Diritto e Fisco | Articoli

Spese condominiali arretrate: chi paga?

7 Novembre 2017


Spese condominiali arretrate: chi paga?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Novembre 2017



Spese condominiali: nuovo proprietario e spese condominiali il cui pagamento è rimasto arretrato. Quali sono gli obblighi del proprietario subentrante?

Se una persona vende l’appartamento e ha dei debiti con il condominio per quote non versate che succede? Chi paga le spese condominiali arretrate?

Le norme che attualmente risultano esse vigenti in materia di condominio [1], sanciscono la solidarietà delle responsabilità esistenti in capo all’acquirente ed al venditore, nei rapporti con il condominio stesso, seppure con ovvi limiti di carattere temporale. Nel caso in cui si proceda all’acquisto di un appartamento che fa parte di un immobile costituito in condominio (ed è opportuno in proposito tenere ben presente il fatto che la costituzione del condominio avviene di diritto senza la necessità di un atto formale anche quando ci sono solo due condomini. Per aversi il condominio, infatti, basta che in un immobile vi siano due proprietari e due unità immobiliari: in tal caso si suole parlare di condomino moroso), il timore di molti è quello di trovarsi gravati del pagamento delle spese condominiali che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato. Si tratta di un timore del tutto fondato, anche se solo in parte. Le norme in materia [2] stabiliscono che chi subentra nei diritti di un condomino, risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L’obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto a quei contributi che sono relativi all’anno in corso nel momento dell’acquisto (data del rogito notarile) ed a quelli relativi all’anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare). Si tratta di una norma evidentemente posta a tutela del condominio e della necessità di questo, di poter provvedere alla gestione con i fondi dei quali abbia bisogno. Trattasi peraltro, di norma speciale che, in quanto tale, prevale su quella prevista in generale per la cosa comune [3]. In ogni caso, occorre precisare che se l’acquirente al quale sia richiesto il pagamento degli oneri condominiali, adempie all’obbligazione solidale, egli può comunque richiedere al precedente proprietario il rimborso di quanto ha versato. La legge infatti, stabilisce una responsabilità solidale dell’acquirente e del venditore nei confronti del condominio, ma non è idonea di per sé, a trasferire il debito dal vecchio al nuovo proprietario. A tal proposito, è interessante sottolineare che, come sancito dalla Suprema Corte di Cassazione [4], nella valutazione dei limiti della solidarietà, è importante la determinazione del momento in cui matura l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali. In particolare occorre operare una distinzione netta tra le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e quelle invece previste per lavori straordinari, dai quali derivino un’innovazione e un onere rilevante per i condomini. Nel primo caso, infatti, indipendentemente da quando l’assemblea condominiale ha deliberato l’intervento, l’obbligo del pagamento dei contributi sorge nel momento in cui i relativi lavori sono eseguiti o i relativi servizi vengono prestati. Nel secondo caso, invece, per evidenti ragioni pratiche, bisogna far riferimento alla data in cui i lavori sono stati deliberati dall’assemblea di condominio. In tal senso la Suprema Corte di Cassazione, si è pronunciata chiarendo, che nel caso in cui si proceda alla vendita di una unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, se il venditore ed il compratore non si sono diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi, chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei citati interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, nel caso in cui le spese in questione siano state deliberate prima della stipula del contratto di vendita, ne deve rispondere il venditore, anche se le opere sono state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti di quest’ultimo, di quanto pagato al condominio per tali spese [5].

Tale principio è stato più recentemente ribadito anche dal Tribunale di Milano [6], secondo cui la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, è solo quella con la quale tali interventi siano stati effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di ripartizione dei corrispondenti oneri. Sempre secondo il citato tribunale, non assume alcun rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare, meramente preparatoria o interlocutoria, che non abbia avuto valore propriamente impegnativo per il condominio e che non abbia quindi assunto un carattere vincolante e definitivo per l’approvazione degli interventi in parola.

L’articolo è tratto dall’ebook:

Casi di casa e di vita condominiale

note

[1] Nel testo ci si riferisce, in particolare, all’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile.

[2] L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, al comma quattro, stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

[3] Articolo 1104 del Codice civile secondo cui: “Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.

[4] Si veda in proposito la sentenza numero 8782 del 10 aprile 2013 e l’ordinanza numero 702 del 16 gennaio 2015.

[5] Suprema Corte di Cassazione, sentenza numero 24654 del 3 dicembre 2010.

[6] Tribunale Milano, sentenza numero 27 del 12 gennaio 2016.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI