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Quando nasce un condominio?

31 ottobre 2017


Quando nasce un condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 ottobre 2017



La costituzione di un condominio non richiede un formale atto di volontà o una delibera dell’assemblea, ma avviene in automatico quando nel palazzo ci sono almeno due proprietari.

Hai acquistato da poco una casa. Il palazzo è nuovo e il costruttore non è ancora riuscito a vendere tutti gli appartamenti. Così, all’interno del palazzo, siete solo poche famiglie. Non si è tenuta nessuna riunione né c’è un amministratore.

Hai ereditato una villa molto grande e hai deciso di dividerla in quattro diversi appartamenti, accatastandoli separatamente, in modo da creare appartamenti autonomi.

In una vecchia casa, costituita solo da tre condomini, non c’è mai stato un amministratore e tutte le spese sono state sempre divise serenamente tra i proprietari. Ora però uno di questi ha venduto e il nuovo acquirente vorrebbe regolarizzare la gestione del palazzo.

In tutti questi casi è verosimile che tu ti stia chiedendo quando nasce un condominio? Da quale momento diventa necessario dotarsi di un regolamento di condominio e nominare un amministratore? È quello che cercheremo di capire in questo articolo.

Cos’è il condominio

Prima di spiegare quando nasce un condominio cerchiamo di capire cos’è il condominio. Questo termine deriva dalla fusione delle parole latine cum, che significa «con», «insieme», e dominus, che significa invece «proprietario»; il condominio è quindi una «comunione», una «comunanza nella proprietà».

Il condominio non è una società, una associazione e tantomeno una persona fisica. Si tratta di un ente di gestione che non ha personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (come invece la società ha una sua individualità diversa da quella dei soci). La presenza di un amministratore, pertanto, non priva i singoli condomini del potere di agire direttamente a tutela dei diritti connessi alla partecipazione a questo tipo di comunità.

Quando si costituisce un condominio

Vediamo ora quando nasce un condominio. La costituzione del condominio non richiede un atto formale ma si verifica automaticamente con il frazionamento, da parte dell’unico proprietario, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva. In altre parole, nel momento in cui all’interno dell’edificio ci sono almeno due proprietari diversi, nasce subito il condominio. Non è quindi necessaria una delibera con votazione dell’assemblea. In particolare, si ha un condominio quando in un edificio esistono contemporaneamente più unità immobiliari di proprietà esclusiva di due o più persone, insieme a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.

La nascita del condominio prescinde anche dal rilascio del certificato di abitabilità: l’essenziale è che sia avvenuta la costruzione dell’edificio e che i piani o le porzioni di piano di questo appartengano a distinti proprietari. Anche la richiesta di un codice fiscale all’Agenzia delle Entrate è solo un adempimento successivo (e di carattere tributario) rispetto alla costituzione del condominio che si è già verificata autonomamente (diversamente la stessa attribuzione del codice fiscale sarebbe impossibile per un soggetto che non esiste). Stesso discorso per quanto riguarda la richiesta del conto corrente che viene attribuito a un soggetto che già esiste.

In sintesi, il condominio si costituisce automaticamente e di diritto, senza bisogno di un’apposita deliberazione o di un’altra manifestazione di volontà, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

Quando è necessario l’amministratore

Se è vero che il condominio si costituisce quando ci sono almeno due proprietari, l’amministratore non è invece subito necessario. Il codice civile impone l’obbligo di nominare un amministratore solo se ci sono almeno 9 condomini. Se ve ne sono meno la figura dell’amministratore è facoltativa e, in sua assenza, saranno i singoli condomini a provvedere, di volta in volta, alla gestione dell’edificio. Leggi a riguardo Condominio senza amministratore.

Quando è necessario il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è necessario con almeno 11 condomini. Diversamente se ne può fare a meno ma ciò non toglie che debbano essere comunque applicate le regole del codice civile.


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