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Casa dietro vitalizio

29 ottobre 2017


Casa dietro vitalizio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 ottobre 2017



La vendita dell’immobile dietro obbligo di assistenza nasconde in realtà una donazione.

Capita spesso che un genitore, nel voler anticipare la divisione dei propri beni tra i futuri eredi, ceda in vecchiaia la nuda proprietà della casa in cui abita a un figlio, riservandosi l’usufrutto vita natural durante, e impegnando il beneficiario a prendersi cura di lui per il tempo che gli rimane da vivere. Questo contratto – che deve avvenire tramite notaio – si chiama vitalizio alimentare o anche contratto di rendita vitalizia. A volte questa cessione avviene senza neanche la riserva di usufrutto: viene cioè trasferita la proprietà piena dell’immobile in cambio dell’assistenza all’anziano. La rendita vitalizia non è una donazione (anche se tale può sembrare), ma una sorta di baratto, o meglio una vendita: la casa dietro vitalizio. In altre parole, la controprestazione non è costituita dal denaro ma dall’impegno a provvedere alle cure morali e materiali del genitore. Da un lato c’è dunque il trasferimento di un bene, dall’altro una prestazione economica e assistenziale che, in determinati casi, potrebbe essere anche molto onerosa.

Anche se sono molte le famiglie che ricorrono alla rendita vitalizia per trasferire la casa dei genitori a uno dei figli, quest’atto può essere contestato e impugnato dagli eredi. Vediamo come e perché.

Quando dietro il vitalizio alimentare si nasconde una donazione

A volte la cessione della casa dietro vitalizio è solo un espediente per evitare contestazioni da parte degli altri eredi e, dietro di essa, si nasconde una vera e propria donazione. Capita quando, ad esempio, l’anziano è già economicamente autosufficiente ed in grado di badare a se stesso o quando è così avanti con l’età o malato da essere prossimo alla morte. In tali ipotesi non vi è alcun bilanciamento tra le prestazioni del contratto (la casa da un lato, l’assistenza dall’altro). È chiaro, insomma, che la stipula del vitalizio alimentare è solo una simulazione, una finzione. Ma perché mai fingere una vendita per nascondere una donazione? Ecco la ragione. Come tutti sanno, la donazione può essere contestata dagli eredi legittimari (coniuge, figli, nipoti e, in loro assenza genitori) qualora le quote a loro riservate dalla legge siano lese (cioè ridotte) da atti di donazione posti dal defunto quando ancora era in vita. Ad esempio, una donna, anche se ancora in salute e nel pieno delle sue capacità mentali, non può regalare tutti i suoi beni a un solo figlio: ciò pregiudicherebbe gli altri, una volta defunta la madre, di ricevere la parte dei suoi beni che spetta loro sempre (cosiddetta «legittima»). Affinché la donazione non possa essere più contestata dai legittimari devono passare 20 anni dalla sua trascrizione nei registri immobiliari o 10 anni dalla morte del donante. Proprio per anticipare questi tempi, all’erede si fa spesso firmare una rinuncia alla contestazione. Leggi sul punto Donazione: l’erede può rinunciare alla contestazione? Ma se il legittimario non vuol collaborare non resta che simulare la donazione e mascherarla con una vendita o con un vitalizio alimentare. Ecco che allora la casa dietro vitalizio è solo un modo per non rendere la donazione attaccabile dagli altri eredi.

Quando impugnare il vitalizio alimentare

La Cassazione ha spiegato come scoprire se, dietro un contratto di rendita vitalizia si nasconde invece una donazione. I sintomi sono abbastanza semplici e li abbiamo elencati tutti nella guida Casa dei genitori in cambio di assistenza: quando il contratto è nullo. È nullo il contratto di vitalizio alimentare, che comporta il trasferimento della casa dal genitore al figlio, quando:

  • manca l’indicazione dei bisogni cui il figlio dovrà adempiere. Il riferimento all’obbligo di assistenza non può essere generico. Ciò avviene quando non risulta dal contratto alcun concreto riferimento al contenuto dell’obbligazione del figlio ed alle prestazioni, strumentali al soddisfacimento delle esigenze di vita del genitore, a cui questi si obbliga per tutta la durata della vita del genitore medesimo;
  • se, dalla complessiva situazione patrimoniale del genitore risulta che questi può disporre di mezzi propri (oltre alla pensione), ampiamente sufficienti a sostenere le spese di vita domestica;
  • se il genitore non ha molto tempo di vita, cosa che può succedere quando è molto anziano (si pensi a un ultra novantenne) o è gravemente malato. In tali casi, infatti, l’onere per chi acquista la proprietà del bene è particolarmente esiguo rispetto al bene ricevuto in cambio. Metaforicamente sarebbe come acquistare una casa pagandola 100 euro. Pertanto, tra le due prestazioni (la proprietà dell’immobile e l’assistenza) vi è evidente sproporzione;
  • il genitore è già benestante e non ha in realtà bisogno di assistenza morale e materiale.

Se il genitore è gravemente malato

Con una recente ordinanza [1] la Cassazione si è occupata del caso della cessione della casa dietro assistenza del genitore quando quest’ultimo ha già una salute gravemente compromessa. Secondo la Corte, se non si sa quanto ancora resta da vivere all’anziano affetto da un male incurabile non può essere dichiarato nullo il contratto di vitaliziato alimentare.

Secondo la giurisprudenza, il contratto di mantenimento può essere dichiarato nullo solo per mancanza assoluta di incertezza tra le due prestazioni in virtù di una prevedibile morte del vitaliziato. Ma di questa circostanza vi deve essere prova. Se dunque il genitore prima di morire conduceva una vita normale per la sua età il contratto non è nullo. Secondo la Corte, il vitalizio alimentare è nullo «per mancanza di alea ove, al momento della sua conclusione, il beneficiario sia affetto da malattia che, per natura e gravità, renda estremamente probabile un esito letale e ne provochi la morte dopo breve tempo o abbia un’età talmente avanzata da non poter certamente sopravvivere oltre un arco di tempo determinabile» [2].

Perché impugnare il vitalizio alimentare?

Impugnare il vitalizio alimentare significa farlo dichiarare privo dei suoi presupposti. Il giudice potrebbe ritenere l’atto come una donazione se ha i requisiti di forma della donazione, ossia l’atto notarile e la presenza dei due testimoni. Se invece nell’atto notarile manca l’indicazione dei testimoni, il contratto di cessione è completamente nullo.

Che succede se il vitalizio alimentare viene dichiarato nullo?

Se il vitalizio alimentare viene ritenuto una donazione, gli eredi possono impugnare quest’ultima solo se lesiva delle loro quote di legittima. In tal caso, con l’azione di riduzione e di restituzione del bene, potranno riacquisire l’immobile alla comunione ereditaria.

Se invece il vitalizio è avvenuto senza testimoni abbiamo detto che non può neanche essere classificato come donazione e, quindi, è totalmente nullo. In tal caso, gli eredi acquisiscono l’immobile alla comunione ereditaria automaticamente, senza bisogno dell’azione di riduzione della legittima. L’atto è come se non fosse mai stato firmato.

note

[1] Cass. ord. n. 25624/17 del 27.10.17.

[2] «il giudizio prognostico circa la probabile durata della sopravvenienza del vitaliziato poteva essere formulato sia in termini di mesi che di anni, avuto riguardo alle possibili forme di evoluzione, più o meno rapida, della patologia in atto e che considerato il modesto valore della nuda proprietà del bene doveva confermarsi la sussistenza dell’alea considerato che l’eventuale decorso lento della malattia avrebbe determinato uno squilibrio del sinallagma in danno della ricorrente».

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 20 giugno – 27 ottobre 2017, n. 25624
Presidente Matera – Relatore Federico

Fatti di causa

L.F.V. convenne U.R. ed U.A. innanzi al Tribunale di Lanciano e premesso di essere la moglie separata di U.V. , deceduto il (omissis) lasciando eredi essa moglie e la figlia U.A. , espose che quest’ultimo con contratto del 9.6.2003 aveva alienato all’altra convenuta, sua nipote, la nuda proprietà del suo unico immobile, dietro l’obbligo di questa di fornirgli assistenza morale e materiale sino alla morte; affermò quindi che all’atto della cessione il coniuge si trovava in gravissime condizioni di salute, essendo affetto da un tumore gastrico con metastasi, e chiese pertanto che fosse dichiarata la nullità del contratto per assenza di alea;
– si costituirono U.A. , che aderì alla domanda della madre, e U.R. , che ne chiese invece il rigetto;
– il tribunale rigettò la domanda;
– L.F.V. propose appello avverso la sentenza, chiedendone l’integrale riforma; si costituì U.R. con richiesta di rigetto del gravame, mentre U.A. rimase contumace;
– la Corte d’Appello di L’Aquila rigettò l’impugnazione, osservando che nella specie si era in presenza di un contratto atipico di mantenimento, la cui nullità poteva dipendere soltanto dalla mancanza assoluta di alea in ragione di un prevedibile decesso a breve termine del vitaliziato; di tale circostanza, tuttavia, non era stata data valida prova- essendo invece emerso che costui fino a pochi giorni prima dell’evento letale conduceva una vita normale per la propria età – così com’era rimastra indimostrata l’affermazione dell’appellante secondo cui il valore della nuda proprietà trasferita superava notevolmente l’importo indicato nel contratto.
– la corte ritenne dunque sussistente il requisito dell’alea, costituita dall’impossibilità di prevedere in anticipo i vantaggi e le perdite ai quali le parti andavano incontro, e condannò la L.F. al pagamento delle spese;
– per la cassazione di tale sentenza ricorre L.F.V. sulla base di due motivi; resiste U.R. con controricorso, illustrato da memoria ex art. 378 cpc, mentre U.A. non ha svolto attività difensiva;

Ragioni della decisione

Considerato che:
– con i due motivi di ricorso, che possono essere esaminati congiuntamente poiché attengono alla medesima questione, si deduce falsa applicazione dell’art. 1872 cod. civ. nonché omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione alla ritenuta sussistenza del requisito dell’alea; la ricorrente sostiene, in particolare, che la corte d’appello non avrebbe tenuto conto delle ridottissime possibilità di sopravvivenza del vitaliziato in ragione delle sue gravi e conclamate condizioni di salute;
– i motivi sono infondati;
– la Corte d’appello si è infatti uniformata al costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, anche recentemente ribadito (v. Cass. 28.9.2016 n. 19214), secondo cui il contratto di vitalizio alimentare è nullo per mancanza di alea ove, al momento della sua conclusione, il beneficiario sia affetto da malattia che, per natura e gravità, renda estremamente probabile un esito letale e ne provochi la morte dopo breve tempo o abbia un’età talmente avanzata da non poter certamente sopravvivere oltre un arco di tempo determinabile; sulla base di tale premessa, ha poi esaminato le risultanze istruttorie nel loro complesso e valutato le prestazioni a carico di ciascuna parte, giungendo alla conclusione che al momento della stipula il giudizio prognostico circa la probabile durata della sopravvenienza del vitaliziato poteva essere formulato sia in termini di mesi che di anni, avuto riguardo alle possibili forme di evoluzione, più o meno rapida, della patologia in atto e che considerato il modesto valore della nuda proprietà del bene doveva confermarsi la sussistenza dell’alea considerato che l’eventuale decorso lento della malattia avrebbe determinato uno squilibrio del sinallagma in danno della odierna resistente;
– nel contesto di tale indagine non consta che la corte abbia omesso l’esame di circostanze o risultanze probatorie decisive; tant’è che sotto tale profilo la censura si risolve in una mera confutazione delle valutazioni operate in sentenza, non consentita in questa sede poiché avente ad oggetto apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito (v. Cass. 19.7.2011 n. 15848);
ritenuto pertanto il ricorso meritevole di rigetto, con conforme statuizione sulle spese; ritenuta altresì la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in 3.200,00 Euro di cui 3.000,00 Euro per compenso;
ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

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