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Condominio senza amministratore

11 Luglio 2022 | Autore:
Condominio senza amministratore

Si può fare a meno dell’amministratore se i condòmini sono meno di nove. In tal caso, l’edificio è gestito dagli stessi proprietari, rispettando la legge.

Nella figura dell’amministratore di condominio si scarica spesso il malcontento per tutti i problemi del palazzo; spesso, se ne auspica la sostituzione e, talvolta, la richiesta di risarcimento del danno per i disservizi subiti. Non è però facile farne a meno. Un immobile senza un amministratore è difficilmente gestibile e governabile. Tanto è vero che solo negli edifici più piccoli, dove ci sono poche teste da mettere d’accordo, il Codice civile [1] consente di avere un condominio senza amministratore.

In realtà, il fatto che non ci sia una persona delegata a gestire l’edificio non toglie che si debbano comunque rispettare le regole stabilite dalla legge, come ad esempio quelle sulle votazioni, le maggioranze, la divisione delle spese per millesimi, la contabilità, ecc. Ecco perché, piccoli o grandi che siano, i nostri palazzi difficilmente possono fare a meno dell’amministratore. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa stabilisce la legge a riguardo e quando è possibile che il condominio senza amministratore.

Quando nasce un condominio?

Prima di vedere quando è obbligatorio l’amministratore di condominio, cerchiamo di capire quando nasce un condominio.

A differenza dell’amministratore, la cui nomina deve essere deliberata dall’assemblea, la nascita del condominio è un fatto che avviene in automatico, nel momento in cui i proprietari dell’edificio sono almeno due.

Così, ad esempio, se una persona, titolare di un villino, divide l’immobile in due diverse unità abitative e ne vende una parte, si forma subito un condominio senza bisogno di delibere o di adempimenti formali.

La nascita di un condominio è un fatto spontaneo che si realizza a prescindere dalla volontà dei proprietari, per essere l’edificio in proprietà di più soggetti diversi.

In particolare, il condominio può nascere in una delle seguenti ipotesi, e cioè quando:

  • l’unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a una pluralità di soggetti (o anche solo al primo di essi);
  • più soggetti costruiscono su un suolo comune;
  • l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando la stessa condizione del frazionamento che a esso dà origine [1].

Quando è obbligatorio l’amministratore?

Per il Codice civile [2], la nomina di un amministratore è obbligatoria solamente quando i condòmini sono più di otto; in questa circostanza, l’assemblea è tenuta a scegliere un amministratore e, se non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini (o dell’amministratore dimissionario).

Il numero minimo (nove) che fa scattare l’obbligo di nominare un amministratore è riferito ai proprietari di unità condominiali, non ad inquilini generici: in altre parole, se in un condominio vivono dieci persone, ma cinque di esse fanno riferimento al nucleo familiare di un solo proprietario, non ci sarà obbligo di nominare l’amministratore.

Da quanto appena detto possiamo quindi trarre le seguenti regole:

  • nei condomini dove i proprietari sono otto o meno di otto (a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà), la nomina dell’amministratore non è obbligatoria;
  • nei condomini dove i proprietari sono nove o più (a prescindere dai rispettivi millesimi), la nomina dell’amministratore è obbligatoria;
  • se in assemblea non si riesce a trovare l’accordo, uno o più condomini o lo stesso amministratore dimissionario possono chiedere al giudice di nominare il nuovo amministratore;
  • fino a quando non viene materialmente sostituito, l’amministratore dimissionario resta in carica e provvede all’ordinaria amministrazione dell’edificio. Quindi, se l’amministratore si dimette, non siamo in presenza di un condominio senza amministratore, visto che il dimissionario resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito da quello nuovo.

Se l’amministratore non è obbligatorio può essere nominato?

Quanto detto nel precedente paragrafo non significa che, nei condomini di ridotte dimensioni, non si possa procedere alla nomina di un amministratore.

Ciò che dice la legge è soltanto che la nomina è obbligatoria se ci sono almeno nove condòmini; in tutti gli altri casi, perfino nell’ipotesi di condominio minimo composto da sole due proprietà, è ugualmente possibile nominare un amministratore che provveda alla gestione dei beni comuni.

Amministratore: quali sono i suoi doveri?

È appena il caso di precisare che, a prescindere dalle dimensioni del condominio e, quindi, dall’obbligatorietà o meno della sua nomina, i doveri dell’amministratore sono sempre gli stessi, ossia principalmente:

  • attuare le delibere dell’assemblea;
  • tutelare le parti comuni dell’edificio;
  • far in modo di far rispettare la legge e il regolamento condominiale;
  • convocare l’assemblea almeno una volta all’anno;
  • riscuotere le spese condominiali;
  • provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio.

Condominio senza amministratore: come funziona?

Nell’edificio in cui i condòmini non superano il tetto necessario per rendere obbligatorio l’amministratore, la gestione può essere assunta di volta in volta da tutti i proprietari, secondo gli accordi raggiunti in assemblea. Ciascuno diventa, in buona sostanza, amministratore del proprio condominio.

Ad esempio, in assemblea si può delegare il sig. Rossi ad aprire il conto corrente, il sig. Bianchi a contattare una ditta per il rifacimento del sottotetto, il sig. Verdi a firmare i contratti con la ditta di pulizie. Inoltre, se manca l’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino.

Peraltro, è la stessa legge che contempla l’ipotesi di un condominio senza amministratore. Ad esempio, il Codice civile [2] stabilisce che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Non essendo presente un amministratore, saranno i singoli condòmini a dover provvedere ai compiti essenziali inerenti alla gestione del condominio, nonché agli adempimenti obbligatori per legge, come ad esempio:

  • la divisione delle spese secondo millesimi: ci sarà bisogno di qualcuno che tenga conto delle tabelle e che faccia i conteggi per dividere i costi sostenuti dal palazzo in base ai criteri legali fissati dal Codice civile (sul punto leggi Come dividere le spese di condominio);
  • l’apertura del conto corrente intestato al condominio su cui i condomini devono necessariamente versare le rispettive quote;
  • il pagamento dei creditori (la società del servizio elettrico, la ditta che ha eseguito i lavori di ristrutturazione, ecc.).

Non è necessario che tutti questi adempimenti siano svolti sempre dalla stessa persona, ben potendo essere più soggetti a rotazione o a scelta secondo le rispettive competenze, disponibilità, capacità.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Come gestire il condominio senza amministratore.

Regolamento di condominio: è obbligatorio?

Secondo il Codice civile [3], il regolamento è obbligatorio solo se il numero dei condòmini è superiore a dieci. Quando i proprietari sono di meno non è necessario, fermo restando che si applicano comunque le regole generali del Codice civile. Questo significa che, con ogni probabilità, un condominio senza amministratore sarà anche un condominio senza regolamento.

Come detto per il condominio senza amministratore, ciò non toglie che un edificio con pochi proprietari possa comunque decidere di convocare l’assemblea per approvare a maggioranza un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese.

Tutti i numeri del condominio

Tirando le fila di quanto detto sinora, possiamo concludere affermando che:

  • il condominio nasce con almeno 2 proprietari;
  • l’amministratore è obbligatorio con almeno 9 condòmini;
  • il regolamento è necessario con almeno 11 condòmini.

note

[1] Cass. sent. n. 17332 del 17.08.2011.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Art. 1138 cod. civ.

Autore immagine 123rf.com


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