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Lo sai che? Come farsi ridare un pezzo di terreno

Lo sai che? Pubblicato il 2 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 novembre 2017

Le azioni a difesa della proprietà e del possesso; come evitare l’usucapione.

Ti sei accorto che il proprietario del terreno confinante si è appropriato di una parte della tua proprietà. Approfittando probabilmente della tua lontananza e dell’assenza di muri di recinzione, ha iniziato una vera e propria invasione non autorizzata. La situazione è confermata dalle stime di un geometra che, intervenuto sul posto dietro tua richiesta, ha confermato che i confini sono stati oltrepassati in modo abusivo. Ora è tua intenzione farti ridare il pezzo del tuo terreno prima che decorra troppo tempo oltre il quale potrebbe – è tuo sospetto – scattare l’usucapione. Cerchiamo quindi di capire come ottenere indietro la proprietà invasa in modo illecito dal vicino. Ecco cosa prevede la legge.

Termine di scadenza per riavere il terreno

Prima di capire come farsi ridare un pezzo di terreno occupato in modo abusivo, ti devo tranquillizzare su un aspetto nel quale spesso le gente cade in errore. Non ci sono termini massimi per agire: la difesa della proprietà non è, in altre parole, soggetta a decadenze. Si può avviare una causa anche a distanza di numerosi anni (decine addirittura). Solo in un caso l’azione tardiva non ha alcuna utilità: quando il possessore del bene, oltre a impadronirsene, lo ha anche usato come se fosse il proprietario (ad esempio arandolo, coltivandolo, prendendo per sé i frutti, mettendo un recinto e chiudendolo, spianandolo, sostituendo le vecchie colture con altre, ecc.). In questi casi si verificano gli estremi della cosiddetta usucapione. Ebbene, per evitare l’usucapione è necessario agire entro 20 anni. Vedremo a breve come.

Come agire per tutelare la proprietà?

Ci possono essere due ragioni per cui il vicino di casa si è impossessato di un pezzo del tuo terreno: o perché ritiene di esserne il legittimo proprietario, e quindi ha agito in buona fede (sebbene cadendo in errore sui confini), oppure perché ha posto consapevolmente un atto di abuso, e quindi ha agito in malafede. Analizzeremo queste due situazioni in modo diverso perché, per ciascuna di esse, è previsto un mezzo di tutela differente.

In ogni caso, è sempre bene agire per gradi, prima invitando il vicino a sedersi a un tavolo di trattative e magari nominare un esperto, di comune accordo, affinché valuti i confini e definisca le rispettive proprietà. Quando questo tentativo dovesse fallire, si procederà con la diffida dell’avvocato. In ultimo, prima di sbarcare in tribunale, c’è il tentativo di conciliazione obbligatorio che va fatto, a iniziativa dell’attore, nel luogo ove si trova il tribunale competente a decidere della causa (che è anche quello più vicino al luogo ove è situato il terreno).

Quando è in contestazione la proprietà del bene

Come abbiamo appena detto, potrebbe avvenire che il proprietario del terreno confinante abbia invaso i tuoi confini perché ritiene che una parte del tuo fondo sia in realtà suo. Qui siamo di fronte quindi a una contestazione sulla proprietà del bene. Bisognerà quindi ricorrere al giudice perché accerti chi è il vero titolare dell’immobile. Il tipo di azione che, in questi casi, è richiesto dalla legge si chiama azione di rivendicazione proprio perché è volta a rivendicare la proprietà contro le altrui ingerenze e molestie. Lo scopo della causa non è solo accertare la titolarità del bene, ma anche far recuperare al proprietario il bene. Inutile dire che, per agire, bisogna rivolgersi a un avvocato il quale, innanzitutto, invierà una diffida alla controparte assegnandole un termine, non inferiore a 15 giorni, per adeguarsi al comando. Prima della causa sarà anche necessario passare da un organismo di mediazione per tentare una conciliazione pacifica. In causa poi l’attore – ossia chi agisce per primo – deve dimostrare il proprio diritto di proprietà con l’atto di provenienza.

Vinta la causa, il possessore abusivo del terreno è tenuto a restituire il bene con tutti i frutti nel frattempo maturati. In particolare se egli era in buona fede dovrà restituire solo i frutti che si son prodotti dopo l’inizio della causa nonché quelli che avrebbe potuto percepire successivamente usando la diligenza del buon padre di famiglia; se invece era in malafede deve restituire tutti i frutti percepiti da quando ha iniziato a possedere l’altrui bene.

Quando sono in contestazione i confini

Potrebbe avvenire che in discussione non sia la proprietà del terreno ma i confini, ossia dove finisce un fondo e inizia l’altro. Questo succede quando i confini non sono ben delimitati da muri o altre recinzioni. In tal caso bisogna agire con la cosiddetta azione di regolamento di confini che è volta a stabilire, tramite il giudice, il confine con il fondo limitrofo quando questo è incerto. L’azione può essere intrapresa anche quando le parti non hanno una pretesa precisa e chiedono solo che sia determinata giudizialmente la linea di demarcazione tra i due fondi, sia nel caso in cui si tratti di una zona di terreno ben delimitata, di discussa appartenenza. Entrambi i contendenti devono provare la rispettiva estensione del fondo e possono farlo con ogni mezzo. Di solito il giudice nomina un consulente che stabilirà chi dei due ha ragione.

Quando è in contestazione il possesso

Potrebbe avvenire in ultimo che il vicino si sia impossessato del terreno altrui pur sapendo che non gli spetta. In questo caso è possibile un’azione più veloce, detta azione possessoria che è diretta a ottenere la restituzione del terreno sottratto. L’azione è caratterizzata da un procedimento più celere ed urgente perché volto a recuperare la disponibilità del bene senza bisogno di accertare la titolarità. Con l’azione di reintegrazione o di spoglio bisogna però agire entro un anno. La sua funzione è recuperare il terreno sottratto in modo clendestino o violento (in caso di spoglio clandestino, il termine di un anno decorre dalla scoperta dello spoglio stesso).

Come evitare l’usucapione altrui

Potrebbe infine ricorrere la necessità di interrompere il termine di 20 anni perché si compi l’usucapione. A tal fine non è sufficiente inviare una lettera di diffida, anche se a firma dell’avvocato, ma sarà necessaria la notifica di un atto giudiziale, anche se poi la causa non viene proseguita.

Quando si può querelare il vicino che si appropria di un pezzo di terreno altrui

A tutela del proprietario che è stato spossessato di un pezzo di terreno non ci sono solo i rimedi previsti dal codice civile. Anche il codice penale [1] tutela il cittadino in caso di invasione di terreni. La norma stabilisce che chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni o con la multa da 103 euro a 1.032 euro.

In particolare il codice penale punisce chiunque invada arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto. Presupposto del reato è che l’agente non abbia la disponibilità del bene occupato o invaso (non può essere responsabile quindi l’affittuario che non restituisce la terra avuta inizialmente in modo legittimo). La condotta di invasione deve essere arbitraria, ovvero posta in essere senza alcun titolo autorizzato. Essa non deve necessariamente realizzarsi attraverso una condotta violenta, ben potendosi integrare con la semplice introduzione contra ius, ovvero senza alcun diritto di accesso. Oggetto del reato devono essere beni immobili, ovvero terreni o edifici.

È necessaria la malafede ossia la coscienza e volontà di invadere un terreno o un edificio altrui al fine di occuparlo o trarne altrimenti profitto.

In questi casi quindi è possibile querelare il vicino che invade una parte del terreno altrui.


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