Cedolare secca 2018 per affitto: quando e come si paga

Chi vuole affittare casa approfittando dei vantaggi fiscali della cedolare secca può farlo anche nel 2018. Il regime è stato prorogato. Ecco come funziona

Si annunciava da tempo e ora è definitivo: la nuova Legge di Bilancio ha confermato la proroga per il 2018 dell’aliquota agevolata più famosa in tema di affitti: la cedolare secca. Tanto conveniente quanto utilizzata, la sua formula ha permesso a molti proprietari di casa di risparmiare sulle tasse dovute nei contratti di affitto, grazie ad aliquote agevolate e a un’opzione più snella e semplificata. Buone notizie quindi per chi ha già scelto gli scorsi anni questo regime di tassazione e non se ne vuole separare o per chi volesse sperimentare per la prima volta un affitto di questo tipo: il regime agevolato sarà applicato anche per gli affitti del 2018. Vediamo allora cos’è la cedolare secca, quanto ci costa, quando e come pagare.

Cedolare secca: cos’é e quando si applica

Abbiamo una casa che vogliamo affittare, abbiamo anche trovato l’inquilino giusto che ci promette pagamenti puntuali e cura certosina nell’adempiere ai propri obblighi (e di questi tempi non è poco). Ciò che non vogliamo è giocarci tutto in tasse con il regime ordinario, che tassa le nostre entrate ai fini Irpef. Senza ricorrere ad escamotage e inciampare nel girone degli evasori fiscali da affitti in nero, possiamo allora approfittare di un’opzione alternativa alla tassazione ordinaria Irpef: la cedolare secca [1], un regime di tassazione agevolato per i proprietari di case che prevede due tipi di aliquote, a seconda che si voglia affittare a mercato libero (cioè affitto alla cifra che mi pare) o a canone concordato (decido di rispettare il canone calmierato, cioè i limiti minimi e massimi di affitto imposti a livello locale da accordi presi tra sindacati dei proprietari di immobili e sindacati degli inquilini). Nello specifico si applica:

• L’aliquota del 21 per cento sugli affitti a canone libero
• L’aliquota super agevolata del 10 per cento sugli affitti a canone concordato

Queste aliquote sono forfetarie e fisse, a seconda del tipo di affitto che vogliamo applicare. Va da sé che se accettiamo di affittare la nostra casa a canone concordato dobbiamo certamente accontentarci di qualche euro in meno di entrata a fronte però di una tassazione più bassa (il 10 per cento appunto).

Le aliquote della cedolare secca agiscono a tutti gli effetti come sostituti d’imposta. Ma di cosa? Vanno a sostituire l’Irpef e tutte le addizionali (cioè le ulteriori percentuali di reddito che Comuni e Regioni possono chiederci oltre all’Irpef); l’imposta di registro del contratto di affitto; l’imposta di bollo di 16 euro. Attenzione a non pagare queste imposte al momento di registrare il contratto, perché non vi verranno più rimborsate!

Ovviamente nessuno ci obbliga ad affittare casa utilizzando la cedolare secca. Questo regime non spedisce in soffitta la tassazione ordinaria, è solo una modalità alternativa e opzionale: sta cioè a noi proprietari di casa decidere se avvalercene oppure no, comunicandolo al futuro inquilino e riportandolo nel contratto di locazione che sottoscriviamo e registriamo.

Se invece siamo proprietari di negozi e attività commerciali e vogliamo affittare queste proprietà, non possiamo farlo. La cedolare secca non vale per i locali commerciali.

Cedolare secca: come e quando si paga

Se vogliamo farci due calcoli, basta conoscere l’entrata annuale di affitto e l’aliquota della cedolare in cui rientriamo: la cedolare secca si applica infatti a partire dall’importo del canone annuo che abbiamo stabilito per l’affitto della nostra casa, al quale dobbiamo applicare il 21 per cento di aliquota, se abbiamo optato per il libero mercato, o il 10 per cento se abbiamo preferito il canone concordato.

Esempio:

Affittiamo senza vincoli, a libero mercato la nostra casa a 1000 euro al mese. Avremo un canone annuo di 12.000 euro e l’aliquota del 21 per cento. L’importo che dobbiamo pagare come imposta sostitutiva è 2.520 euro.

Affittiamo a canone concordato (perché siamo certi che chiedendo un po’ meno di affitto l’inquilino potrà avere meno difficoltà a pagare e soprattutto a pagare puntuale, e tutto sommato ci va bene così). Chiediamo un affitto di 700 euro mensili. Avremo un canone annuo di 8.400 euro e l’aliquota al 10 per cento. L’importo che dobbiamo allo Stato ammonta a 840 euro.

I moduli da utilizzare 

Ora, come ci vengono chieste queste tasse? Come dobbiamo pagarle?

Innanzitutto, l’imposta si paga con il modello F24 se in fase di dichiarazione dei redditi abbiamo fatto il Modello Unico (perché magari siamo lavoratori autonomi o abbiamo redditi d’impresa); si paga invece direttamente tramite la busta paga se dichiariamo con il classico modello 730 (perché siamo lavoratori dipendenti o pensionati).

Le scadenze 

Le scadenze sono le stesse dell’Irpef. Inoltre, la cedolare secca non si paga nel primo anno in cui si affitta casa, perché manca la base imponibile dichiarata su cui applicarla. Si inizia a pagare l’anno successivo in riferimento alle entrate dell’anno precedente. Esempio. Se affitto la mia casa nel 2017, pago la mia cedolare secca dal 2018 (riferita alle entrate del 2017)

La cedolare secca si paga in due macro tranche: il 95 per cento a titolo di acconto e il restante 5 per cento a saldo l’anno successivo.

L’acconto. Quel 95 per cento a titolo di acconto è dovuto se la cedolare secca supera la cifra di 51,65 euro, ed è ulteriormente spalmabile se l’importo della nostra cedolare secca supera il limite di 257, 52 euro. Se non supera i 51,65 euro non dobbiamo versare alcun acconto.

Vediamo in concreto il caso in cui aderissimo alla cedolare secca nel 2018. L’acconto va versato:

• In un’unica soluzione se l’importo è inferiore a 257, 52 euro – entro il 30 novembre
• In due rate (corrispondenti a due acconti) se l’importo è superiore a 257,52 euro

1° rata: si salda il 40 per cento del 95 per cento dovuto – entro il 30 giugno

2° rata: si salda il restante 60 per cento – entro il 30 novembre

Il saldo. Il restante 5 per cento a saldo deve invece essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo (il 2019) oppure entro il 30 luglio con una piccola maggiorazione dello 0,40 per cento. Il saldo si riferisce sempre all’anno successivo a quello di riferimento.

Ecco invece i codici da utilizzare nel caso si versi tutto tramite il modello F24:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

Vantaggi

La cedolare secca potrebbe far risparmiare in termini di tassazione, rispetto alla tassazione ordinaria.

Non abbiamo né imposte di bollo sui contratti né imposte di registro (anche per le annualità successive)

Possiamo entrare e uscire da questo regime quando vogliamo (ovviamente per i contratti in corso bisogna aspettare le scadenze annuali). Comunque è un regime revocabile.

Svantaggi

È importante sapere che se decidiamo di affittare casa con il regime agevolato della cedolare secca, scegliamo anche di rinunciare agli adeguamenti del canone in base agli aggiornamenti Istat o altri aggiornamenti. Non possiamo quindi modificare l’importo del canone chiesto al nostro inquilino. E sono vietati gli aumenti di affitto per tutta la durata del contratto in regime di cedolare secca.

Un altro svantaggio è che dobbiamo rinunciare alla detraibilità. Se noi proprietari di casa percepiamo come unico reddito quello dell’affitto tramite cedolare secca, non possiamo beneficiare delle detrazioni di spese mediche, ristrutturazioni, ecc.. se invece, oltre all’affitto, percepiamo altri redditi sottoposti a tassazione Irpef, allora utilizziamo quelli per potere detrarre le nostre spese.