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Come regolarizzare un abuso edilizio: la fiscalizzazione

6 novembre 2017


Come regolarizzare un abuso edilizio: la fiscalizzazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 novembre 2017



Piccolo abuso edilizio: come evitare la demolizione della costruzione per le opere di minore impatto.

In linea di massima, tutti gli abusi edilizi devono essere demoliti, piccoli o grandi che siano. La demolizione è la conseguenza necessaria quando il titolare dell’opera non ha richiesto il permesso di costruire prima di avviare i lavori o li ha realizzati in difformità dal permesso stesso. In tali ipotesi, il giudice o il Comune possono ordinare la demolizione dell’abuso edilizio anche dopo numerosi anni. A riguardo, il Consiglio di Stato ha chiarito che, al contrario del reato di abuso edilizio – il quale è soggetto a prescrizione in 4 anni (5 se c’è stato l’avviso di garanzia) – l’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione e può essere intimato anche contro i successivi proprietari dell’immobile, benché acquirenti in buona fede [1]. I giudici amministrativi hanno infatti precisato che «non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può in alcun modo legittimare». Inoltre, prosegue la pronuncia, l’ordine di demolizione prescinde dalla responsabilità dell’attuale proprietario dell’immobile, potendosi applicare «anche a carico di chi non abbia commesso la violazione»; il riferimento è chiaramente rivolto ai successivi titolari dell’immobile che, anche inconsapevolmente, hanno acquistato il bene nonostante l’abuso edilizio. Esistono però dei modi di regolarizzare un abuso edilizio e uno di questi è la cosiddetta fiscalizzazione. A chiarire come funziona questa procedura è lo stesso Consiglio di Stato. Ma procediamo con ordine.

Come regolarizzare un abuso edilizio con la sanatoria

Se ancora non è giunta la contestazione del Comune o degli inquirenti, il proprietario di un immobile che presenti un abuso edilizio può sempre chiedere la «sanatoria» (o meglio detto «permesso in sanatoria»). Questa viene concesso quando l’opera è stata realizzata senza permesso o in difformità dal permesso. Per ottenere la sanatoria però è necessario che la costruzione, per quanto realizzata senza la licenza edilizia, non fosse (al momento della realizzazione) e non sia (al momento della richiesta della sanatoria) in contrasto con il regolamento urbano locale. Non si può infatti mai legittimare un’opera lesiva dell’ambiente circostante. In altri termini, per ottenere il permesso in sanatoria è necessaria:

  • la conformità dell’opera agli strumenti urbanistici locali al momento della sua realizzazione;
  • la conformità dell’opera agli strumenti urbanistici locali al momento della richiesta della sanatoria.

Leggi Come sanare un abuso edilizio.

Come regolarizzare un piccolo abuso edilizio con la fiscalizzazione

Per gli abusi edilizi minori, ossia di impatto più modesto, esiste una seconda chance per evitare l’abbattimento. Si chiama fiscalizzazione e consiste nel convertire la sanzione della demolizione in una sanzione pecuniaria [2]. Vediamo come funziona.

Innanzitutto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio può essere richiesta solo quando la costruzione viene realizzata in difformità rispetto al permesso di costruire e mai quando, invece, il permesso non è mai stato richiesto (in tale ipotesi, come abbiamo detto, l’unica soluzione potrebbe essere la richiesta di sanatoria) [3].

In secondo luogo la fiscalizzazione dell’abuso edilizio scatta solo in presenza di piccoli abusi: in altri termini la parte dell’opera realizzata in spregio della licenza concessa dal Comune deve essere minima rispetto all’opera nel suo complesso.

Solo in presenza di tali condizioni si può evitare l’abbattimento dell’abuso edilizio.

In proposito è lo stesso Consiglio di Stato a suggerire al cittadino come muoversi [4]. Se, in generale, anche per gli abusi edilizi minori, quali gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia, la legge [5] prevede la demolizione, quest’ultima può essere evitata se determina un pregiudizio per la parte della costruzione eseguita invece in conformità della licenza. In tale ipotesi, al posto dell’abbattimento, si può applicare una sanzione pecuniaria.

Il problema sorge nel momento in cui bisogna definire il «piccolo abuso edilizio», ossia il concetto di «parziale difformità». La legge stabilisce due diverse soglie: nella prima rientrano tutte le difformità che, in quanto minime, non creano abuso edilizio; nella seconda invece vi sono quelle che, pur essendo considerati abusi, rientrano in quelli “piccoli” e quindi possono essere “perdonati” tramite la fiscalizzazione. Vediamo quali sono queste soglie:

  • non costituiscono illecito edilizio le «violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali»;
  • se si supera questa soglia, invece, si ha un abuso edilizio. Per rientrare però nel concetto di «parziale difformità» è necessario che «le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera».

Nel concetto di difformità parziale sono stati fatti rientrare «gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza» [6], nonché i modesti aumenti di altezza di piano rispetto alla consistenza dell’edificio originariamente progettato e la diversa conformazione delle tramezzature interne [7].

Come chiedere la fiscalizzazione di un piccolo abuso edilizio

Per ottenere la fiscalizzazione di un piccolo abuso edilizio e quindi convertire la sanzione dell’abbattimento con la sanzione pecuniaria è necessaria una istanza da parte del titolare dell’opera. La procedura, quindi, non avviene d’ufficio. Anzi, le autorità ingiungono la demolizione come conseguenza primaria e obbligata per l’abuso; sta poi all’interessato presentare richiesta di fiscalizzazione. L’istanza viene valutata dalla pubblica amministrazione secondo la propria discrezionalità (per cui il diniego deve essere motivato) [8]. La fiscalizzazione può essere accordata solo se l’interessato abbia fornito una «seria ed idonea dimostrazione del pregiudizio sulla struttura e sull’utilizzazione del bene residuo» [9]. 

Immobili vincolati

Per gli immobili di interesse culturale la fiscalizzazione dei piccoli abusi edilizi è più complicata. Essa infatti non si applica a interventi relativi ad aree o immobili assoggettati a vincolo paesaggistico e realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione prevista dalla legge [10]. Quest’autorizzazione, infatti, «costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio». Pertanto «il trasgressore è sempre tenuto alla rimessione in pristino a proprie spese», in assenza di autorizzazione. Autorizzazione che può essere rilasciata solo nei seguenti casi [11]:

  • per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
  • per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
  • per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

note

[1] Consiglio Stato, Seduta plenaria, sent. n. 8/2017 del 17.10.2017.

[2] Consiglio Stato, sent. n. 1476/2017: «La regola, anche quando l’abuso edilizio consista nella semplice parziale difformità, è sempre la demolizione; a tale regola l’articolo 34, comma 2, pone un’eccezione, stabilendo che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pecuniaria. Si tratta di un’ipotesi particolare di sanatoria, denominata (di solito)».

[3] Cass. pen. sent. n. 16548/2016: « La possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, resta esclusa nel caso in cui le opere eseguite siano del tutto sprovviste del necessario assenso amministrativo». Cfr. anche Consiglio Stato sent. n. 2325/2017: «L’articolo 34 del Dpr 380/2001 (fiscalizzazione dell’abuso, ndr) non è applicabile per le opere realizzate in assenza di titolo abilitativo e non già in parziale difformità da esso. La mera circostanza che le opere si risolvano nell’ampliamento di un’opera preesistente non rende, difatti, applicabile l’articolo in esame, che presuppone vengano in rilievo non due autonomi interventi edilizi di cui uno (pregresso) sorretto da permesso di costruire e l’altro (successivo) privo di esso».

[4] Consiglio Stato sent. n. 1484/2017.

[5] Art. 34 del Tu edilizia (Dpr 380/2001).

[6] Tar Campania-Napoli, sent. n. 2931/2017.

[7] Tar Campania-Salerno, sent. n. 784/2017.

[8] Consiglio di stato, sent. n. 2681/2017.

[9] Tar Campania-Salerno sent. n. 933/2017.

[10] Art. 146 del Dlgs 42/2004.

[11] Art. 167 del Dlgs 42/2004.

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