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Affitto: come comportarsi con l’agenzia immobiliare

3 dicembre 2017


Affitto: come comportarsi con l’agenzia immobiliare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 dicembre 2017



Vorrei affittare la mia casa al mare in estate per non più di 15/30 giorni per volta. Data la distanza dalla mia città vorrei affidarmi ad un’agenzia del luogo, senza avere contatti con eventuali utenti. Quali sono le modalità e le pratiche da svolgere per l’affitto? Il mio interlocutore è davvero solo l’agenzia? Preferirei una forma fiscale estranea ai legami connessi al nucleo familiare, per una mia complessa situazione privata. La cedolare secca sarebbe la soluzione più facile e meno onerosa.

Le agenzie immobiliari svolgono l’attività di mediazione tra il cliente che desidera vendere o locare il bene e gli eventuali compratori/locatari che desiderano invece acquistarlo o prenderlo in fitto. Il codice civile all’art. 1754 c.c. si definisce il mediatore come “colui il quale mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. La Legge n. 39/89 sancisce che l’attività di mediazione è consentita solo agli iscritti in un ruolo speciale istituito presso le Camere di Commercio; solo costoro possono vantare il diritto alla provvigione.

I contratti con le agenzie immobiliari possono essere in esclusiva o non in esclusiva. La clausola di esclusiva ha la funzione di impedire al cliente di rivolgersi ad altri mediatori anche nel caso in cui non fosse soddisfatto del comportamento dell’agenzia incaricata. In questo caso, per tutta la durata del contratto il proprietario non potrà contattare personalmente eventuali interessati, né potrà conferire incarico ad altri agenti.

La sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che “il diritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio” (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759).

La giurisprudenza conferma quanto detto. “Il conferimento di una procura ed in concreto esercizio di essa da parte del soggetto che ne è investito costituiscono, in mancanza di deduzioni in ordine alla riconducibilità della stessa a rapporti gestori attinenti alla rappresentanza di enti giuridici o imprese od altre situazioni o rapporti pure in astratto compatibili con il suo rilascio, elementi sufficienti per affermare che la procura è stata conferita in virtù di un rapporto di mandato, con il conseguente obbligo del rappresentante, ai sensi dell’art. 1713 c.c., di rendere il conto dell’attività compiuta e di rimettere al rappresentato quanto ricevuto nell’espletamento dell’incarico” Cass., sez. III, 6 agosto 2013, n. 18660.

L’Agenzia delle Entrate, con la conferma della circolare 26/E/2011, ha evidenziato la possibilità di applicare la cedolare secca anche per gli affitti brevi o estivi.

Tale imposta sostituisce Irpef, addizionali comunali e regionali all’Irpef, imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione.

La locazione è ammissibile solamente se il proprietario dell’immobile è persona fisica e non agisce dunque nell’esercizio di un’impresa o di una professione. Occorre inoltre evidenziare che la cedolare secca spetta esclusivamente al proprietario locatore, dunque, se ad esempio il proprietario fosse persona diversa dal locatore non sarebbe applicabile. La locazione deve essere abitativa e l’immobile deve necessariamente presentare una destinazione catastale abitativa e l’aliquota della cedolare secca per locazioni brevi è pari al 21%, applicata all’intero importo del canone di affitto determinato tra le parti mediante contratto.

La scelta di questo regime agevolato deve essere fatta al momento della registrazione del contratto ma, è bene precisare che, in caso di locazioni di durata non superiore a giorni 30 (trenta), non vi è obbligo di registrazione.

Alla luce di quanto detto, a parere dello scrivente, nel momento in cui si sottoscrive un contratto di agenzia con una agenzia immobiliare, generalmente non si hanno rapporti diretti con gli inquilini, in altre parole, se si opta per questa scelta, l’interlocutore diretto sarà solo l’agenzia medesima.

Con riferimento alla cedolare secca, per gli innegabili vantaggi, a parere dello scrivente, questa rappresenta certamente la modalità più interessante per la regolarizzazione dell’affitto breve o estivo.

Il requisito essenziale per la cedolare secca è essere proprietario e locatore dell’immobile, se ad esempio, la casa al mare fosse di proprietà dei genitori del lettore o di un fratello ecc., non sarebbe applicabile.

L’agenzia immobiliare rappresenta un’ottima soluzione per dare in locazione un immobile quando non si ha tempo per cercare gli eventuali inquilini o vi sono problematiche di distanza.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta

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