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Pignoramento immobiliare: chi paga le imposte sulla casa?

8 dicembre 2017


Pignoramento immobiliare: chi paga le imposte sulla casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 dicembre 2017



Per via di un’esecuzione giudiziaria forzata di un immobile ipotecato (capannone industriale) sono stati espropriati i proprietari. Le imposte ed il reddito catastale non sono certamente a carico di chi è stato espropriato. Equitalia e l’ufficio tributi della mia città mi hanno notificato 12 provvedimenti di accertamento. Come mi difendo e a chi devo rivolgermi?

Fino al momento in cui il giudice dell’esecuzione (cioè il giudice che dirige le operazioni di vendita dell’immobile pignorato) firma il decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile, il proprietario che sta subendo l’espropriazione è per legge ancora lui il proprietario dell’immobile (nel caso specifico del capannone) e resta perciò lui il soggetto obbligato per legge al pagamento delle imposte che gravano sull’immobile stesso.

In altre parole, la proprietà dell’immobile pignorato viene trasferita solo dal momento in cui il giudice dell’esecuzione emana il decreto di trasferimento con il quale viene trasferita la proprietà dell’immobile a favore della persona che si è aggiudicata l’immobile all’asta.

Solo dal momento in cui il giudice emana il decreto di trasferimento, quindi, la persona che si è aggiudicato l’immobile all’asta diventa effettivamente e a tutti gli effetti di legge il proprietario e solo da quel momento la persona che subisce l’espropriazione non è più per legge il proprietario dell’immobile.

Nel caso specifico, perciò, fino al momento in cui questo decreto non verrà emanato, il lettore sarà considerato dalla legge proprietario del capannone anche agli effetti fiscali.

Perciò fino a che il lettore sarà proprietario, cioè fino a che non verrà emanato il decreto di trasferimento, lo stesso è tenuto e sarà tenuto a pagare l’Imu (che va pagata da chi sia titolare della proprietà dell’immobile o di altro diritto reale sull’immobile secondo quello che stabilisce l’articolo 2 del decreto legislativo n. 504 del 1992).

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 5737 del 7 marzo 2013 e la Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza 56706/08 del 28 maggio 2008 hanno confermato quanto si è appena detto stabilendo che l’Imu è dovuta dal proprietario che ha subito il pignoramento fino al momento in cui il giudice dell’esecuzione avrà emesso il decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Le cose non cambiano, per quanto riguarda l’Imu, anche nel caso in cui sia stato nominato un custode dell’immobile diverso dal proprietario debitore.

Per la Tasi valgono le stesse cose dette per l’Imu con una sola differenza: se durante la procedura esecutiva fosse stato nominato un custode diverso dal proprietario – debitore, allora l’opinione prevalente ritiene che la parte della Tasi che deve essere pagata dal possessore (cioè dal proprietario) deve continuare ad essere pagata dal proprietario pignorato fino al momento in cui il giudice non emani il decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile, mentre la parte della Tasi che deve essere pagata dal detentore dell’immobile non dovrà più essere pagata dal proprietario che ha subito il pignoramento a partire dal momento della nomina del custode.

Ovviamente, se il custode dell’immobile è lo stesso proprietario che subisce l’esecuzione, allora la Tasi dovrà interamente essere pagata dal proprietario che subisce l’espropriazione (come per l’Imu) fino al momento in cui viene emesso dal giudice il decreto di trasferimento dell’immobile.

Infine, si evidenzia che:

1) la legge (cioè l’articolo 1, comma 158, della legge n. 296 del 2006) autorizza la notificazione degli atti di accertamento in materia di tributi locali (quindi anche di Imu e Tasi) da parte dei messi comunali, mentre la cartella di pagamento di Equitalia può anch’essa essere notificata dai messi comunali in base alla legge (cioè in base a quello che stabilisce l’articolo 26, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica n. 602 del 1973);

2) è corretto allegare agli avvisi di accertamento le delibere comunali di approvazione e modificazione delle aliquote Imu e Tasi;

3) in ogni caso, eventuali contestazioni degli avvisi di accertamento e/o delle cartelle di pagamento (una volta che si siano verificati i contenuti degli atti) possono essere proposte entro e non oltre giorni sessanta dalla loro notificazione proponendo ricorso (preceduto da istanza di mediazione per importi inferiori ai ventimila euro) alla competente Commissione tributaria provinciale con l’assistenza di un legale (che può essere individuato anche in zone diverse da quelle prossime alla propria residenza).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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