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Si può ereditare l’affitto?

13 Novembre 2017


Si può ereditare l’affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Novembre 2017



La successione nel contratto di locazione da parte degli eredi è subordinata all’abituale convivenza.

È morto uno dei tuoi genitori che già era rimasto vedovo. Stava in un appartamento in affitto e, benché te n’eri già andato via di casa qualche anno prima, ora vorresti andare a vivere, al posto suo, nello stesso immobile. Siccome sei suo erede universale ritieni che ti spetti subentrare nella locazione. Secondo invece il padrone di casa il contratto si è già sciolto automaticamente con il decesso dell’intestatario. Dal canto tuo gli fai notare che restano ancora alcuni anni prima della scadenza del contratto e, peraltro, il mese è stato pagato in anticipo e quindi hai diritto a prendere possesso dell’appartamento. Chi ha ragione? Si può ereditare l’affitto? Una risposta a questo quesito è stata fornita dalla Cassazione con una sentenza pubblicata venerdì scorso [1].

Morte dell’affittuario: che succede se l’immobile è a uso abitativo?

L’erede subentra in tutti i rapporti attivi e passivi del defunto. Gli succede nei debiti e nei crediti in proporzione alla propria quota di eredità. Quindi, chiunque abbia un’obbligazione pendente con il defunto la deve eseguire nei confronti dei familiari che gli sono succeduti. Questa regola però trova alcune eccezioni. La legge [2] stabilisce che:

«1. In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

2. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.

3. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto».

Questo significa che, per poter ereditare l’affitto, sono necessari due presupposti:

  • la qualità soggettiva di erede
  • lo stato di convivenza alla morte dell’affittuario.

Vediamo singolarmente queste ipotesi.

Se l’erede non è convivente

Nell’ipotesi dell’affitto, se l’erede non convive più con il familiare defunto non ha diritto a succedere nella detenzione dell’appartamento. Difatti, il contratto di locazione si estingue con la morte del titolare.

La Suprema Corte, con parole un po’ più tecniche, ha infatti precisato che «l’erede non convivente del conduttore di un immobile ad uso abitativo non gli succede nella detenzione qualificata del bene, posto che il titolo si estingue con il decesso del titolare del rapporto».

Se ciò nonostante l’erede dovesse asserragliarsi dentro l’appartamento, il padrone di casa potrebbe agire nei suoi confronti chiedendo al tribunale un provvedimento di rilascio nonché il risarcimento dei danni.

Se l’erede è convivente

Se, invece, l’erede era convivente in modo abituale con il defunto, egli succede nel contratto di affitto. Questo diritto spetta sia ai parenti fino al sesto grado, sia gli affini.

Sembra che possano succedere nel contratto di affitto anche terzi estranei purché eredi e conviventi, senza bisogno che vi sia un rapporto di parentela (si pensi alla coppia di fatto).

Se vi sono più soggetti tutti eredi e conviventi con l’affittuario (si pensi a più figli e alla moglie), si attua il subentro da parte di tutti nel contratto. In buona sostanza avremo un locatario costituito da più soggetti.

Che succede se l’erede è il coniuge

Il  coniuge vanta sempre un diritto di abitazione nell’immobile: egli cioè succede nel contratto di affitto. Tanto per fare un esempio, se muore il marito che ha concluso il contratto di locazione, la moglie può continuare a stare nell’appartamento e l’affitto viene “volturato”.

Morte dell’affittuario: che succede se l’immobile è a uso commerciale?

La legge stabilisce che in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto di continuarne l’attività [3].

C’è un’altra ipotesi in cui si eredita l’affitto a uso non abitativo. Ciò si verifica quando l’immobile è adibito all’attività di più professionisti, artigiani o commercianti ed il defunto era l’unico locatario. In questo caso infatti spetta agli altri professionisti il diritto a succedere in concorso con gli altri eredi indicati nei precedenti commi del medesimo articolo. In quest’ultima ipotesi non viene richiesto alcun vincolo familiare con il defunto nè altri ed ulteriori rapporti di alcun genere

note

[1] Cass. sent. n. 26670/17 del 10.11.2017.

[2] Art. 6 L. n. 392/1978.

[3] Art. 37 L. n. 392/1978.

Autore immagine 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 4 ottobre – 10 novembre 2017, n. 26670
Presidente Amendola – Relatore Dell’Utri

Fatto e diritto

rilevato che, con sentenza resa in data 15/3/2016, la Corte d’appello di Roma, tra le restanti statuizioni, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, accertata la cessazione (per decesso del conduttore R.A. ) del contratto di locazione relativo a un immobile inserito nell’edificio condominiale di (omissis) intercorso tra il ridetto condominio e R.A. , ha accertato l’occupazione senza titolo di tale immobile da parte di F.A.G. e di P.D. , condannando questi ultimi al risarcimento del danno in favore del condominio originario attore;
che, a sostegno della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come il giudice di primo grado avesse correttamente raggiunto la dimostrazione, tanto dell’esistenza del locale di proprietà condominiale oggetto di lite, quanto della relativa concessione in locazione al R. in base ad un accordo contrattuale venuto meno con il decesso di quest’ultimo, con la conseguente correttezza della condanna della F. e del P. al risarcimento dei danni subiti dal condominio per effetto dell’occupazione sine titulo del ridetto immobile dagli stessi acquistato come parte integrante di una più vasta unità immobiliare;
che, avverso la sentenza d’appello, F.A.G. e P.D. propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione;
che il condominio di (omissis) resiste con controricorso;
che, a seguito della fissazione della camera di consiglio, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell’art. 380-bis il condominio di (omissis) ha presentato memoria;
considerato che, con il primo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 115 e 100 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di accertare se l’immobile de quo fosse stato inglobato nell’appartamento acquistato dagli odierni ricorrenti (illo tempore di proprietà di R.A. ) per volere congiunto del condominio e dello stesso R. , con la conseguente mancata verifica dell’effettiva cessazione del contratto di locazione oggetto di lite al momento del decesso del R. , ovvero della trasmissione del rapporto locatizio in capo ai relativi eredi;
che, con il medesimo motivo, i ricorrenti si dolgono del mancato rilievo, da parte del giudice d’appello, dell’assoluta estraneità degli odierni ricorrenti al rapporto intercorso tra il condominio e il R. , con la conseguente insussistenza di alcuna responsabilità risarcitoria per la ritardata restituzione dell’immobile dagli stessi successivamente acquistato come parte integrante di una più ampia unità immobiliare;
che il motivo è manifestamente infondato;
che, al riguardo, ferma l’inammissibilità della censura in esame nella parte in cui omette di specificare la rilevanza, sul piano dell’argomentazione critica, del mancato accertamento del carattere congiunto della volontà del condominio e del R. ai fini dell’inglobamento dell’immobile concesso in locazione a quello più ampio di proprietà del R. , osserva il collegio come la corte territoriale abbia correttamente proceduto all’accertamento, sul piano documentale, tanto dell’esistenza dell’immobile condominiale oggetto di lite, quanto della relativa concessione in godimento in favore del R. ;
che, con riguardo all’accertamento della cessazione degli effetti del ridetto contratto di locazione, la corte territoriale, sulla scia di quanto accertato dal primo giudice, risulta aver correttamente fatto applicazione del principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto (analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione) quegli è un detentore precario della res locata al de cuius, sì che nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 6965 del 22/05/2001, Rv. 546880 – 01);
che al riguardo, nessuna prova del ricorso di eventuali presupposti legittimanti la successione di eventuali eredi (o di altri soggetti) nella posizione contrattuale del conduttore (negli specifici casi in cui tale successione è prevista dalla legge) risulta essere stata fornita dagli odierni ricorrenti, in capo ai quali il ridetto onere probatorio necessariamente incombeva;
che, sotto altro profilo, in difetto di alcuna prova in ordine al ricorso di eventuali cause di giustificazione del comportamento dannoso degli odierni ricorrenti, del tutto correttamente la corte territoriale ha ritenuto gli stessi responsabili, sul piano extracontrattuale, per i danni sofferti dal condominio proprietario in ragione dell’occupazione senza titolo della relativa unità immobiliare;
che, con il secondo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 2697 c.c. e 434 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale trascurato di rilevare la violazione, da parte del consulente tecnico d’ufficio di primo grado, dei limiti dell’indagine allo stesso rimessa, e per avere quest’ultimo omesso la verificazione dell’avvenuta autorizzazione del R. , da parte del condominio, a inglobare l’immobile locato a quello dallo stesso già posseduto, nonché di accertare l’epoca della mancata utilizzazione dell’immobile all’uso condominiale cui precedentemente era adibito;
che il motivo è inammissibile;
che, al riguardo, ferma l’inammissibilità della censura rivolta nei confronti della violazione, da parte del consulente tecnico d’ufficio, dei limiti dell’indagine allo stesso rimessa, laddove la stessa non si risolva in una specifica doglianza rivolta nei confronti della motivazione fatta propria dal giudice (nella parte in cui ha espressamente attestato come l’intera relazione del c.t.u. fosse rimasta entro i limiti dei quesiti originariamente formulati dal primo giudice: cfr. pagg. 4-5 della sentenza impugnata), osserva il collegio come gli odierni ricorrenti abbiano del tutto trascurato di specificare la rilevanza, sul piano dell’argomentazione critica, dell’avvenuta autorizzazione condominiale, in capo al R. , ad inglobare l’immobile locato a quello dallo stesso già posseduto, nonché dell’accertamento dell’epoca della mancata utilizzazione dell’immobile all’uso condominiale cui lo stesso era precedentemente adibito;
che, infatti, ciascuna di tali circostanze dedotte dai ricorrenti appare di per sé del tutto irrilevante ai fini dell’accertamento della causa di estinzione del rapporto di locazione e della conseguente insussistenza di alcun titolo a fondamento della successiva occupazione da parte degli odierni ricorrenti;
che, sulla base delle argomentazioni sin qui indicate, rilevata la complessiva infondatezza del ricorso, dev’esserne pronunciato il rigetto, cui segue la condanna dei ricorrenti al rimborso, in favore del condominio controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 1.500,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’art. 1-bis, dello stesso articolo 13.


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