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Spese condominiali per negozi con accesso autonomo

31 ottobre 2017


Spese condominiali per negozi con accesso autonomo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 ottobre 2017



Ripartizione delle spese condominiali per negozi e altri locali commerciali: l’accesso diretto alla strada non esclude la ristrutturazione.

Nel tuo condominio ci sono alcuni negozi. I proprietari hanno acquistato i locali commerciali al piano terra con accesso diretto dalla strada; non usano dunque tutta una serie di servizi condominiali come l’androne, le scale, l’ascensore e pertanto vorrebbero non pagare le spese che l’amministratore, invece, ha ripartito anche a loro carico. Ora è il momento di dividere le spese di ristrutturazione di alcune parti comuni e in assemblea è scontro: secondo alcuni condomini, ogni proprietario di immobile deve pagare le spese di condominio, nel rispetto del principio dei millesimi imposto dal codice civile; secondo altri invece, i negozi con accesso autonomo dovrebbero essere esentati. Chi ha ragione? A stabilire come vanno ripartite le spese condominiali per negozi con accesso autonomo è una recente sentenza della Cassazione [1]. Secondo la corte – che su questo punto è ormai costante – anche i proprietari dei locali commerciali posti al primo piano, con accesso diretto alla scala, devono partecipare alle spese per la ristrutturazione delle parti interne, come appunto androne e scale. Non possono pertanto essere esclusi dal riparto.

Partiamo da quello che dice la legge, nella specie il codice civile. La norma [2] stabilisce quanto segue:

«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

È facile intuire tre principi dettati in ordine proprio perché è necessario passare dal più generale a quello più particolare:

  • la regola vale che tutte le spese per la manutenzione del palazzo siano ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi, salvo che un regolamento – approvato all’unanimità – stabilisca criteri differenti;
  • quando i servizi condominiali sono suscettibili di un uso diverso, la divisione delle spese può essere effettuata tenendo conto di questa diversa intensità di utilizzo; il che non significa «totale esclusione» dal partecipare alle spese, ma impiego di criteri suppletivi, oltre alla tabella millesimale, per la loro ripartizione. Si pensi ad esempio all’ascensore: la manutenzione viene distribuita tra i condomini tenendo conto non solo dei millesimi, ma anche dell’altezza dell’appartamento (chi abita ai piani alti pagherà di più). Sul punto leggi Come dividere le spese di condominio;
  • quando l’edificio ha più scale, cortili, tetti o terrazzi, le spese vanno ripartite solo tra quei condomini interessati alla porzione di immobile a cui i lavori si riferiscono.

A determinare il criterio di ripartizione delle spese condominiali tra i vari proprietari – siano questi di appartamenti o di negozi – non è tanto l’utilizzo del servizio quanto piuttosto l’essenzialità della spesa. Secondo la Cassazione, infatti, in mancanza di una diversa e specifica convenzione, si deve accertare se le spese si riferiscono a parti e a servizi comuni che costituiscono elementi necessari per l’esistenza del fabbricato e che, in tal caso, anche i titolari dei negozi devono contribuire [3]. Con riferimento dunque all’androne e alle scale, si tratta di porzioni del palazzo comuni ai proprietari di locali commerciali al piano terra, potendo questi usufruirne qualora lo volessero, benché abbiano un proprio accesso diretto dalla strada [4]. Ne deriva che le relative spese vanno ripartite anche a carico dei proprietari dei negozi benché in misura certamente ridotta atteso l’utilizzo meno intenso rispetto agli altri proprietari. Solo un accordo diverso potrebbe disporre il contrario, ma perché questo sia valido è necessario che venga approvato da tutti i condomini o sia contenuto nel regolamento approvato all’unanimità.

Stesso discorso – e forse ancora più evidente – riguarda le spese di rifacimento del tetto o del lastrico solare (il cosiddetto terrazzo) in quanto funge da copertura a tutto il palazzo, ivi compresi i negozi ai piani bassi. La regola è identica, infine, anche per le spese del portiere [5] il quale svolge un servizio nell’interesse comune di tutti i condomini, ivi compresi i proprietari di magazzini, locali commerciali e negozianti; al limite, nella divisione delle spese, si può tenere conto del minor interesse di questi ultimi a tale spesa [6].

note

[1] Cass. sent. n. 9986/2017 del 20.10.2017.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 9986/2017.

[4] Cass. sent. n. 761/1979.

[5] Cass. sent. n. 12298/2003.

[6] Cass. sent. n. 2622/1968.

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