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Sfratto a chi crea problemi col condominio: è possibile?

12 novembre 2017


Sfratto a chi crea problemi col condominio: è possibile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 novembre 2017



Quando mandare via l’inquilino che non rispetta il regolamento di condominio, fa rumore e molesta gli altri condomini.

Hai dato in affitto il tuo appartamento a una coppia di persone che, tuttavia, dal momento in cui ha preso possesso dell’immobile, si è subito fatta notare nel condominio per i suoi comportamenti in violazione della legge e del regolamento. Dal rumore di notte che molesta i vicini al fumo di sigaretta nell’ascensore; dal portone dell’atrio lasciato sempre aperto (nonostante i ripetuti richiami dell’amministratore) agli escrementi di cane nel giardinetto; dai rifiuti di cartacce per le scale all’auto parcheggiata in malo modo. Hai ricevuto numerosi solleciti dagli altri proprietari e, nonostante il tuo modo educato di far presente la questione agli inquilini, questi hanno proseguito nel loro atteggiamento menefreghista. A ciò si aggiunge il fatto che non sono neanche in regola con i pagamenti: restano infatti ancora alcune quote di condominio che, per contratto, sono a loro carico. Vorresti, a questo punto, mandarli via per non pregiudicare i tuoi rapporti con gli altri condomini ma non sai come fare. Così ti chiedi se è possibile lo sfratto di chi crea problemi col condominio. Lo scopriremo in questo articolo.

L’affitto è, come tante altre scritture private, un contratto. Il fatto che, al contrario di numerose altre ipotesi, sia disciplinato puntualmente dalla legge non toglie che valgano le regole generali di tutti i contratti, ivi compresa la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento. A riguardo, il codice civile consente a ciascuno dei firmatari del contratto di sciogliersi, in qualsiasi momento, dagli impegni assunti se l’altra parte non rispetta i patti. La risoluzione può essere invocata solo se la violazione è particolarmente grave. Non si può, ad esempio, recedere dalla vendita di un’auto solo perché c’è una piccola macchia sulla tappezzeria (tutt’al più si potrà richiedere una riduzione del prezzo di acquisto).

Nel contratto di affitto, le parti sono tenute a rispettare la durata prevista dalla legge che, nei contratti a canone libero, è di 4 anni, con un rinnovo automatico, dopo la prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni), di altri 4 anni. Invece nei contratti a canone concordato la durata è di 3 anni, con un rinnovo automatico, dopo la prima scadenza, di altri 2 anni (per poi tornare a rinnovarsi di 3 anni in 3 anni).

Solo l’inquilino può recedere dal contratto prima del termine legale, dando disdetta anticipata, ma con un preavviso di sei mesi, a condizione che ci sia una giusta causa. La giusta causa deve trovare fondamento in un fatto:

  • non determinato dall’inquilino e, quindi, indipendente dalla sua volontà: ad esempio la richiesta di un trasferimento sul lavoro non è una giusta causa, ma lo è un trasferimento imposto dal datore di lavoro;
  • non prevedibile al momento della conclusione del contratto di affitto: ad esempio, un’assunzione con un contratto a termine per due anni non consente di recedere dall’affitto per cessazione dell’attività lavorativa, in quanto l’evento era già noto e programmabile sin dall’inizio;
  • oggettivo: la necessità di abbandonare l’appartamento deve trovare fondamento in ragioni obiettive e non soggettive. Ad esempio, un trasferimento di lavoro da una zona all’altra della città o in un centro limitrofo non consente il recesso anticipato; invece il trasferimento in un’altra parte d’Italia è considerabile una giusta causa. Lo è anche una grave invalidità subìta all’improvviso dall’inquilino che non gli consente di fare le scale a piedi in un immobile non dotato di ascensore.

La legge non prevede lo stesso diritto di recesso per giusta causa anche per il padrone di casa. Questi sarà quindi tenuto ad aspettare la normale scadenza per poter disdire il contratto evitando il tacito rinnovo automatico. Ciò però non toglie che il locatore non possa chiedere la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento del conduttore. Il caso emblematico è quando non viene pagato l’affitto o le spese condominiali (quelle almeno a carico dell’inquilino). Lo sfratto non è infatti altro che la risoluzione per inadempimento agli impegni economici. Ma tra gli impegni dell’inquilino vi è anche quello di rispettare il regolamento condominiale. Quindi, per tutte le violazioni gravi del regolamento o delle norme di legge che disciplinano il vivere civile all’interno degli edifici, il padrone di casa potrà esercitare legittimamente il diritto di recesso. Si pensi al caso dell’inquilino rumoroso: anche se nel regolamento non c’è una norma espressa che prescrive gli orari del silenzio, il codice civile stabilisce che le immissioni rumorose non possono superare la normale tollerabilità e questa è vincolante anche per il conduttore. Stesso discorso per i sempre più frequenti casi di stalking condominiale.

Come detto, l’inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto deve essere «grave», il che significa che un singolo episodio di violazione delle regole condominiali non potrà giustificare lo sfratto dell’inquilino. In tutti questi casi, il proprietario dell’appartamento deve rivolgersi al giudice e chiedere di dichiarare lo scioglimento del contratto e la risoluzione anticipata per grave inadempimento.

La Corte di cassazione ha stabilito che il proprietario può “cacciare” l’inquilino se quest’ultimo viola ripetutamente le regole, sempre che nel contratto d’a tto ci sia una clausola che obbliga l’inquilino al rispetto del regolamento.

Se poi l’inquilino non paga le spese di condominio è possibile lo sfratto quando l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone.

Tutto quello che abbiamo appena detto non toglie che, in ogni caso, la responsabilità per la violazione del regolamento condominiale e delle norme di legge sul vivere pacifico nei palazzi resta unicamente in capo all’affittuario. Il vicino di casa, ad esempio, non potrà mai chiedere il risarcimento al titolare dell’appartamento se l’inquilino fa rumore o sporca o fa cadere l’acqua dalle fioriere sul balcone rovinando i divanetti posti al piano inferiore. Solo del mancato versamento degli oneri condominiali risponde il locatore, in quanto unico condomino e soggetto obbligato economicamente nei confronti del condominio (salvo poi rivalersi contro il conduttore).

Sintetizzando: il padrone di casa può chiedere al giudice la risoluzione del contratto solo se l’inquilino pone in essere gravi violazioni del regolamento condominiale o della legge che regola i rapporti dentro l’edificio (ad esempio il divieto di attività rumorose). Unico responsabile per queste condotte, verso i danneggiati, resta comunque l’inquilino.

Il padrone di casa può anche chiedere lo sfratto se l’inquilino non paga gli oneri accessori alla locazione ossia le spese di condominio a suo carico (pari ad almeno due mensilità). In questo caso, però, dovrà prima anticipare le spese al condominio se non vuole vedersi notificare un decreto ingiuntivo.

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