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Lo sai che? Omessa registrazione affitto uso commerciale

Lo sai che? Pubblicato il 2 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 novembre 2017

Anche il contratto di locazione di immobile a uso non abitativo deve essere registrato a pena di nullità.

La legge, come noto, impone che il contratto di affitto a uso abitativo sia non solo scritto, ma anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In caso contrario – è il caso del cosiddetto «affitto in nero» o con semplice accordo verbale – il contratto è nullo. La conseguenza è drammatica per il locatore: alcun canone gli è dovuto, è possibile il recesso senza preavviso e non potrà usare la procedura di sfratto in caso di morosità ma dovrà agire con una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Detto ciò, che succede in caso di omessa registrazione di affitto a uso commerciale?

Come noto la locazione a uso abitativo presenta numerose differenze rispetto alla locazione a uso non abitativo, non in ultimo la durata massima della morosità oltre la quale avviare lo sfratto: dopo 20 giorni di ritardo nel caso dell’affitto a uso abitativo, quando risulta “grave” (a parere del giudice) nel caso dell’affitto a uso commerciale.

Una recente sentenza della Cassazione [1] affronta quindi il problema della mancata registrazione dell’affitto a uso commerciale. Ecco cosa dicono i giudici supremi.

In tema di locazione immobiliare per uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto si pone in contrasto con la legge [2] secondo cui: i «contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Il contratto è dunque nullo per violazione di norme imperative.

Tuttavia, è possibile sanare la nullità con una registrazione tardiva del contratto stesso. La registrazione tardiva non solo regolarizza le parti da un punto di vista fiscale (le sanzioni per l’evasione fiscale sono infatti ridotte se la registrazione avviene entro un anno, grazie al meccanismo del ravvedimento operoso), ma anche “mette in salvo” il contratto da tutte le conseguenze civilistiche della nullità. Il che significa che per le annualità/mensilità in cui il contratto non è stato registrato non è più possibile chiedere la restituzione dei canoni di locazione. La registrazione, dunque, anche se avviene in ritardo rispetto al termine di legge (30 giorni dalla data di stipula del contratto) ha effetto “retroattivo” e sana il contratto che, altrimenti, sarebbe stato nullo e non avrebbe prodotto alcun effetto.

La registrazione tardiva con effetto sanante è implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

Tanto è anche il pensiero delle Sezioni Unite della Cassazione che, sul tema, si sono riferite in particolare al contratto di locazione a uso abitativo [3]. Leggi sul punto la guida: Affitto: nuovi termini per la registrazione. In pratica, con la registrazione tardiva dell’affitto – sia esso a uso abitativo che a uso commerciale – si può usufruire dei seguenti vantaggi:

Vantaggi fiscali

  • se la registrazione avviene entro 90 giorni, si può sfruttare la sanzione ridotta del 12%,
  • dal 91° giorno oltre la scadenza, ma entro l’anno, la sanzione è nella misura ridotta del 15%;
  • oltre l’anno la sanzione è pari al del 120% dell’imposta di registro dovuta.

Vantaggi civilistici

Il contratto è valido anche per il periodo anteriore alla registrazione, periodo che altrimenti sarebbe stato affetto da nullità.

note

[1] Cass. sent. n. 20858/17 del 6.09.2017.

[2] Legge n. 311 del 2004, art. 1, co. 346.

[3] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.

Cass. civ. Sez. VI – 3, Ord., (ud. 27/06/2017) 06-09-2017, n. 20858 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere –
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –
Dott. TATANGELO Augusto – rel. Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 13766 del ruolo generale dell’anno 2016, proposto da:
L.M. (C.F.: (OMISSIS)) rappresentato e difeso dall’avvocato Andrea Melucco (C.F.: (OMISSIS));

– ricorrente –
nei confronti di:
T.M. S.a.s. in liquidazione (C.F.: (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, A.R.

rappresentato e difeso dall’avvocato Guido Calisi (C.F.: CLS GDU 66B01 E472D);
– controricorrente –
per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma n. 6274/2015, pubblicata in data 24 novembre 2015;
udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio in data 27 giugno 2017 dal consigliere Tatangelo Augusto.

Svolgimento del processo
T.M. S.a.s. ha agito in giudizio nei confronti di L.M. e M.G. per ottenere il rilascio di un proprio immobile

ed il pagamento di un’indennità per l’occupazione senza titolo dello stesso.
Il L. e la M., nel resistere alla domanda, hanno dedotto l’esistenza di un contratto di locazione formalmente stipulato per la durata di dodici mesi, per esigenze transitorie, a decorrere dal 1 dicembre 2007, sebbene in realtà l’immobile fosse destinato alle stabili esigenze abitative del nucleo familiare del conduttore L., contratto registrato solo nel gennaio 2014 da esso convenuto, ai sensi del D.L. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 8.
In via riconvenzionale hanno quindi chiesto accertarsi che il rapporto era regolato dalle disposizioni di cui al suddetto del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 8, (e per gli altri aspetti dalle L. n. 431 del 1998), onde la locazione aveva decorrenza dal 16 gennaio 2014 ed il canone dovuto era pari al triplo della rendita catastale, nonchè condannarsi la locatrice a restituire tutte le somme percepite in precedenza a titolo di canoni in assenza di valido titolo ed il deposito cauzionale eccedente quello dovuto per legge.
Il Tribunale di Roma, dichiarate improponibili le domande avanzate da e contro M.G. per difetto di legittimazione attiva e passiva, in accoglimento di quelle della società attrice, ha condannato il L. al rilascio dell’immobile ed al pagamento di una indennità per l’occupazione dello stesso.
La Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della decisione di primo grado, e su appello del L., nel confermare il rigetto delle domande da quest’ultimo proposte, ha rigettato anche quelle avanzate dalla società attrice.
Ricorre il L., sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso la T.M. S.a.s. in liquidazione.
Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380 – bis c.p.c., in quanto ritenuto destinato ad essere rigettato.
Il ricorrente L. ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 – bis c.p.c., comma 2.

Motivi della decisione
1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4”.
Il motivo è manifestamente infondato.
La corte di appello ha espressamente pronunziato, rigettandole, su tutte le domande avanzate dal ricorrente L. (anche quella di ripetizione delle somme versate a titolo di canoni anteriormente alla registrazione del contratto, come del resto quest’ultimo riconosce chiaramente: cfr. i primi 5 righi del primo motivo del ricorso, a pag. 13 dello stesso).

Il ricorrente si duole in sostanza dell’erronea interpretazione della propria domanda, che assume di avere proposto non solo sulla base delle previsioni di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 8, (disposizione dichiarata incostituzionale, così come quella di cui al D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1 ter, convertito in L. 23 maggio 2014, n. 80, che ne aveva fatti salvi transitoriamente gli effetti), ma anche sulla base dei principi generali in tema di nullità.

E’ peraltro sufficiente, in proposito, richiamare il costante indirizzo di questa Corte, per cui “in sede di legittimità occorre tenere distinta l’ipotesi in cui si lamenti l’omesso esame di una domanda, o la pronuncia su una domanda non proposta, dal caso in cui si censuri l’interpretazione data dal giudice di merito alla domanda stessa: solo nel primo caso si verte propriamente in tema di violazione dell’art. 112 c.p.c., per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, prospettandosi che il giudice di merito sia incorso in un “error in procedendo”, in relazione al quale la Corte di Cassazione ha il potere – dovere di procedere all’esame diretto degli atti giudiziari, onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini delle pronuncia richiestale; nel caso in cui venga invece in considerazione l’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, tali attività integrano un accertamento in fatto, tipicamente rimesso al giudice di merito, insindacabile in cassazione salvo che sotto il profilo della correttezza della motivazione della decisione impugnata sul punto” (Cass., Sez. L, Sentenza n. 20373 del 24/07/2008, Rv. 604671 – 01; nel medesimo senso, ex multis: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7932 del 18/05/2012, Rv. 622562 – 01; Sez. L, Sentenza n. 2630 del 05/02/2014, Rv. 630372 – 01; Sez. L, Sentenza n. 21874 del 27/10/2015, Rv. 637389 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 12259 del 20/08/2002, Rv. 556969 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 16596 del 05/08/2005, Rv. 584751 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 15603 del 07/07/2006, Rv. 592485 – 01).

D’altra parte – come meglio si vedrà esaminando gli ulteriori motivo del ricorso – la pretesa nullità del contratto di locazione (anche al di là dell’applicabilità delle disposizioni di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23) è stata implicitamente, ma inequivocabilmente, esclusa dai giudici del merito.
Le censure del ricorrente, sotto il profilo in esame, non possono dunque trovare seguito.

2. Con il secondo motivo si denunzia “violazione e falsa applicazione dell’art. 1421 c.c. e della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”.
Anche questo motivo è manifestamente infondato.
Come emerge dallo stesso ricorso, il giudice di primo grado aveva ritenuto nullo il contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti, in quanto non registrato, affermando che la registrazione operata dal conduttore nel 2014 non era ad esso riferibile, ma ad un diverso contratto, a sua volta nullo per difetto di forma scritta.

La corte di appello – in accoglimento peraltro del gravame dello stesso L. – lo ha, al contrario, espressamente considerato valido, dichiarando nulla (in quanto simulata) solo la clausola relativa alla sua transitorietà.
Ha di conseguenza accertato la sussistenza di una “locazione abitativa ordinaria” con decorrenza dal 1 dicembre 2007 (e scadenza al 30 novembre 2015), avendo escluso la stipulazione di un diverso successivo contratto verbale, e avendo ritenuto configurabile un “contratto unico, pur non registrato (se non successivamente, nel gennaio 2014, subito dopo l’introduzione del presente giudizio) all’epoca”.

Ha cioè (implicitamente, ma inequivocabilmente) ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti non fosse di ostacolo all’accertamento della sua validità.
Sotto questo aspetto, la decisione è conforme al recente indirizzo di questa Corte (specificamente riferito alle locazioni per uso commerciale, ma in base ad un principio valido anche in relazione a quelle per uso abitativo) secondo cui “in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonchè con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributarla con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998″ (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10498 del 28/04/2017, Rv. 644006 – 01).

E’ opportuno sottolineare che, secondo quanto espressamente precisato nella decisione appena richiamata, quella della nullità del contratto non registrato costituisce fattispecie differente rispetto a quella (presa in considerazione dalla sentenza di questa Corte a Sezioni Unite n. 18213 del 17/09/2015, Rv. 636471 – 01) che si determina in caso di pattuizioni volte a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, laddove sussista cioè tra le parti un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all’entità del canone, onde ad essa non è comunque applicabile la L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 1, invocato dal ricorrente, e riguardante esclusivamente tale diversa fattispecie.

Ne consegue la manifesta infondatezza della domanda del ricorrente di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto, sulla base della pretesa nullità del rapporto per tale periodo, e la correttezza della decisione impugnata, che tale domanda ha rigettato.

3. Con il terzo motivo si chiede la “decisione nel merito della controversia ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2”.
La richiesta di decisione della controversia nel merito, a seguito di cassazione della decisione impugnata, è evidentemente assorbita dal rigetto dei primi due motivi di ricorso.

4. Il ricorso è rigettato.
I mutamenti giurisprudenziali e legislativi intervenuti nel corso del giudizio giustificano la integrale compensazione delle spese del giudizio di legittimità.
Dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 18, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 – quater, introdotto dalla citata L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

P .Q.M.

La Corte:
– rigetta il ricorso;
– dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 – quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis.
Motivazione Semplificata.
Così deciso in Roma, in data 27 giugno 2017.
Depositato in Cancelleria il 6 settembre 2017


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