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Le Guide Percentuale all’agenzia immobiliare: come si calcola

Le Guide Pubblicato il 22 novembre 2017

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Provvigione agenzia immobiliare: quando, quanto e da chi va pagata?

Chi si rivolge all’agenzia immobiliare per la vendita/acquisto di un immobile deve tenere in considerazione, tra i vari costi, la provvigione da pagare per l’attività di mediazione tra le parti. L’ammontare della provvigione varia in base al valore dell’immobile, alla percentuale applicata, alla zona geografica di riferimento.

Vediamo innanzitutto quando deve essere pagata la provvigione, come si calcola e come sapere se l’importo che pretende l’agenzia immobiliare è corretto o meno.

Provvigione agenzia immobiliare: quando va pagata

Come noto, la provvigione serve a remunerare l’attività di mediazione svolta dall’agente immobiliare. Ne deriva che l’agente matura il diritto al compenso già quando le parti stipulano il contratto preliminare di vendita.

La provvigione retribuisce infatti l’attività svolta dal mediatore, non per essere riuscito a far vendere o acquistare un immobile, bensì per aver messo in relazione le parti e averle indirizzate alla conclusione di un affare, indipendentemente dal fatto che questo non si sia poi definitivamente concluso con il contratto di compravendita.

Dunque l’agenzia immobiliare deve essere pagata per il solo fatto di aver posto in essere un’attività di mediazione utile ed essenziale alla conclusione dell’affare tra venditore e acquirente, i quali non si sarebbero potuti incontrare e accordare senza l’intervento dell’agente.

Secondo la giurisprudenza più rigorosa [1], il diritto al compenso dell’agente immobiliare sorge alla “conclusione dell’affare” e l’affare si intende tecnicamente concluso quando, grazie all’attività mediatrice dell’agente, venditore e acquirente costituiscono un valido vincolo giuridico quale è già il contratto preliminare.

Dunque, l’agente immobiliare viene pagato per la sua attività di mediazione tra le parti interessate alla vendita e all’acquisto di un immobile e, pertanto, il suo compenso è dovuto anche quando, nonostante il compromesso, il contratto finale di compravendita non viene più concluso.

Al contrario l’agenzia immobiliare non può chiedere il compenso quando non ha svolto alcuna attività di mediazione tra le parti e si sia limitata a consigliare una sola parte interessata alla vendita o all’acquisto o a far visionare gli appartamenti [2].

Provvigione agenzia immobiliare: chi deve pagarla?

La provvigione è a carico di entrambe le parti (venditore e acquirente), salvo diverso accordo. È infatti possibile che il contratto preveda che la provvigione sia a carico del solo venditore o del solo acquirente. Si tratta di un dato importante al quale prestare attenzione prima di sottoscrivere il mandato di agenzia.

Si consiglia di chiedere preventivamente all’agente immobiliare chi sarà tenuto a versare la provvigione e in che misura.

La Cassazione [3] ha infatti confermato che l’acquirente dell’immobile deve pagare la provvigione se si è impegnato a farlo con la sottoscrizione dell’accordo, anche quando l’agente che ha fatto incontrare le parti è stato incaricato dal venditore. A prescindere dunque, da chi si è rivolto all’agenzia, conta cosa viene pattuito. La posizione dell’agente è infatti sempre di terza parte, con ruolo di mediatore, tanto nei confronti del venditore quanto nei confronti dell’acquirente. Per la terzietà è sufficiente l’assenza di un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una di esse.

Provvigione agenzia immobiliare: come si calcola

Nella determinazione della provvigione spettante al mediatore è necessario tenere conto del reale valore dell’affare, che può essere diverso dal prezzo di vendita, anche se ciò non è espressamente convenuto dalle parti, né è previsto dalle tariffe professionali o dagli usi.

In linea di massima, la percentuale sul valore dell’affare oscilla tra il 2% e il 3%. Tuttavia, in base alla zona di riferimento e ai servizi offerti dall’agenzia, la percentuale potrebbe anche essere più elevata. Per esempio, nei centri delle grandi città potrebbe arrivare anche al 5% oltre Iva.

La provvigione dell’agenzia immobiliare comprende, oltre al compenso, il rimborso delle spese sostenute dall’agente (per esempio spostamenti, telefonate ecc.).

Provvigione agenzia immobiliare: come sapere se è corretta

L’ammontare della provvigione dell’agenzia immobiliare risulta solitamente per iscritto nell’atto stipulato dalle parti. Come accennato, essa può oscillare tra il 2 e il 3% o essere anche superiore. Per verificare se l’agenzia alla quale ci si è rivolti applica una provvigione equa, basta controllare le tariffe previste dagli usi locali, consultabili presso la Camera di Commercio della città di interesse.

Qualora le parti non abbiano pattuito la tariffa per iscritto, si applica infatti la tariffa prevista dagli usi locali.

In ultima ipotesi, se le parti non hanno stabilito l’importo della provvigione e non ci sono tariffe professionali, né il mediatore riesce a provare l’esistenza di usi locali ai quali poter fare riferimento, in caso di contestazioni, l’importo è determinato secondo equità dal giudice territorialmente competente [4].

note

[1] Cass. sent. n. 9676/2007.

[2] Cass. sent. n. 21095/2013.

[3] Cass. sent. n. 24950/16.

[4] Cass. sent. n. 13656/2012.


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