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Lo sai che? Mutuo negato: come richiedere correttamente un finanziamento

Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2017

Dieci mosse per ottenere un mutuo dalla banca e difendersi se la richiesta viene rigettata.

Se ti servono alcuni consigli per aumentare le possibilità di ottenere il mutuo perfetto sei nella pagina giusta. In questo momento, infatti, la maggior parte delle banche sono ancora di manica stretta ed è facile disorientarsi. Cosa si deve fare se la prima banca in cui siamo andati a chiedere un mutuo ci dice no?

Non demoralizzarsi

Ciascuna banca ha le proprie strategie commerciali, che cambiano anche nel giro di breve tempo, a seconda dei budget stabiliti dalla direzione.

In un certo momento una banca può essere disponibile a offrire mutui a prezzi molto bassi, un momento dopo, finito il budget, può chiudere i rubinetti aumentando a dismisura lo spread (la percentuale che si somma all’Euribor – per i mutui a tasso variabile – o all’Euris – per i mutui a tasso fisso- per calcolare il tasso finale del mutuo).

Quindi, se una banca ci dice di no, proviamo con un’altra.

Il segreto sta nel trovare la banca che, in quel momento, ha la politica di mercato più espansiva, che la spinge a erogare.

C’è un indicatore che ci guida, il prezzo, cioè il tasso applicato; i tassi bassi indicano una propensione della banca all’erogazione.

Usare il web per non perdere tempo

Su internet ci sono tanti siti di brokeraggio che offrono cataloghi di mutui ordinati per Taeg (il Tasso annuo effettivo globale, il vero costo da guardare quando si confrontano i prezzi di più mutui).

In questo modo si possono selezionare facilmente le occasioni migliori.

Può capitare che la banca dove abbiamo il conto corrente non sia tra le migliori.

Nessun problema. Si può avere il conto corrente con una banca e il mutuo con un’altra banca. Lo prevede persino la legge.

Se non si ha dimestichezza con il web, si può ricorrere a un mediatore creditizio, ma bisogna verificare che sia un professionista veramente indipendente e si deve considerare il costo della mediazione.

Fatevi aggiungere il consto della mediazione al Taeg, in modo da poter fare paragoni di costo che comprendano tutte le spese necessarie.

Informarsi sui tassi e imparare qualche tecnicalità

Bisogna informarsi su tassi (fisso, variabile, misto), durate e altre tecnicalità.

Meglio avere le idee chiare prima di avventurarsi nei preventivi.

Per esempio, parliamo della durata.

In genere si cerca lunghissima per avere una rata piccola, ma fermiamoci un momento a fare due conti su quanto incide in termini di interessi. Potremmo avere risultati da capogiro. Ecco che la durata va ponderata con attenzione; potrebbe darsi che un mutuo a 30 anni sia meno conveniente di uno a 20.

E il tasso?

Si sente dire che, per chi ha uno stipendio fisso ci vuole il tasso fisso. Ma siamo sicuri?

Negli ultimo 30 anni, i tassi fissi sono sempre stati più costosi dei tassi variabili.

Se l’esigenza è quella di avere una rata più o meno costante, perché non cercare un mutuo a tasso variabile, ma a rata costante, che varia soltanto la durata? Non sono così diffusi, ma esistono e consentono di unire due benefici.

Passare all’attacco con la domanda di mutuo

La banca nella fase istruttoria deve controllare la solvibilità del cliente, cioè se sarà in grado di pagare le rate del mutuo.

Per farlo deve verificare se la situazione reddituale del richiedente è coerente con la domanda di mutuo.

Per avere un’idea della valutazione della banca, dobbiamo calcolare la nostra rata sostenibile.

Cioè la rata che, mensilmente, siamo in grado di pagare senza andare in affanno.

Come si fa? Chi parla bene dice che va effettuato uno stress test; per me basta il conto della serva:

Si parte dal reddito complessivo disponibile (per esempio quello di una coppia che vuol comprare casa), supponiamo che sia 2.500 euro.

Si sottrae la così detta quota di sussistenza, cioè il denaro che serve per pagare il cibo, le bollette e tutto quello che necessita per vivere un mese (quasi tutte le banche considerano 800/1.000 euro per due persone).

Per chi ha figli a carico, in media, si sottraggono altri 200 euro per ciascun figlio.

Se poi si hanno altri finanziamenti (per l’auto, per credito al consumo, ecc…) vanno tolte anche le rate mensili da pagare.

Facciamo l’ipotesi che la nostra coppia con un reddito di 2.500 euro, abbia un figlio e una rata per la macchina di 300 euro al mese.

Quindi, ha una rata sostenibile di 1.000 euro.

Questo importo rappresenta il potere di acquisto del richiedente il mutuo.

In sostanza la sua forza contrattuale per ottenere il prestito.

Aggiungiamo che la rata sostenibile, di solito, deve essere almeno 1,5 volte la rata del mutuo.

Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l’importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza (comprese eventuali quote per figli a carico+altre rate) per 1,5.

Nell’esempio, dividendo 1.000 euro per 1,5 si arriva a 667 euro.

La rata del mutuo richiesto non dovrebbe superare questo importo.

Fare delle simulazioni online

Ora che sappiamo quanto è la nostra rata sostenibile, prima di presentare una domanda alla banca, facciamo qualche prova online (o facciamoci fare dei preventivi informali da una banca o da un mediatore creditizio indipendente).

Cerchiamo di capire quali sono la durate e il tasso compatibili con il nostro poteri di acquisto del mutuo.

Non presentare domande inaccettabili

Se ci accorgiamo che il nostro potere di acquisto è troppo basso e rende impossibile la richiesta di mutuo (pur allungando la durata il più possibile), rimandiamo l’acquisto e la domanda di mutuo a tempi migliori. Non andiamo ad incassare un rifiuto già scritto; servirebbe soltanto a peggiorare il nostro curriculum bancario.

Valutare l’importo del mutuo richiesto in relazione al valore dell’immobile

Un fattore decisivo per l’ottenimento del mutuo è il loan to value, ovvero il valore del prestito in relazione al valore dell’immobile.

Alcune banche concedono mutui solo fino al 60-70% del valore dell’immobile; altri si spingono fino all’80% (massimo consentito dalla Banca d’Italia, dopo tale soglia la banca è obbligata a stipulare un’assicurazione a copertura dell’importo eccedente); alcune finanziano fino al 100% dell’immobile.

Quindi, se si hanno un minimo di risparmi da parte è più facile anche ottenere il mutuo.

Capisco che può sembrare un cane che si morde la cosa, ma più risparmi si hanno, migliore è il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile, tendenzialmente minore è il tasso di interesse e più sostenibile diviene la rata.

Non innamorarsi di una casa

Spesso si cerca prima la casa e, una volta trovata, si fanno i salti mortali per ottenere il mutuo necessario a comprarla, finendo per firmare il primo contratto che si trova senza effettuare le verifiche adeguate.

In questi casi si firmano i mutui peggiori, senza difese.

In alcuni casi può capitare, inoltre, di non ricevere il finanziameno nei tempi prefissati per il compromesso in cui si è versata una caparra confirmatoria.

Una regola d’oro è di muoversi per tempo alla ricerca di un mutuo, anche prima di aver trovato l’immobile e, quando lo abbiamo trovato, ricordiamoci di inserire nella proposta d’acquisto la clausola salvo mutuo, che ci protegge nel caso non riuscissimo a trovare il finanziamento.

Le garanzie di terzi

Molte banche, soprattutto per i giovani, chiedono una fideiussione, ovvero la garanzia di un altro individuo che si impegna a pagare il muto nel caso il mutuatario non riesca.

Normalmente questa condizione viene posta per chi ha una rata sostenibile bassa.

Anche in questo caso dopo aver calcolato il proprio potere di acquisto, ci si può fare un’idea se è necessario chiedere a qualcuno (di solito i genitori) una firma di fideiussione.

Verificare se ci sono convenzioni speciali a cui accedere

Spesso ci si dimentica che per dipendenti pubblici, pensionati e altre categorie professionali iscritte ad albi o fondi sono previste agevolazioni esclusive, prevista dal proprio fondo pensionistico.

In questo caso, la procedura di selezione del mutuo deve prevedere a anche questo tipo di offerte che, di solito sono molto convenienti.


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