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Lo sai che? Permuta terreno edificabile: plusvalenza tassabile?

Lo sai che? Pubblicato il 15 novembre 2017

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Cessione del terreno edificabile in cambio di appartamenti da costruire: quando si genera la plusvalenza tassabile.

Tra i redditi del contribuente può rientrare la plusvalenza immobiliare definibile come il guadagno realizzato quando si rivende un immobile ad un prezzo più alto di quello di acquisto, lucrando così sulla differenza.

Per il Fisco la plusvalenza immobiliare è tassabile ai fini delle imposte sui redditi in quanto viene considerata un reddito diverso. In particolare, costituiscono redditi diversi [1]:

  • le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
  • le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
  • le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Anche la permuta di un terreno edificabile con una parte dell’immobile da costruire può generare una plusvalenza tassabile. Vediamo quando.

Permuta terreno edificabile

La fattispecie in cui il proprietario cede il proprio terreno edificabile ad un costruttore in cambio di parti dell’edificio da costruire, integra gli estremi di una permuta di cosa presente (terreno edificabile) con cosa futura (edificio da costruire).

La permuta di cosa presente con cosa futura è appunto il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’area fabbricabile in cambio di parti dell’edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario. L’oggetto del contratto è il risultato traslativo, consistente nell’attribuzione di una determinata opera da realizzare.

L’effetto traslativo si verifica non appena la cosa viene ad esistenza; momento che si identifica, quando la cosa futura consiste in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori [2].

La Cassazione ha più volte riconosciuto che, nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa futura, l’effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza [3].

Plusvalenza immobiliare permuta

Nel caso di permuta di un bene esistente (un terreno) con un bene futuro (la realizzazione di un fabbricato), la plusvalenza tassabile deve considerarsi conseguita, non nel momento in cui si verifica la cessione del terreno edificabile, ma quando la proprietà della costruzione realizzata sia entrata nel patrimonio del cedente, ossia quando, come osservato, la cosa futura viene ad esistenza.

Si deve escludere, invece, che possa assumere rilievo il diverso valore già entrato nel patrimonio del cedente al momento della stipulazione del contratto, costituito dal diritto ad avere il bene.

Plusvalenza immobiliare permuta: come si calcola

La Cassazione [4] ha precisato che nella permuta di cosa presente con cosa futura, le plusvalenze immobiliari sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Dunque il Fisco sbaglia se invece prende in considerazione la differenza fra il valore dato al suolo ceduto ed il valore attribuito ai beni ottenuti in cambio.

note

[1] Art. 67, Tuir.

[2] Cass. sent. n. 24172/2013.

[3] Cass., sent. n. 25603/2011; Cass. sent. n. 4711/2017.

[4] Cass. ord. n. 26653 del 10.11.17.


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