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Lo sai che? Umidità e muffa in appartamento condominio: chi paga?

Lo sai che? Pubblicato il 25 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 ottobre 2017

Se nel tuo appartamento ci sono infiltrazioni di acqua, i danni devono essere pagati dal proprietario della tubatura responsabile o dal costruttore. Se sei inquilino non puoi smettere di pagare il canone.

Uno dei problemi più frequenti che possono sorgere nel corso della vita di un appartamento è la comparsa di macchie di umidità o di muffa. In questi casi, per ottenere il risarcimento è necessario innanzitutto capire da cosa dipendono tali problemi e chi ne è responsabile. Ad esempio, se le infiltrazioni di acqua dipendono da tubi è necessario verificare se questi sono di proprietà del condominio o del padrone dell’appartamento vicino. Se invece dipendono da un cattivo isolamento del terrazzo o delle pareti perimetrali bisogna verificare se vi è ancora la garanzia decennale del costruttore. In ultimo, nel caso in cui l’appartamento è in affitto, la giurisprudenza ha chiarito che la presenza di vizi dell’immobile l’inquilino è tenuto comunque a corrispondere l’intero canone di affitto a meno che l’appartamento non sia più abitabile. Così sintetizzati le varie situazioni in cui ci si può trovare, vediamo di chiarire chi paga in caso di umidità e muffa nell’appartamento in condominio e quali sono i mezzi di tutela che prevede la legge. Struttureremo questo articolo secondo il tradizionale metodo delle domande più frequenti.

Se vedo macchie di umidità o di muffa a chi mi devo rivolgere?

La prima cosa da fare se si notano macchie di umidità o di muffa in un appartamento è rivolgersi a un tecnico del settore: un ingegnere, un architetto, anche un idraulico. Questi dovrà individuare l’origine delle infiltrazioni. Solo così si potrà capire chi è il responsabile e chiedere il risarcimento del danno. È inutile chiamare, almeno in un primo momento, l’amministratore di condominio il quale non ha potere di intervento laddove il problema derivi dalle proprietà private e non da parti in comune dell’edificio.

Una volta che il tecnico avrà dato il proprio responso, si potrà passare al gradino successivo.

Se le macchie di umidità dipendono dalle pareti dell’edificio che fare?

Potrebbe risultare che l’umidità dipende da un problema di infiltrazioni di acqua derivanti dal muro perimetrale dell’edificio (le pareti). In tal caso, della perdita è responsabile il condominio e la richiesta di risarcimento va fatta all’amministratore mediante raccomandata a.r. Se il palazzo è assicurato, l’amministratore deve attivare la polizza, consentendo così al danneggiato di ottenere più rapidamente l’indennizzo. A tal fine sarà però necessario quantificare il danno economico che può consistere nell’esigenza di ripitturare una o più camere.

Nello stesso tempo l’amministratore deve convocare urgentemente l’assemblea per deliberare i lavori di isolamento della facciata onde evitare che il danno si ripresenti. Per decidere il rifacimento della facciata è necessario il quorum prescritto per le riparazioni straordinarie di notevole entità; pertanto l’intervento dev’essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione. La spesa va ripartita, secondo millesimi, tra tutti i condomini, anche tra quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione; fanno eccezione solo i proprietari di sole autorimesse separate dall’edificio, anche se situate all’interno del perimetro condominiale.

Se le macchie di umidità dipendono dalla terrazza dell’edificio che fare?

Potrebbe avvenire che l’umidità dipenda da infiltrazioni provenienti dal cosiddetto lastrico solare, ossia il tetto orizzontale calpestabile (anche chiamato «terrazza»). In tali ipotesi, come nel caso precedente, resta la responsabilità del condominio intero. Tuttavia la spesa andrà ripartita nel seguente modo:

  • nel caso in cui la terrazza sia in comune: la spesa va ripartita tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi;
  • nel caso in cui la terrazza sia in uso esclusivo ad un solo condomino: la spesa va ripartita per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per due terzi a carico di tutti gli altri condomini.

Se le macchie di umidità dipendono dai tubi dell’acqua

Se la muffa e l’umidità dipendono da infiltrazioni dovute a tubi dell’acqua è necessario che il tecnico chiarisca se si tratti di tubi di proprietà del condominio o di uno dei condomini (magari quello del piano superiore). L’ipotesi e le soluzioni sono descritte nell’articolo Perdita d’acqua dal piano superiore. In generale tutti i tubi verticali, che salgono lungo l’edificio, sono del condominio ed è quest’ultimo a dover risarcire i danni; quelli invece di derivazione, che sono orizzontali e si aprono da quello verticale per entrare nei vari appartamenti, sono dei singoli proprietari. Se il tubo che perde è orizzontale, la richiesta di risarcimento va fatta al vicino. Verrà nominato un perito per individuare l’origine della perdita. Sarà opportuno far intervenire i vigili del fuoco in caso di mancata collaborazione. In estrema ipotesi si può ricorrere al tribunale con un ricorso d’urgenza per ottenere l’immediata riparazione. Con un altro giudizio si possono richiedere i danni sofferti.

Se l’umidità o la muffa dipendono da cattiva manutenzione dell’immobile

Potrebbe avvenire che le infiltrazioni siano state determinate da un cattivo uso dell’immobile come, ad esempio, un allagamento della vasca da bagno o l’omessa sostituzione del tubo di scarico del lavandino. In questi casi, ad essere responsabile è chi ha in custodia l’appartamento e, quindi, se in affitto, il relativo inquilino. Sarà quest’ultimo a dover risarcire il danno.

Se l’appartamento danneggiato è in affitto

Vediamo l’ultima ipotesi in cui il danneggiato viva in affitto. La giurisprudenza ritiene che questi non possa né sospendere né autoridurre il canone di locazione solo per l’affiorare di macchie di muffa o umidità. Affinché si possa smettere di pagare l’affitto è necessario che l’appartamento sia inservibile, ossia inabitabile. Se invece il conduttore continua a viverci è chiaro che sta dimostrando l’esatto contrario. Potrà tutt’al più agire davanti al giudice per chiedere una riduzione del canone o intimare l’immediata riparazione, pena il recesso anticipato dal contratto per giusta causa (fatto salvo il preavviso di 6 mesi).

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Autore immagine: 123rf com


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