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Condominio senza amministratore


Condominio senza amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 ottobre 2017



Si può fare a meno dell’amministratore di condominio se ci sono non più di otto condomini. In tal caso l’edificio viene gestito dagli stessi proprietari.

Nella figura dell’amministratore di condominio si scarica spesso il malcontento per tutti i problemi del palazzo; spesso se ne auspica la sostituzione e, talvolta, la richiesta di risarcimento del danno per i disservizi subiti. Non è però facile farne a meno. Un immobile senza un amministratore è difficilmente gestibile e governabile. Tanto è vero che solo negli edifici più piccoli, dove ci sono poche teste da mettere d’accordo, il codice civile [1] consente di avere un condominio senza amministratore. Il fatto peraltro che non ci sia un professionista delegato a governare e gestire le parti comuni non toglie che si debbano comunque rispettare le regole sul condominio, quelle sulle votazioni, le maggioranze, la divisione delle spese per millesimi, la contabilità, il conto corrente. Ecco perché, piccoli o grandi che siano, i nostri palazzi difficilmente possono far a meno dell’amministratore. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa stabilisce la legge a riguardo e quando è possibile che il condominio sia gestito senza amministratore.

Quando nasce un condominio?

Prima di capire quando l’amministratore di condominio è obbligatorio, cerchiamo di capire quando nasce un condominio. A differenza dell’amministratore, la cui nomina deve essere deliberata dall’assemblea, la nascita del condominio è un fatto che avviene in automatico, nel momento in cui i proprietari dell’edificio sono almeno due o più. Così, ad esempio, se una persona, titolare di un villino, divide l’immobile in due diverse unità abitative e ne vende una parte, si forma subito un condominio senza bisogno di delibere o di adempimenti formali. La nascita di un condominio è un fatto spontaneo che si realizza a prescindere dalla volontà dell’uomo, per essere l’edificio in proprietà di più soggetti diversi.

In particolare il condominio nasce quando:

  • l’unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a una pluralità di soggetti (o anche solo al primo di essi);
  • oppure quando più soggetti costruiscano su un suolo comune;
  • oppure quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando la stessa condizione del frazionamento che a esso dà origine [1].

Quando è obbligatorio l’amministratore?

Il codice civile [2] stabilisce che: «Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario». Da questa norma possiamo desumere una serie di regole:

  • nei condomini dove i proprietari sono otto o meno di otto (a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà), la nomina dell’amministratore non è obbligatoria;
  • nei condomini dove i proprietari sono nove o più (a prescindere dai rispettivi millesimi) , la nomina dell’amministratore è obbligatoria;
  • se in assemblea non si riesce a formare una maggioranza per la scelta dell’amministratore, le riunioni proseguono finché non si trova l’accordo; tuttavia, nel frattempo, uno o più condomini o lo stesso amministratore dimissionario possono richiedere al giudice di nominare il nuovo professionista;
  • fino a quando non viene materialmente sostituito, l’amministratore dimissionario resta in carica e provvede alla ordinaria amministrazione del palazzo. Quindi, se l’amministratore si dimette non siamo in presenza di un condominio senza amministratore, visto che il dimissionario resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito da quello nuovo.

Questo non toglie che, anche nei condomini con non più di 8 condomini, si può ugualmente decidere di nominare un amministratore. I suoi compiti saranno gli stessi di quelli che espleta nei condomini di dimensioni maggiori, ossia principalmente:

  • attuare le delibere dell’assemblea;
  • tutelare le parti comuni dell’edificio;
  • far in modo di far rispettare la legge e il regolamento condominiale;
  • indire l’assemblea almeno una volta all’anno;
  • riscuotere le spese condominiali e provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio.

Come funziona un condominio senza amministratore?

Nel condominio dove i condomini non superano il tetto necessario per rendere obbligatorio l’amministratore, la gestione può essere assunta di volta in volta da tutti i proprietari secondo gli accordi raggiunti in assemblea. Ciascuno diventa, in buona sostanza, amministratore fatto salvo il consenso anche degli altri condomini. Ad esempio, in assemblea si può delegare il sig. Rossi ad aprire il conto corrente, il sig. Bianchi a contattare una ditta per il rifacimento del sottotetto, il sig. Verdi a firmare i contratti con la ditta di pulizie. Inoltre, se manca l’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

Il codice civile [2] stabilisce che, «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore». Leggi anche Come gestire il condominio senza amministratore.

Non essendo presente un amministratore, saranno i singoli condomini a dover provvedere ai compiti essenziali del condominio e agli adempimenti obbligatori per legge come ad esempio:

  • la divisione delle spese secondo millesimi: ci sarà bisogno di qualcuno che tenga conto delle tabelle e che faccia i conteggi per dividere i costi sostenuti dal palazzo in base ai criteri legali fissati dal codice civile (sul punto leggi Come dividere le spese di condominio);
  • l’apertura del conto corrente intestato al condominio su cui i condomini devono necessariamente versare le rispettive quote;
  • la predisposizione del regolamento di condominio se non già realizzato dal costruttore (che lo fa firmare ai singoli proprietari al momento del rogito, ossia con l’acquisto dell’appartamento).

Non è necessario che tutti questi adempimenti siano svolti sempre dalla stessa persona ben potendo essere più soggetti a rotazione o a scelta secondo le rispettive competenze, disponibilità, capacità.

Quando è obbligatorio il regolamento di condominio

Il regolamento è obbligatorio solo se i condomini sono 11 o più. Quando sono di meno esso non è necessario, fermo restando che si applicano comunque le regole generali del codice civile.

Tutti i numeri del condominio

  • Il condominio nasce con almeno 2 proprietari.
  • L’amministratore è obbligatorio con almeno 9 condomini.
  • Il regolamento è necessario con almeno 11 condomini.

note

[1] Cass. sent. n. 17332 del 17.08.2011.

[2] Art. 1129 cod. civ.

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