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Lo sai che? Transazione: l’amministratore di condominio deve farsi autorizzare?

Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2017

L’accordo con la controparte che chiude la causa deve essere autorizzato dall’assemblea o ratificato successivamente, a pena di nullità.

Da diversi anni, nel tuo palazzo, è in atto una lite tra il condominio e alcuni proprietari, lite sfociata in tribunale. La causa è ancora a metà del suo normale iter e alcuni condomini vorrebbero trovare un accordo con la controparte per porre fine a una discussione che, ormai, è diventata più una questione di principio. Così l’amministratore si fa portavoce di questa volontà, contatta l’avvocato dell’avversario e riesce a trovare un punto di unione. Le parti quindi decidono per la via della conciliazione. L’amministratore delega quindi il difensore del condominio di redigere una transazione su cui poi vengono apposte le rispettive firme delle controparti. Prima di ciò, però, l’amministratore non ha convocato la riunione di condominio e, in quella sede, chiesto alcun consenso. È legittimo il suo operato? In caso di transazione, l’amministratore di condominio deve farsi autorizzare dall’assemblea? La risposta è in una recente sentenza del tribunale di Milano [1].

L’amministratore di condominio, nell’esercitare il suo potere-dovere di tutelare l’edificio e il regolamento, è sì obbligato ad agire contro i condomini morosi e a preservare le parti comuni dello stabile, tuttavia non è tenuto a conseguire la soluzione economicamente più conveniente, decisione questa che spetta solo all’assemblea. Quindi la firma di una transazione, implicando valutazioni di merito e di opportunità, è rimessa esclusivamente ai condomini. La concessione di un saldo e stralcio, di una rateazione nel pagamento di un debito o la firma di un atto di transazione è illegittimo se prima l’amministratore non si è fatto autorizzare dall’assemblea. In difetto di tale preventivo “nulla osta”, l’amministratore deve indire la riunione di condominio nel più breve tempo possibile e informare i partecipanti per farsi autorizzare ex post. In caso contrario, se conclude una transazione senza successiva ratifica, deve risarcire il condominio dell’eventuale danno. Si pensi, ad esempio, a un atto di transazione che consenta alla controparte di pagare di meno di quanto richiesto dal condominio: in questo caso la differenza sarà versata dall’amministratore.

Si chiama «transazione». In gergo comune è detto «accordo» o anche «accordo bonario». Si tratta di quella scrittura privata che serve a porre fine a una lite in corso, trovando un punto a metà tra i due contendenti. La firma della transazione è un atto di straordinaria amministrazione che, quindi, non compete all’amministratore, tenuto solo all’ordinaria amministrazione. È quindi necessaria una preventiva e specifica autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

Nell’ipotesi in cui l’assemblea non abbia definito con esattezza tutti i termini dell’accordo, limitandosi invece a prevedere le regole da seguire in sede di trattative, l’amministratore è tenuto ad attenersi scrupolosamente a tali criteri non potendo, per esempio, formulare autonomamente una proposta transattiva se l’assemblea abbia invece previsto l’obbligo di preventiva consultazione di una commissione di condòmini all’uopo nominata.

Se l’amministratore prevede in transazione condizioni anche solo parzialmente diverse da quelle per le quali è stato autorizzato dai condomini è responsabile personalmente e dovrà quindi restituire i soldi alle casse del condominio. Un vero e proprio obbligo di risarcimento che scatta solo se la transazione è stata ormai formalizzata e firmata.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 5021/2017.


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