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Bonus prima casa: che rischio se vendo subito?

14 novembre 2017


Bonus prima casa: che rischio se vendo subito?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 novembre 2017



Che rischio in termini di sanzioni se vendo dopo due anni la prima casa acquistata con il bonus?

Al fine di rispondere al quesito sottoposto, dev’essere preliminarmente chiarito in che cosa consiste il cosiddetto “bonus prima casa”. Sinteticamente, i vantaggi del bonus “prima casa” di cui oggi si può usufruire sono i seguenti:

  • riduzione Iva dal 22% al 4%, in caso di acquisto da costruttore ed entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
  • imposta ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro, in caso di acquisto da costruttore ed entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori e in caso di successioni o donazioni;
  • imposta di registro al 2%, in caso di acquisti da privati. Inoltre in questo caso è possibile pagare l’imposta sul valore catastale dell’immobile piuttosto che sul prezzo di compravendita;
  • imposta catastale e ipotecaria, in caso di acquisti da privati ammontano in questo caso a 50 euro;
  • credito d’imposta, in caso di vendita e riacquisto della prima casa entro 12 mesi, si ottiene un credito di imposta pari al quanto versato in relazione al primo acquisto agevolato.

Nel caso di trasferimento, per vendita o donazione, degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto sarà necessario versare integralmente le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Rispondendo specificamente al quesito sottoposto, in termini di sanzioni sarà dovuta una sovrattassa pari al 30% delle medesime imposte.

Per completezza, devono essere ricordati i casi di esenzione dalla decadenza dell’agevolazione “prima casa” nell’ipotesi di vendita prima dei 5 anni, come recentemente ribaditi anche dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 13/2017.

Recita infatti tale Risoluzione che «Il legislatore ha dunque stabilito (con la nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, ndr) che il trasferimento dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione c.d. “prima casa”, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto agevolato, comporta la decadenza dal regime di favore, salvo che il contribuente entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Inoltre, la decadenza dal beneficio è impedita anche nel caso in cui il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.

Sotto tale profilo, già la circolare n. 38/E del 2005 dell’Agenzia stabiliva che «per conservare l’agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato “non di lusso” da adibire ad abitazione principale. In conclusione, come già detto nella risoluzione 44/E del 2004 richiamata, si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.)».

L’Agenzia, sulla scorta della più recente giurisprudenza della Cassazione, precisa infine che l’effetto impeditivo della decadenza dall’agevolazione si verifica anche nella diversa ipotesi di edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario. Pertanto nel caso in cui venga venduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisce presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Ambrogio Dal Bianco 

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