in questo articolo, per consigliarti come agire nel migliore dei modi e tutelare i tuoi diritti.

Prima però di capire cosa succede in caso di infiltrazioni da casa in affitto e chi ne è responsabile, ti consiglio di leggere la guida Perdite d’acqua dal piano superiore: troverai un ampio ventaglio di ipotesi e soluzioni che potrebbero fare al caso tuo e spiegarti come agire in caso di macchie di umidità, muffa, gocce d’acqua provenienti dall’appartamento del vicino.

La regola principale che fissa il riparto di responsabilità in caso di infiltrazioni d’acqua e umidità è stabilita dal codice civile. Una norma [1] stabilisce che «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». Il «custode» di un bene è di solito il proprietario. Nel caso di appartamento in affitto, il custode diventa l’inquilino ma limitatamente ai danni che può prevedere ed evitare, non quelli invece sottratti al suo potere/dovere di intervento. Ebbene, la riparazione delle condutture dell’acqua non è certo compito del conduttore. Si tratta, infatti, di interventi di manutenzione straordinaria che spettano al padrone di casa; proprio per ciò, è quest’ultimo l’unico soggetto responsabile per i danni procurati dalle infiltrazioni ai vicini di casa. Vicini che, pertanto, dovranno indirizzare la richiesta di risarcimento a chi risulta essere titolare dell’immobile e non anche a chi materialmente vi vive dentro.

Anzi, l’inquilino diventa anch’egli parte danneggiata nell’ipotesi in cui l’esigenza di provvedere a rifare i tubi richiede lavori che lo obbligano a “vivere con gli operai” o, del tutto, a lasciare l’appartamento. In questa seconda ipotesi – quando cioè l’appartamento diventa inservibile – egli ha diritto a sospendere il pagamento del canone di locazione o, addirittura, può chiedere la risoluzione del contratto se i lavori dovessero durare molto.

Si potrebbe però porre l’ipotesi di una corresponsabilità dell’inquilino nell’ipotesi in cui questi non garantisca un pronto intervento e ostacoli le operazioni di riparazione. Si pensi al caso in cui il conduttore si rifiuti di aprire la porta al vicino di casa o frapponga ostacoli all’intervento dell’idraulico. In tal caso l’ostruzionismo potrebbe aggravare i danni e, di tanto, egli sarebbe tenuto al risarcimento.

Invece, quando le infiltrazioni provengono da un danno causato dalla cattiva manutenzione ordinaria dell’immobile, la responsabilità ricade non sul padrone di casa ma unicamente sul conduttore; è infatti quest’ultimo a dover eseguire le piccole riparazioni e a far in modo di tenere la casa in buon stato di conservazione, osservando con diligenza tutte le possibili situazioni di pericolo o di danno all’immobile o a terzi. Si pensi al caso della rottura di un flessibile del lavandino del bagno o a un allagamento causato dal riempimento della vasca ove l’acqua abbia tracimato finendo sul pavimento. In tema di danni di cose in custodia, infatti, il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri. Pertanto il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni perché, tale oggetto non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno.

Di recente il tribunale di Bari [2] ha detto che, per l’allagamento proveniente dalla casa affittata a studenti universitari, determinato da omessa manutenzione ordinaria, insieme agli inquilini ne risponde il proprietario se quest’ultimo conserva il possesso delle chiavi dell’alloggio. È irrilevante che le spese per le riparazioni siano poi poste a carico dei conduttori.

note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Trib. Bari, sent. n. 4320/17.

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