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Lo sai che? Condomini morosi: paga l’amministratore

Lo sai che? Pubblicato il 12 novembre 2017

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L’obbligo per l’amministratore di agire subito contro i morosi con una raccomandata di diffida ed entro sei mesi con decreto ingiuntivo. 

Il problema dei condomini morosi non risparmia nessun condominio, neanche quelli situati nei quartieri privilegiati. Preso atto di questa ineludibile evidenza, la riforma del condominio ha modificato i compiti dell’amministratore, attribuendogli precisi obblighi e poteri nel caso in cui debba procedere al recupero delle quote non versate dai proprietari. La prima novità sta nel fatto che l’amministratore ha il potere/dovere di agire contro i morosi senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Significa che l’amministratore nomina l’avvocato di propria fiducia e gli conferisce mandato per il deposito in tribunale del ricorso per decreto ingiuntivo, il tutto senza necessariamente informare i condomini nella precedente riunione.

La seconda modifica, contenuta in un’altra norma del codice civile introdotta dalla riforma [1], stabilisce l’obbligo per l’amministratore di «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute» dai morosi «entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce». Ci si è chiesto, però, che succede se l’amministratore si limita a inviare solo lettere di messa in mora e solleciti, desistendo però dalle azioni giudiziarie. Con riferimento a una vicenda anteriore alla riforma del condominio, la Cassazione [2] ha detto che l’amministratore ha un semplice potere – ma non un obbligo – di agire contro gli inadempienti, dovendo solo comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia. In altri termini, non è responsabile se procede alle diffide benché poi non presenti la richiesta di decreto ingiuntivo al giudice. Le cose sono però cambiate con la riforma di condominio. Vediamo qui di seguito come e perché, in caso di condomini morosi, paga l’amministratore.

Immaginiamo un condominio con problemi finanziari perché alcuni dei proprietari non pagano da mesi le rispettive quote. Alcuni di questi hanno buoni rapporti con l’amministratore, sicché uno degli altri condomini sospetta che il mancato recupero delle somme sia dovuto a una accondiscendenza del primo nei confronti dei morosi. Dopo aver chiesto l’accesso ai documenti della gestione, si accorge che, per tutti questi anni, sono state inviate solo raccomandate di sollecito ma non si è fatto nulla di concreto, non è stato mai conferito un incarico a un avvocato né è partita una richiesta di decreto ingiuntivo. Perciò chiede all’amministratore l’immediata convocazione dell’assemblea per la sua revoca, intimandogli nello stesso tempo il risarcimento dei danni subito dal condominio a causa delle passività. I debiti infatti hanno più volte determinato la sospensione di servizi essenziali come la luce, l’ascensore, le pulizie nelle scale. L’amministratore dal canto suo si difende sostenendo di non essere mai rimasto con le mani conserte, prova ne è l’ingente numero di raccomandate spedite e ricevute ai morosi. Chi dei due ha ragione?

L’amministratore è un professionista delegato ad una attività e, come in tutti gli incarichi di opera professionale, egli è tenuto a svolgerlo secondo la «diligenza del buon padre di famiglia» [2]. Egli deve quindi attendere ai compiti che gli sono imposti dalla legge tra i quali la tutela delle parti comuni dell’edificio, la sorveglianza sul rispetto del regolamento condominiale, la gestione dei conti e l’attuazione delle decisioni dell’assemblea. Non vi è dubbio anche che, tra i compiti da svolgere con diligenza, vi sia anche quello della riscossione delle quote condominiali.

Dall’altro lato il codice civile dice che [3], «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo». L’uso del verbo «potere» – e non di quello «dovere» – farebbe pensare a una semplice facoltà e non a un obbligo. Si potrebbe essere portati a ritenere che l’amministratore si comporti correttamente, osservando la «diligenza del buon padre di famiglia», se invia le raccomandate di diffida ai morosi. Ma non è così. Anzi in caso di condomini morosi, l’amministratore paga il risarcimento all’edificio. Ecco spiegata la ragione.

Come abbiamo detto in apertura una norma del codice civile [1] stabilisce «Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso» anche con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Qui la norma è meno chiara rispetto alle precedenti. Tuttavia, secondo molti commentatori, l’aver il legislatore usato le parole «riscossione forzosa» non lascia spazio ad equivoci: il riferimento è al pignoramento. E il pignoramento può scattare solo dopo aver richiesto un decreto ingiuntivo al giudice. Decreto ingiuntivo che – lo ricordiamo – in ambito condominiale è sempre provvisoriamente esecutivo, ossia obbliga a pagare subito (non quindi dando 40 giorni di tempo) a pena di esecuzione forzata.

Stante l’obbligo legale per l’amministratore di agire contro i morosi, ne viene che, se questi non nomina l’avvocato e quest’ultimo non provvede al deposito del decreto ingiuntivo, è responsabile personalmente. Con la conseguenza che, oltre a poter essere revocato per giusta causa, sarà tenuto a risarcire tutti i danni procurati ai condomini in regola coi pagamenti. L’assemblea comunque può esonerare l’amministratore dall’agire contro i morosi, ma deve farlo espressamente.

Ad oggi quindi l’amministratore deve, nel rispetto della diligenza del buon padre di famiglia impostagli dal codice, sollecitare subito i condomini morosi, inviando diffide e messe in moro con raccomandata a/r. In ogni caso, entro il termine massimo di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, lo stesso è altresì obbligato a fornire mandato a un legale per il recupero del credito in via giudiziaria, salvo eventuale dispensa da parte dell’assemblea. In caso contrario non si potrà più dire che l’amministratore abbia diligentemente svolto il proprio mandato nei confronti della compagine condominiale.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 1176 cod. civ.

[3] Art. 63 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 12 settembre – 20 ottobre, n. 24920

Presidente D’Ascola – Relatore Orilia

Ragioni in fatto e diritto della decisione

1- Il Tribunale di Terni, con sentenza depositata in data 12.05.2009, accertava la responsabilità di A.R. , ex amministratore del condominio di via (omissis) per inadempimento agli obblighi derivanti dal mandato (tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa); rigettava la domanda risarcitoria pure proposta dal Condominio nei confronti dell’A. (per i danni derivanti dalla mancanza di copertura assicurativa in relazione ad un incendio del tetto) e condannava il convenuto a rimborsare all’attore la metà delle spese processuali.

2- Decidendo sul gravame proposto in via principale dal Condominio e, in via incidentale dall’A. , la Corte d’appello di Perugia, accoglieva l’impugnazione incidentale dell’ex amministratore; dichiarandolo esente da responsabilità contrattuale perché l’accertata mancanza di fondi nelle casse condominiali era stata determinata proprio dalla morosità dei condomini e i solleciti inviati a costoro erano sufficienti ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato, non essendo tenuto l’A. ad anticipare le somme occorrenti per il pagamento della polizza assicurativa e non essendo obbligatorio il ricorso alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote.

3- Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio. L’A. resiste con controricorso.

4- Con unico motivo si deduce, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1710 c.c., “2795 c.c.”(così testualmente, ma trattasi di mero errore materiale essendo chiaro il riferimento all’art. 2725 cc, ndr), 63 disp. att. c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. – omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia. Richiamando il principio della diligenza del mandatario (che avrebbe imposto il ricorso alla procedura monitoria per il recupero dei contributi necessari alle spese condominiali), sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe motivato inadeguatamente sulla prova dell’esonero di responsabilità dell’A. e sulla ammissibilità della prova testimoniale in ordine ad un documento (la costituzione in mora dei condomini inadempienti nel versamento dei contributi) da provarsi per iscritto, salvo lo smarrimento dello stesso.

5- Il ricorso è manifestamente infondato.

5.1 La questione di diritto del divieto, ai sensi dell’art. 2725 cc, di prova testimoniale sulla esistenza di atti di costituzione in mora (da provarsi per iscritto) è da ritenersi nuova.

Ed infatti, poiché la relativa prova per testi era stata assunta nel giudizio di appello (ne dà atto la sentenza impugnata a pag. 6), era onere del ricorrente dimostrare di aver sollevato la questione tempestivamente in quel grado di giudizio, al momento della articolazione del mezzo istruttorio e poi in sede di precisazione delle conclusioni, ma nel ricorso nulla si dice al riguardo.

Questa Corte ha costantemente affermato che, qualora una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata né indicata nelle conclusioni ivi epigrafate, il ricorrente che riproponga la questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale scritto difensivo o atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le varie, sez. 1, Sentenza n. 25546 del 30/11/2006 Rv. 593077; Sez. 3, Sentenza n. 15422 del 22/07/2005 Rv. 584872 Sez. 3, Sentenza n. 5070 del 03/03/2009 Rv. 606945).

5.2 Per il resto, la censura investe l’adeguatezza della motivazione adottata dalla Corte d’Appello per escludere la responsabilità dell’ex amministratore per violazione dell’obbligo di diligenza del buon padre di famiglia gravante sul mandatario (motivazione definitiva ora inadeguata, ora carente) e, dunque, un vizio non più denunziabile, come si evince dal chiaro tenore dell’art. 360 n. 5 cpc nel testo attualmente in vigore.

Va comunque osservato che l’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c..

Nel caso di specie la Corte d’appello ha accertato, con apprezzamento in fatto, che l’amministratore nel periodo 2005/2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi.

La deduzione appare corretta perché l’art. 63 disp. att. cc. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“può ottenere decreto di ingiunzione…”) e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’A. per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex articoli 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità: v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13513 del 16/09/2002 in motivazione).

Il ricorso va pertanto respinto e le spese vanno poste a carico della parte soccombente.

Considerato che il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 per cui sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 – quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13.

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