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Diritto al posto auto: quando?

15 novembre 2017


Diritto al posto auto: quando?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 novembre 2017



È valida la vendita di un appartamento senza il diritto a un posto auto nel cortile?

Hai acquistato da poco un appartamento. Il venditore ti aveva fatto capire che avresti potuto parcheggiare l’auto all’interno del cortile condominiale, dove del resto tutti gli altri condomini lasciano già la propria. Anche per questo hai accettato l’affare, trattandosi di un luogo centrale dove i box scarseggiano. Ora però vieni a sapere che non c’è spazio per te in quanto i posti sono tutti venduti e assegnati ad alcuni dei condomini. Così ti chiedi se e quando c’è il diritto al posto auto. È valida la vendita di un appartamento se, insieme ad esso, non viene trasferito uno spazio dove lasciare la macchina all’interno delle aree comuni? La risposta è stata data da una recente sentenza della Cassazione [1]. Vediamo cosa dice.

Tutti ci siamo chiesti, all’atto della firma del compromesso: se compro casa mi spetta sempre il posto auto? La legge è mutata nel 2005 ed ora il posto auto può essere venduto anche separatamente dall’appartamento. Quindi attualmente chi compra casa non è detto che abbia anche un posto macchina. Ma per le case costruite tra il 1967 e 2005 vale un’altra regola. Vediamo quali sono le norme.

Immobili realizzati tra il 1967 e il 2005

Prima della legge Ponte [2] le aree a parcheggio realizzate in vigenza di tale disciplina devono essere considerate “libere” in quanto la normativa urbanistica dell’epoca non prevedeva alcun vincolo.

Con l’entrata in vigore della legge ponte, viene introdotto il vincolo, per la nuove costruzioni, di realizzare delle aree destinate al parcheggio delle autovetture secondo la seguente proporzione: per ogni 10 mc di costruzione, occorre realizzare un parcheggio di 1 mq [2].

Secondo la legge ponte, le aree a parcheggio svolgono soprattutto una funzione pubblicata in quanto mirano a disciplinare la viabilità ed a salvaguardare l’ordine pubblico e la vivibilità delle città. Prevedere idonei spazi riservati alla sosta dei veicoli e, parallelamente, prevedere specifici obblighi di utilizzo degli stessi, vuol dire – in primo luogo – evitare che un eventuale abbandono disordinato e casuale dei veicoli possa produrre il blocco della circolazione stradale e quindi – a cascata – vuol dire prevenire possibili pericoli nella circolazione.

Proprio per trovare un argine al problema del traffico e dei posti auto, la legge ha disposto così che gli spazi a parcheggio realizzati in vigenza della legge ponte costituiscono delle pertinenze degli appartamenti. Il costruttore, eventualmente, può riservarsi la proprietà di tali aree e, in ipotesi, può anche venderle a terzi, ma il proprietario dell’appartamento ha comunque il diritto di utilizzarle.

Immobili realizzati dopo il 2005

La situazione cambia radicalmente nel 2005 con la legge di semplificazione [4]. Viene “liberalizzata” la vendita dei parcheggi che non sono quindi più pertinenza inscindibile dell’appartamento. Ciò al fine di favorire la vendita degli immobili. Tuttavia resta l’obbligo di realizzare gli spazi a parcheggio, per cui le auto troveranno comunque una loro collocazione ma, al proprietario dell’appartamento, viene data una alternativa: acquistare il posto auto oppure rinunciare all’acquisto e (si presume) lasciare la propria autovettura nel garage a pagamento.

La Legge del 2005 non ha portata retroattiva per cui trova applicazione solo per i fabbricati realizzati in data successiva alla sua entrata in vigore.

In sintesi

Solo i proprietari degli immobili realizzati tra il 1967 ed il 2005 possono vantare il diritto d’uso sulle aree vincolate a parcheggio. La cosiddetta legge urbanistica del 1942 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» .

Nel 1989 è stata poi approvata la cosiddetta legge Tognoli in base alla quale «i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» [5]. In pratica  gli spazi destinati al posto auto sono legati indissolubilmente alle abitazioni cui si riferiscono.

Per cui per i palazzi costruiti fino al 2005 è vietato ai costruttori vendere lo spazio destinato a parcheggio ad un soggetto diverso rispetto a chi compra casa. L’acquirente dell’appartamento ha dunque diritto ad ottenere anche il relativo posto auto. Se ciò non avviene, il contratto è nullo (leggi a riguardo La vendita dell’immobile senza parcheggio è nulla).

 

note

[1] Cass. sent. n. 26911/17 del 14.11.2017.

[2]  Legge n. 765/1967.

[3] L’art. 18 Legge n. 765/1967, infatti, modificò la legge urbanistica del 1942 inserendo, al suo interno, l’articolo 41-sexies.

[4] Legge 28 novembre 2005, n. 246.

[5] Art. 9, comma 5, L. n. 122/1989.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 luglio – 14 novembre 2017, n. 26911
Presidente Petitti – Relatore Scalisi

Fatti di causa

L’Agip spa ha venduto all’impresa ing. C.G.d.V. e Ing. C.G. fu Concetto l’area di mq 2615 su cui era in corso la costruzione di un fabbricato tipo condominiale a più elevazioni, sito in (omissis) , riservandosi l’esclusiva proprietà di parte del piano cantinato, di tutti i vani a piano terra prospicienti corso (…) ed il Viale (omissis) , nonché del terreno corrispondente a 270 mq di porticato su corso (…). Successivamente, l’Impresa C. vendeva a terzi le varie unità immobiliari, escludendo dalla vendita il cortile retrostante il palazzo. La medesima impresa il 5 febbraio 1991 vendeva alla GEFIN Roma srl parte dei corpi edificati nonché l’intera superfice del cortile retrostante il palazzo.
Successivamente, con citazione del 4 agosto 1987, il condominio di corso (…)conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Siracusa, la società Impresa C. , quale impresa costruttrice e venditrice dell’edificio e, premettendo che l’edificio di che trattassi era stato costruito in forza di licenza edilizia che imponeva l’obbligo di adibire a parcheggio condominiale una superficie non inferiore a mq 1270, comprendente il cortile interno; che l’Impresa C. aveva escluso dalla vendita ai singoli condomini, la comproprietà del cortile interno, sul quale pure gravava la destinazione a parcheggio condominiale e si era rifiutata ad adempiere alla destinazione disposta, rivendicava la comproprietà ed, in subordine, il diritto reale di uso del cortile chiedendo dichiararsi nullo ogni atto contrario.
Nel corso del giudizio, intervenivano alcuni condomini, facendo proprie le domande inizialmente introdotte dall’Amministratore, nonché la GEFIN Roma S.r.l., quale acquirente del cortile retrostante il palazzo.
Con sentenza, non definitiva, del 26 marzo 2004, il Tribunale di Siracusa accoglieva la domanda dei condomini, per l’effetto dichiarava la nullità di tutti gli atti di disposizione aventi ad oggetto le aree destinate a parcheggio per complessivi mq 1270; dichiarava il diritto del costruttore, che ne avesse fatto istanza, all’integrazione del corrispettivo nella misura che sarebbe stata determinata nel prosieguo del giudizio. Con successiva sentenza definitiva del 16 dicembre 2005 determinava l’integrazione del corrispettivo dovuto all’impresa costruttrice.
La Corte di Appello di Catania, pronunciandosi su appello proposto da CEFIN Roma srl, presenti in giudizio alcuni condomini e nella contumacia del Condominio e di altri condomini, con sentenza n. 608 del 2012 rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata, condannava la Ge.fin Roma S.r.l. al pagamento delle spese di lite. Secondo la Corte distrettuale, premettendo che la giurisprudenza ravvisa nel complesso delle norme urbanistiche introdotte dalla legge n. 765 del 1967, un vincolo necessario di natura pubblicistica, non derogabile dalle parti, tra le aree private da destinare obbligatoriamente a parcheggio e la costruzione, con conseguente nullità di ogni contratto con cui lo spazio per i parcheggi venga sottratto all’uso esclusivo dei proprietari delle singole unità immobiliari dello stabile e dei suoi occupanti, i contratti di alienazione dei singoli appartamenti andavano integrati, secondo il meccanismo designato dagli artt. 1339 e 1419 secondo comma cod. civ., previo adempimento dell’obbligo di corrispondere una integrazione del prezzo di acquisto.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Ge.fin Roma srl con ricorso affidato a quattro motivi. Condominio (omissis) , L.S. unitamente ad altri condomini, meglio indicati in epigrafe, in questa fase non hanno svolto attività giudiziale.

Ragioni della decisione

1.= Con il primo motivo di ricorso la società Ge.fin Roma lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto: art. 18 della legge n. 765 del 1967 in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Secondo la ricorrente, in base al rilascio della concessione edilizia (1972), nonché in base all’epoca della costruzione dell’edificio condominiale (1972), nonché in base alla data del rogito di compravendita stipulato tra le parti, la fattispecie in esame, giusti i principi espressi da questa Corte di Cassazione, integrerebbe: a) o un’ipotesi di parcheggio, riconducibile alla normativa di cui all’art. 18 della legge n. 765 del 1967 (soggetto ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d’uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale, ex lege, rispetto alle unità immobiliari); b) oppure, un’ipotesi di parcheggio riconducibile alla normativa di cui all’art. 1 comma 9 legge 240 del 20037 che ha definitivamente liberalizzato per il futuro (e/o, comunque, anche per quelle costruzioni per le quali, al momento dell’entrata in vigore della legge, non fosse interventa una relativa vendita).
Pertanto, la Corte distrettuale non avrebbe potuto dichiarare la nullità della compravendita Gefin Roma S.r.l., relativamente all’intera superficie del cortile dell’edificio e delle altre eventuali aree con la medesima destinazione edilizia.
1.1.= Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infondato.
È inammissibile nella parte in cui si assume a presupposto della censura la dichiarazione di nullità del contratto di alienazione stipulato con la Gefin Roma srl, quando, invece, la sentenza dichiara la parziale nullità del contratto, di cui si dice, ovvero, la nullità di quel contratto nella parte in cui non ha riconosciuto il diritto di uso esclusivo, dei proprietari degli appartamenti dello stabile di corso (omissis) , sulle aree destinate a parcheggio. È infondato invece, nella parte in cui ritiene errata la dichiarazione di nullità del contratto di vendita stipulata tra l’Impresa C. e la società Gefin.
Ora, appare opportuno premettere che:
A) Fino all’entrata in vigore della legge Ponte del 1967 (così chiamata perché fece da collegamento tra la legge urbanistica n. 1150/1942 e la legge n. 10/1977, cosiddetta Bucalossi) non esisteva l’obbligo di costruire edifici con spazi o locali destinati a parcheggio, e gli eventuali parcheggi costruiti fino al 1967 furono (e sono) liberamente trasferibili anche, separatamente, dall’unità immobiliare collegata.
B) L’art. 18 della legge Ponte (legge n. 765/1967 e fino al 2005) ha inserito l’articolo 41-sexies nella legge urbanistica n. 1150/1942, secondo il quale “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” (rapporto successivamente aumentato dall’art. 2 della legge Tognoli ad un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione). Si tratta, in verità, di una normativa di non facile comprensione e applicazione concreta. Tuttavia, questa stessa Corte in più occasioni ha statuito che tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali c’è un vincolo di pertinenzialità inderogabile: i condomini vantano un diritto reale (proprietà, usufrutto o uso) e non personale, che consente loro di utilizzare i parcheggi. Questi ultimi possono circolare solo assieme alle unità principali e se la proprietà sui parcheggi viene riservata al costruttore, oppure, viene ceduta a terzi, il contratto è parzialmente nullo, nella parte in cui non prevede almeno il diritto reale d’uso a favore dei condomini. Di qui, la conseguenza che l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché ciò avvenga nel rispetto del vincolo di destinazione, nascente da precipuo atto d’obbligo.
C) È bene specificare che questa disciplina riguarda gli edifici costruiti prima del 2005, anno in cui la legge n. 246 ha escluso i vincoli pertinenziali e ha stabilito la libera trasferibilità dei parcheggi standard. Questa Corte ha avuto modo di precisare che la nuova disposizione avrebbe trovato applicazione solo per il futuro, vale a dire per gli edifici non realizzati, oppure, per i quali, al momento dell’entrata in vigore della legge (16 dicembre 2005), non fossero ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari. Gli edifici già realizzati entro quella data e per i quali è stato perfezionato almeno un trasferimento (e che dunque possono essere considerati condomini) sarebbero rimasti soggetti al vincolo di pertinenzialità ed al diritto d’uso in favore degli abitanti (proprietari e conduttori) dell’edificio stesso (cfr. Cass. n. 4264/2006).
Nel caso in esame, considerato che il fabbricato condominiale è stato definitivamente realizzato nel 1972 e che il rogito di compravendita stipulato dall’Impresa C. con la società Gefin Roma risale al 1991, la disciplina applicabile sarebbe quella contrassegnata dalla lettera B) Sicché, le aree destinate a parcheggio potevano circolare solo assieme alle unità principali e ove la proprietà sui parcheggi fosse riservata al costruttore oppure fosse ceduta a terzi, il contratto di vendita delle aree destinate a parcheggio sarebbe parzialmente nullo, nella parte in cui non prevede almeno il diritto reale d’uso a favore dei condomini. Pertanto, correttamente la Corte distrettuale, confermando le sentenze (non definitiva e definitiva) del Tribunale di Siracusa, ha ritenuto nulli i contratti di alienazione nella parte in sottraevano all’uso esclusivo dei proprietari, delle singole unità immobiliari dello stabile e dei suoi occupanti, lo spazio per i parcheggi, disponendo, altresì, l’integrazione dei contratti di alienazione secondo il meccanismo di cui agli artt. 1339 e 1419, secondo comma, cod. civ. e cioè con l’attribuzione pro quota di un diritto reale d’uso sui posti auto in favore degli acquirenti degli appartamenti compresi nello stabile di corso (omissis) .
2.= Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto: art. 18 della legge n. 765 del 1967 in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Secondo la ricorrente, sia il tribunale e sia la Corte di Appello di Catania avrebbero scientemente obliato la normativa richiamata in epigrafe, perché non avrebbero considerato che in seno all’originario titolo edilizio abilitativo (licenza edilizia n. 941 del 1968) non era previsto alcun parcheggio. I Giudici del merito si sarebbero illegittimamente arbitrati di procedere essi stessi alla creazione ex novo e per via giudiziale dei parcheggi originariamente non previsti, vale a dire di identificare e quantificare mediante CTU la superficie e le aree sulle quali allocare e costituire il diritto di uso giudizialmente reclamato.
2.1.= Il motivo è inammissibile, non solo per genericità posto che il ricorrente fa riferimento alla licenza edilizia n. 941 del 1968 senza tuttavia riportare il contenuto specifico da cui apprendere che non fosse previsto alcun parcheggio. Ma a parte questa considerazione, è inammissibile perché le affermazioni della ricorrente trovano puntuale smentita nella sentenza. Infatti, la Corte distrettuale ha avuto modo di specificare “(….) ed invero, è certo in punto di fatto che il parcheggio, lungi dall’essere soltanto imposto con la connessione edilizia è stato effettivamente inserito nel progetto del costruttore del palazzo C. di corso (….) In questo senso, corretto appare quanto rilevato dal consulente tecnico d’Ufficio ing. B. con la relazione del 13 luglio 2004 laddove a pag.. 3 accerta che l’individuazione del cortile e delle aree destinate a parcheggio al fine della stesura della planimetria (…) è riportata nella tavola 2 del progetto per la costruzione del fabbricato di corso (omissis) , allegata agli atti e approvata dall’Ufficio tecnico del Comune di Siracusa il 22 luglio 1972 sentita la commissione edilizia (…) con il che risulta dimostrato che il vincolo, anziché essere stato inserito ex post dalla pa, era ben presente ab origine nella documentazione allegata alla domanda di rilascio della licenza edilizia.
3.= Con il terzo motivo di ricorso, la ricorrente lamenta motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ. Secondo la ricorrente a fronte di una specifica doglianza della difesa dell’attuale ricorrente, che aveva contestato la carenza dell’elemento soggettivo ed oggettivo quali presupposti indefettibili per la originaria costituzione del vincolo, costituirebbe motivazione del tutto insufficiente l’aver ritenuto che i manufatti e le superfetazioni rilevati in loco dal CTU fossero da considerare di secondaria importanza. Sarebbe una motivazione insufficiente perché non indicherebbe i criteri seguiti per ritenere irrilevanti l’esistenza dei manufatti in questione.
3.1.= il motivo è infondato.
Va qui premesso che il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione, denunciabile con ricorso per Cassazione, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., sussiste solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile una obiettiva deficienza del criterio logico, che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento, mentre il vizio di contraddittoria motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti, in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della “ratio decidendi”, e, cioè, l’identificazione del procedimento logico – giuridico, posto a base della decisione adottata. Questi vizi non possono consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale è assegnato alla prova.(in particolare Cass. n. 6064 del 06/03/2008).
Ora, nel caso in esame, la Corte di Appello di Catania ha avuto modo di chiarire che era indubitabile “(…..) non solo l’effettiva realizzazione da parte del costruttore di un’area libera ma anche la sua reale utilizzazione a parcheggio. Tale modalità di utilizzo, per altro, si ricava dallo stesso atto di acquisto della Ge.Fin Roma S.r.l. del 5 febbraio 1991 laddove si legge che la Ge.fin acquista locale destinato a negozio (…..), nonché l’intera superficie del cortile destinata a parcheggio sita al piano terra dell’edificio, retrostante lo stesso, compreso il portico (….) ed ancora che gli spazi liberi della parte non recintata (del cortile) sono abusivamente usati per parcheggio da macchine di proprietà dei condomini. Infine, quanto detto circa l’effettiva esistenza del parcheggio in esecuzione della destinazione voluta in sede di progetto, non può dirsi smentito da alcuni manufatti di secondaria rilevanza. Trattandosi invero di superfetazione intervenute nel tempo, ossia, negli anni successivi alla realizzazione dell’edificio (all’epoca della CTU dalla realizzazione del complesso erano già trascorsi 32 anni (…..)”. E, comunque, la presenza dei manufatti non impediva l’uso a parcheggio dell’area oggetto di causa.
Come è evidente si tratta di una valutazione che non presenta vizi logici né giuridici, sorretto, al contrario, da adeguata motivazione, e come tale non è soggetta ad un sindacato di legittimità.
4.= Con il quarto motivo la ricorrente denuncia extra petizione, interesse ad impugnare. Violazione dell’art 112 cod. proc. civ. Nullità della sentenza. Secondo la ricorrente, avendo la Corte distrettuale riconosciuto il perpetuo diritto d’uso a parcheggio sia a tutti i condomini dell’edificio (omissis) e, quindi, anche nei confronti dei condomini che sono rimasti contumaci e, anche, nei confronti dei condomini che non hanno proposto la relativa domanda, e avendo, peraltro ritenuto destinati all’uso vincolato, non solo i mq 1270 individuati e quantificati dal CTU, ma anche le aree con la medesima destinazione edilizia, avrebbe adottata una decisione in incertam personam ed in incertam rem. E di più, avrebbe errato la Corte distrettuale nel ritenere che Ge.fin fosse carente di interesse ad appellare, giacché, la costituzione giudiziale del diritto d’uso a parcheggio inciderebbe direttamente sui diritti della stessa Ge.fin e, comunque, la sentenza andava proprio a regolare il conflitto tra i condomini e la stessa Ge.fin.
4.1.= Il motivo è infondato ed in parte inammissibile.
Come ha già chiarito la Corte distrettuale, che va confermata, l’eccezione relativa al riconoscimento del diritto d’uso a parcheggio in favore di tutti i condomini, denunciato come vizio di ultrapetizione, era inammissibile, non sussistendo la necessaria soccombenza cui riconnettere un interesse in capo a detta società alla riforma o all’annullamento del detto capo di sentenza (soccombenza che è ipotizzabile o quando una parte si sia vista rigettare anche parzialmente una propria domanda, o quando, viceversa, abbia visto accogliere anche parzialmente una domanda che un’altra parte aveva proposto nei suoi confronti).
In verità, nel caso in esame, la sentenza impugnata, così come la sentenza di primo grado, solo indirettamente e per riflesso veniva ad incidere sulla sfera giuridica della società Ce.fin., ma essa era rivolta all’Impresa C. e, comunque, in considerazione dell’effetto che la sentenza è destinata a produrre nella sfera patrimoniale della Ce. fin (che si risolve nella parziale nullità del contratto di compravendita stipulato con l’Impresa C. ) resta ininfluente che la stessa fosse a vantaggio di uno o più condomini.
L’eccezione, poi, relativa all’incertezza soggettiva ed oggettiva della sentenza è inammissibile perché non sembra essere stata formulata nel giudizio di merito. E evidente, che la censura andava riferita alla sentenza di primo grado, che sul punto non è stata impugnata. È ius receptum che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d’inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio d’appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito, tranne che non si tratti di questioni rilevabili d’ufficio. Il ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione avanti al giudice del merito, ma anche di indicare in quale atto del precedente giudizio lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminarne il merito.
In definitiva, il ricorso va rigettato. Non occorre provvedere al regolamento delle spese, posto che la parte intimata in questa fase non ha svolto attività giudiziale. Il Collegio da atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 del DPR n. 113 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

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