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Condominio: cosa fare se le tabelle millesimali sono errate

3 dicembre 2017


Condominio: cosa fare se le tabelle millesimali sono errate

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 dicembre 2017



Nel nostro condominio le tabelle millesimali non sono mai state approvate e secondo me contengono degli errori sostanziali a mio sfavore. Ho provato in vari modi a richiedere il ricalcolo nel corso degli anni ma senza successo.  Sono passati appena dieci anni dall’acquisto della mia casa, posso ancora richiedere tramite via giudiziaria un ricalcolo dei millesimi e anche gli arretrati nel caso in cui venisse confermato l’errore?

In ordine alla mancata applicazione delle tabelle millesimali tutt’ora seguite dai condomini, occorre verificare se le stesse sono state sottoscritte dai proprietari degli appartamenti all’atto della costituzione del condominio. Potrebbero, difatti, essere state sottoscritte senza una deliberazione, ma solo come semplice “presa d’atto” delle stesse.

Oltretutto, il fatto che il lettore abbia ottemperato ai pagamenti previsti dalle singole delibere, acconsentendo alle quote di spettanza indicatele dall’amministratore di condominio, non è un elemento a suo favore, poiché in un eventuale giudizio potrebbero eccepire al lettore che quelle tabelle sono state tacitamente approvate dallo stesso e da tutti i condomini.

Questo è l’orientamento assunto da gran parte della dottrina civilistica. Questa volontà tacita può essere provata in qualunque modo: l’aver partecipato alle assemblee e votato, approvato spese, ripartito e pagato spese condominiali, usando delle tabelle millesimali, anche se non approvate dall’assemblea formalmente ed espressamente con una manifestazione di volontà sul punto, oppure, anche se non si è mai partecipato all’assemblea, proverebbe un consenso tacito verso la tabelle stesse; si desumerebbe, infatti, la non contestazione dell’attività fatte o della ripartizione delle spese.

Né potrà giovare al lettore il lasso di tempo intercorso in quanto è evidente che è possibile desumere una data volontà da un comportamento; se il medesimo comportamento è costante e ripetuto nel tempo, di sicuro non lascia scampo a interpretazioni difformi rispetto alla sua volontà tacita di accondiscendere quelle tabelle.

Quindi, il fatto che il lettore non abbia reclamato espressamente quella ripartizione o che, comunque, non abbia eccepito alcunché in questi dieci anni, fa sì che si rilevi una presunzione di approvazione tacita delle stesse tabelle.

Il lettore avrebbe, viceversa, dovuto contestare sin da subito (e per iscritto nelle assemblee condominiali) quei calcoli errati in via stragiudiziale e, eventualmente, ottenere una sentenza di accertamento dinanzi al tribunale competente.

Questo si ripercuote, inevitabilmente, anche sugli esborsi finora effettuati, poiché bisognerebbe dimostrare che, inconsapevole dell’erroneità delle tabelle, il lettore effettuava i pagamenti nella consapevolezza della loro irreprensibilità.

Con riguardo ai tentativi di modificare il calcolo di quelle tabelle, l’ultima riforma ha riconosciuto al singolo condomino la possibilità di ottenere una modifica delle stesse, laddove ritenute erronee, tramite ricorso al tribunale competente.

Così come stabilito da un’importante sentenza del tribunale di Cagliari (n. 410 del 10 febbraio 2016), il nuovo articolo 1136 del codice civile permette anche al singolo condomino di modificare o correggere, senza il consenso degli altri, le tabelle erroneamente adottate: “Anche le tabelle millesimali a carattere “contrattuale” possono essere rettificate per errore, ovvero modificate per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi con le maggioranze qualificate di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell’interesse di uno solo dei condòmini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda” (tribunale Cagliari, sez. II, 10/02/2016). Dunque, se il lettore ha delle ragioni fondate (anche consigliato da un bravo geometra/ingegnere) sulla inesattezza di queste tabelle, si consiglia di agire in giudizio e dimostrare, tramite la nomina di un consulente tecnico d’ufficio, che quelle tabelle sinora utilizzate sono errate e, quindi, da modificare.

Se il CTU dovesse dare ragione al lettore, allora questi potrebbe addirittura chiedere il rimborso delle somme indebitamente sostenute fino ad oggi, con una domanda giudiziale di ripetizione di indebito.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla

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