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Condominio: quando una delibera assembleare è annullabile?

10 novembre 2017


Condominio: quando una delibera assembleare è annullabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 novembre 2017



È annullabile una delibera assembleare che stabilisce la sostituzione dell’impianto citofonico con un videocitofono senza che l’installazione dello stesso sia stata menzionata nella convocazione dell’assemblea stessa, ma semplicemente in base alla necessità di sostituire l’impianto presente? 

Sono nulle, in tema di edificio costituito in condominio, quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, ovvero quelle delibere che abbiano un oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino ed infine quelle invalide, in relazione all’oggetto, cioè quelle delibere che stabiliscono qualcosa non inerente al punto dell’ordine del giorno, cui si riferiscono [1].

Sono invece annullabili quelle delibere, che sono state prese in assemblee illegittimamente convocate, e con maggioranze non qualificate, oppure che riguardino argomenti non compresi nell’ordine del giorno.

Ciò posto, da come viene descritta la situazione nel quesito che è stato avanzato, la delibera non risulterebbe essere impugnabile, non ricorrendo in alcuna delle citate fattispecie di nullità o di annullabilità. Dovendo discutere della sostituzione dell’impianto citofonico, infatti, l’assemblea era libera di stabilire a proprio piacimento le modalità con cui condurre a termine l’intervento, compresa la possibilità di approfittare dell’occasione per installare una tipologia di impianto diversa dalla precedente.

Inoltre non è stata ampliata la portata dei lavori in quanto, essendo stati presentati due distinti preventivi, uno per l’installazione di un impianto videocitofonico l’altro limitato all’installazione di un nuovo impianto citofonico, è stata lasciata la libera scelta di decidere di quale impianto usufruire. Non ci sono, quindi, i presupposti per ritenere annullabile la delibera per omessa indicazione della materia da discutere nell’ambito dell’ordine del giorno, dato che, chi ha ritenuto di non intervenire in assemblea, ha comunque la facoltà di scegliere se procedere all’installazione dell’uno o dell’altro degli apparecchi e quindi l’eventuale assenza al momento del voto, motivata dalla mancata conoscenza dell’ordine del giorno, non avrebbe avuto alcuna conseguenza sul risultato finale.

In ogni caso va sottolineato il fatto che, per quel che riguarda le modalità di impugnazione della delibera assembleare, con l’entrata in vigore della riforma del condominio [2] e dei successivi decreti emanati da parte del legislatore [3], la normativa si è modificata: infatti, non vi è più la possibilità di ricorrere direttamente al giudice ma è necessario effettuare in prima battuta, il tentativo di mediazione obbligatoria [4]. La conseguenza diretta di tale modifica normativa, è che diviene d’obbligo richiedere l’assistenza di un legale, e che qualunque dovesse essere l’esito della mediazione, le spese non potranno essere compensate, ossia resteranno a carico di chi ha avviato il contenzioso, anche se alla fine dovesse aver ragione. Inoltre, chi dovesse rifiutare la mediazione, potrebbe successivamente essere sanzionato dal giudice.

Detto questo, sono da escludere anche eventuali colpe dell’amministratore per avere redatto un ordine del giorno carente, in quanto semmai, spettava al presidente dell’assemblea, limitare il dibattito, all’installazione del solo impianto citofonico.

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note

[1] Si veda, ad esempio, la sentenza 1° aprile 2014 n. 2396, del Tribunale di Torino, terza sezione civile.

[2] Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”).

[3] Decreto Legge n. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella Legge n. 98/2013.

[4] Con tale intervento ha ripreso vita l’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla Legge n. 220/2012 per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio, mai entrato in vigore, poiché nelle more dell’approvazione della riforma, la Corte Costituzionale aveva già cancellato la mediazione obbligatoria con la sentenza n. 272/2012.

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