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Lo sai che? Sexy shop in condominio: è possibile vietarne l’apertura?

Lo sai che? Pubblicato il 24 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 ottobre 2017

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità può impedire l’apertura di un sexy shop all’interno di un condominio.

Nel tuo condominio ha appena aperto un sexy shop. Il negozio è in bella vista, sul lato della strada, e sei costretto a vedere la vetrina ogni volta che rientri in casa ed apri il portone. Questo però ti arreca disagio, ma soprattutto imbarazzo nei confronti dei tuoi ospiti. Ogni volta che devi indicare a qualcuno dove abiti, inevitabilmente il riferimento finisce per essere il sexy shop. Non perché tutti ne facciano uso, ma perché di certo è un’attività commerciale che non passa inosservata. A tuo parere, però, la questione rischia di pregiudicarti ben oltre quelli che sono i preconcetti sociali e la timidezza: chi mai acquisterebbe casa in un palazzo dove c’è un sexy shop? Così, se volessi rivendere l’appartamento, dovresti scendere con il prezzo. Senza contare che, a detta di alcuni condomini, tra i soggetti interessati all’acquisto di materiale erotico e pornografico vi sono, di sera, alcune persone dall’aspetto poco raccomandabile. Che fai in una situazione del genere? La legge ti tutela? In caso di sexy shop in condominio è possibile vietarne l’apertura? Vediamo cosa dice la nostra attuale legislazione.

La legge tutela l’iniziativa economica privata. Questo significa che, se non ci sono particolari restrizioni poste dalla legge, ciascuno è libero di aprire il negozio che preferisce all’interno dell’immobile acquistato o preso in fitto. Se lo Stato non può intervenire a dettare limiti, tantomeno può farlo il condominio, a meno che sia previsto diversamente nel regolamento approvato all’unanimità. Solo il consenso di tutti i condomini può infatti interferire nel diritto di ciascuno dei proprietari di decidere cosa fare all’interno delle proprie quattro mura. Il divieto, peraltro, deve essere specifico. Ad esempio, dal divieto di svolgere attività rumorose non si può argomentare il divieto di aprire un bed and breakfast o un negozio; dal divieto di non aprire locali commerciali che possano pregiudicare la sicurezza dei condomini non si può desumere il divieto di aprire un sexy shop. Come infatti ha chiarito, con tre diverse e interessanti sentenze, il tribunale di Bergamo [1], l’utilizzazione di un immobile quale sexy shop sito nel cortile interno di un condominio non comporta di per sé una destinazione suscettibile di arrecare molestie o fastidi pregiudizievoli per il condominio o per i singoli condomini, né un uso tale da comportare una lesione al decoro e alla tranquillità dell’edificio.

Come dicevamo, solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe vietare l’apertura di un sexy shop. L’unanimità può essere raggiunta in due modi:

  • con votazione in assemblea di tutti i condomini (cosiddetto «regolamento assembleare»);
  • con approvazione del regolamento di condominio all’atto dell’acquisto dell’appartamento, dinanzi al notaio, eseguita da tutti i condomini anche se in momenti diversi (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

In assenza del divieto, bisognerebbe invece dimostrare concretamente come l’apertura del sexy shop possa recare molestie, disturbo o degrado.

note

[1] Trib. Bergamo, sent. del 13.06.1997, del 13.09.1995 e del 13.01.1995.

TRIBUNALE BERGAMO SENTENZA DEL 13.09.1995

(Omissis). – Letto il ricorso ex art. 669 quater e 700 c. p.c. in data 8 settembre 1995 proposto dai condomini interventori nella causa promossa dal Condominio “C.” nei confronti della Snc S. e di F. O., avente ad oggetto la domanda di “inibitoria” dell’utilizzazione quale sexy shop della porzione immobiliare di proprietà della suddetta società (locata alla O.) sita nel cortile interno dello stabile condominiale, sull’assunto della violazione delle norme del regolamento comune (artt. 4 e 9) che vietano le destinazioni contrarie al decoro ed alla tranquillità dell’edificio;

vista l’allegata documentazione, anche fotografica, ed assunte sommarie informazioni;

rilevato che il ricorso d’urgenza qui proposto dai condomini uti singuli (alcuni anche nella qualità di esercenti la potestà sui figli minori) si basa, da un lato, sulla adesivamente riaffermata violazione delle norme comuni (art. 105 comma 2, c. p.c.) già allegata dall’amministratore del condominio, anche in relazione alle conseguenze patrimonialmente valutabili che ne deriverebbero, mentre, per altro verso, si riporta alle ulteriori considerazioni contenute esclusivamente nell’atto di intervento concernenti la dedotta lesività della comunicata situazione, con riguardo alla sfera dei diritti assoluti e personali specificamente riferiti al “dettato dell’art. 32 Cost.” ed alla connessa tutela del diritto alla “integrità fisica” e “allo sviluppo armonico della personalità”, particolarmente quella dei minori, relativamente ai quali essi ricorrenti paventano un turbamento della ancora immatura sfera sessuale indotta dalla “morbosa curiosità” per l’attività svolta nell’edificio in cui abitano e giocano;

rilevato, quanto al primo profilo – più propriamente “condominiale” e “dominicale” e, quindi, ovviamente, del tutto estraneo alla posizione soggettiva dei minori (non condomini) – che non appare ictu oculi configurabile (al di là di ogni considerazione circa il significato contrattuale dei termini “decoro” e “tranquillità”; comunemente riferibili, in ambito e significato strettamente condominiale, agli aspetti architettonici e di rumorosità ambientale, nella fattispecie, almeno allo stato, non ravvisabile neppure presuntivamente, e non già a quelli “morali” afferenti l’attività svolta nell’edificio) un pregiudizio imminente ed improbabile meritevole di tutela in via d’urgenza, trattandosi di pretesi danni (diminuzione di valore delle unità condominiali, aggravio di servizi) economicamente valutabili – previa assunzione di idonei strumenti probatori di quantificazione – e suscettibili semmai di ristoro per equivalente;

osservato, pertanto, che in quest’ottica difettano senz’altro in radice i requisiti costituzionali della procedura ex art. 700 c. p.c.;

ritenuto, quanto alle problematiche indotte dai suddetti intervenuti aventi connotazione extracontrattuale, in primo luogo che la domanda cautelare ad esse riferita si pone – stante l’assoluta novità, rispetto alla pretesa azionata in citazione, del titolo dedotto o dell’oggetto configurato (quest’ultimo correlato ad una domanda risanatoria neppure ventilata dal condominio) – al di fuori della “causa pendente per il merito” cui si raccorda la competenza regolata dal disposto dell’art. 669 quater, non risultando, in proposito, in alcun modo eseguita la notifica ai convenuti della comparsa di intervento, sicché essa appare del tutto inammissibile proposta al giudice istruttore anziché ai sensi dell’art. 669 ter c. p.c. trattandosi appunto di cautela finalizzata ad una domanda di merito acquisita al rituale contraddittorio delle parti (che le convenute ben potrebbero rifiutare alla prima udienza):

ritenuto, inoltre, ad abundantiam che in proposito le deduzioni dei ricorrenti risultano prive non solo del requisito del periculum in mora, ma anche di quello del fumus boni juris per le seguenti ragioni:

a) sotto quest’ultimo aspetto, va sottolineato che nella specie – come è pacifico sulla scorta delle stesse deduzioni degli interessati – l’attività commerciale contestata dai condomini deve considerarsi legittima sia sotto il profilo personalistico (v. Cass. Pen., sez. un., 1 ottobre 1991; Cass. pen. sez. III, 24 aprile 1992, Corte cost. 27 luglio 1992, n. 368) che sotto quello più propriamente amministrativo. Invero, dalle fotografie in atti e dalle informazioni assunte emerge come l’esercizio (regolarmente dotato di “licenza” comunale) denominato “New Temptation” (logotipo del resto confacente anche a locali adibiti a diverse destinazioni: bar, discoteca, boutique, parrucchiere …) non esorbiti, nella sua connotazione esterna, da quei caratteri di riservatezza, non allusività, esclusività (l’accesso è a chiamata ed è specificamente inibito ai minori di anni 18) che lo rendono sostanzialmente “anonimo” e non di palese richiamo – al di là delle tende rosse che tra l’altro impediscono ogni visuale all’interno della vetrina – per passanti non interessati; da ciò deriva, fino a prova del contrario e almeno allo stato, l’assenza di una significativa veste formale dell’esercizio atta a tutelare illecitamente la civile convivenza rionale e condominiale e ad ingenerare i fenomeni e gli episodi ipotizzati dai ricorrenti, tanto più che lo spazio prospiciente il negozio (v. foto n. 1-6) non appare certo riservato alla sosta o al giuoco dei bambini, essendo viceversa destinato a passaggio pedonale e a “verde” comune;

b) non solo, ma quand’anche si realizzasse (specie nei primi tempi) qualche “morboso” interesse esterno per il commercio di “materiali” trattati dalla O., non si vede come ciò possa determinare – al di là del comprensibile disgusto di chi non condivida il commercio degli articoli pornografici, – un danno reale e sensibile alla salute dei componenti i nuclei parentali del condominio, non solo ai maggiorenni (che si presumono sufficientemente maturi per affrontare argomenti e situazioni scabrose ormai diffuse ed entrate nella frequente trattazione anche dei “mass-media”: giornali, riviste, cinema, televisione), ma, in particolare, ai minorenni cui non può negarsi essere riservata la più ampia tutela possibile. Questi ultimi, peraltro, oggi spesso a contatto con raffigurazioni violente e di connotazione sessuale quotidianamente rappresentate negli strumenti di diffusione di massa ed ormai sedimentate nella morale sociale, al di là di qualche iniziale pruriginosa curiosità – tra l’altro comunemente possibile anche solo nel passare vicino a cinema specializzati in films hard od ad edicole, non potrebbero comunque subire un pregiudizio irreversibile od irreparabile alla loro integrità psico-fisica (da distinguersi nettamente dall’atteggiarsi della morale di una persona) se si tiene conto della operatività, degli ” ammortizzatori” sociali, religiosi familiari, che, specie nel contesto della realtà cittadina bergamasca, sono senz’altro in grado di fornire ai minori quegli indirizzi di conoscenza, di spiegazione e di superamento dell’impatto del fenomeno pornografico dai quali non può non derivare per essi un corretto approccio all’argomento (comunque aliunde loro presentato) ad una più chiara – e non morbosa – cognizione idonea ad impedire ogni negativa interferenza sull’accrescimento personale di un soggetto ancora immaturo;

ritenuto, in definitiva e fatta salva la rilevanza di eventuali “sconfinamenti” dell’attività del negozio in questione dall’alveo consentito, che la carenza originaria dei requisiti procedurali e sostanziali dell’odierno ricorso non rendono opportuna neppure la fissazione di un’apposita udienza di comparizione delle parti, dalla quale potrebbe derivare da una parte incongruamente un surrettizio vantaggio pubblicitario per l’attività della O. e, dall’altro, l’eventuale aggravio di spese per i ricorrenti (Omissis).

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