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Lo sai che? Come dividere le spese d’acqua in condominio senza errori

Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2017

Spese condominiali: quali sono le modalità da seguire per la corretta ripartizione delle spese relative al consumo d’acqua nel condominio?

In tema di problematiche afferenti la vita di condominio, la ripartizione delle spese per il consumo dell’acqua condominiale, fatta salva la diversa disciplina eventualmente prevista dal regolamento del condominio stesso od in mancanza di contatori installati in ogni singola unità immobiliare, è necessario che sia effettuata in base a quelli che sono i valori millesimali relativi alle singole proprietà [1]. Pertanto, non può essere accettata la delibera assembleare, anche se assunta a maggioranza, che adotti un diverso criterio di riparto per persona, in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esentando al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano eventualmente rimasti vuoti nel corso dell’anno. Questo principio di diritto, è stato enunciato in giurisprudenza [2] e può servire come guida nel rispondere al problema relativo alle modalità di ripartizione delle spese relative al consumo di acqua nel condominio; in particolare tali spese devono essere ripartite in via preferenziale, in base a quello che è l’effettivo consumo, a patto però che questo sia rilevabile utilizzando le opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l’installazione in ogni singola unità immobiliare, di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso, come base certa per l’addebito dei costi. Diversamente, nel caso in cui gli appartamenti non siano dotati di contatori, il Codice civile [3], non ammette, salvo diverso accordo intercorso tra le parti con una delibera assunta dall’assemblea condominiale a maggioranza [4], che il costo relativo all’erogazione dell’acqua, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nella singola unità immobiliare del condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa, il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno. Il legislatore, infatti, ha dettato un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà espresso in millesimi, di cui ciascun condomino è titolare [5].

Inoltre se si tratta di cose (es. l’ascensore), destinate a servire i condomini in misura diversa (per es. a seconda del piano in cui si abita), le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno ne fa [6]. Tale norma tuttavia, attiene al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, poiché, quella del condomino, è una obbligazione strettamente ricollegata e conseguenza del diritto di comproprietà sulla cosa comune. Il fatto che egli non ne faccia uso, non lo esonera dall’obbligo di pagamento della relativa spesa. Sotto questo profilo, è opportuno considerare il fatto, che anche in un appartamento rimasto non abitato, possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua, ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante o perdite d’acqua.

Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa, finirebbe per sottrarli innanzitutto, al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile, che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata al numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo.

D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significherebbe introdurre al posto del criterio potenziale su base reale, un criterio forfettario presuntivo su base personale, che obbligherebbe l’amministratore ad un compito di vigilanza e di controllo sull’effettiva composizione dei nuclei familiari dei singoli appartamenti, che non rientrerebbe nei suoi compiti.

Concludendo, in ambito condominiale la ripartizione delle spese del consumo dell’acqua, in caso di presenza ed installazione di contatori in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata tra i singoli condomini, secondo l’effettivo consumo di ciascuno. Eventualmente, può essere attuata la ripartizione in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno (millesimi di proprietà), esclusivamente, con il consenso unanime di tutti i condomini.

L’articolo è tratto dall’ebook:

note

[1] Così come viene previsto ai sensi dell’articolo 1123, comma 1, del Codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

[2] Si veda in proposito Cassazione Civile, Sezione Seconda con la sentenza del 1° agosto 2014, n. 17557

[3] Si tratta della previsione di cui al citato articolo 1123

[4] L’accordo menzionato nel testo come conditio sine qua non per derogare a quanto previsto dal Codice civile deve avere natura regolamentare contrattuale, cioè essere stato adottato all’unanimità in sede di assemblea condominiale

[5] Art. 1123, comma 1, cod. civ.

[6] Art. 1123, comma 2, cod. civ.


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