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Quando comprare la seconda casa col bonus prima casa

19 Novembre 2017


Quando comprare la seconda casa col bonus prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Novembre 2017



Possibile ottenere due volte l’agevolazione fiscale sull’acquisto di casa anche se la prima non viene venduta, purché sia inidonea ad abitarvi.

Anche se la legge consente di acquistare, una sola volta, un immobile con il cosiddetto «bonus prima casa», in ipotesi eccezionali è possibile usufruire due volte dell’agevolazione in commento e, quindi, pagare meno della metà delle tasse anche sulla seconda. Ciò succede quando la prima abitazione è oggettivamente inidonea ad essere utilizzata, come nel caso di allargamento della famiglia per nascita di ulteriori figli. La questione è estremamente interessante e merita di essere approfondita per l’indubbio vantaggio che può costituire in favore dei contribuenti.  A ricordare quando comprare la seconda casa col bonus prima casa è una recente ordinanza della Cassazione [1]. Cerchiamo di fare chiarezza.

Cos’è il bonus prima casa

Abbiamo parlato più volte dell’agevolazione fiscale sulla prima casa, più nota come «bonus prima casa». In sintesi si tratta di un forte sconto sulle tasse da pagare in caso di acquisto di immobile:

  • se si acquista da una ditta costruttrice si paga l’Iva al 4% anziché al 10%; in più l’imposta di registro, catastale e ipotecaria sono tutte e tre in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna;
  • se si acquista da privato, si paga l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; in più l’imposta catastale e ipotecaria sono tutte e due in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.

Attenzione: una volta acquistata la casa con il bonus, non la si può vendere per almeno 5 anni.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Se si acquista la seconda casa bisogna vendere la prima

Per richiedere il bonus prima è necessario:

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

L’acquirente ha l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

Dal 1° gennaio 2016 è possibile ugualmente avere il beneficio fiscale anche se il contribuente è già proprietario di un immobile acquistato con col bonus prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Attenzione però: il bonus prima casa non spetta quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici, anche se lo si vende entro un anno dal nuovo acquisto.

Quindi, in buona sostanza, è possibile acquistare una seconda casa col bonus solo a condizione che:

  • la prima venga venduta entro un anno;
  • la seconda si trovi in un Comune diverso da quello ove è la prima (in corso di vendita).

Bonus prima casa: quando non è necessario vendere

Benché la legge, come abbiamo appena visto, esclude chiaramente la possibilità di avere il bonus prima casa anche sulla seconda, a meno che la prima non sia venduta entro un anno, nel 2009 la Cassazione ha inaugurato un nuovo orientamento. Secondo questa nuova interpretazione, se nella prima casa non si può abitare, allora è consentito usufruire dell’agevolazione fiscale anche sull’acquisto di una seconda. La scorsa estate, la Suprema Corte ha precisato [3] che si deve trattare di una inidoneità dell’immobile dovuta a circostanze oggettive (ad esempio, si pensi a una casa inabitabile) o a circostanze soggettive (ad esempio, si pensi all’allargamento della famiglia con la nascita di ulteriori figli che renda necessario avere un immobile più ampio). Tali condizioni obiettive quindi consentono l’acquisto di un’altra abitazione con l’agevolazione «prima casa». Di tanto avevamo già parlato in Bonus prima casa: si può avere due volte l’agevolazione?

A seguito di questo mutato indirizzo, anche l’Agenzia delle Entrate, che inizialmente era su posizioni più rigide [4], ha infine cambiato la propria interpretazione e, con una risoluzione approvata questa estate [5], si è adeguata al pensiero della Cassazione, sancendo che la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un’altra, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”. Sicché ora anche per l’amministrazione finanziaria è possibile comprare la seconda casa col bonus prima casa se il precedente immobile non più (più) essere abitato.


note

[1] Cass. ord. n. 27376 del 17.11.2017.

[2] Cass. sent. n. 18128/2009.

[3] Cass. ord. 14740/17 del 13.06.2017.

[4] Ag. Entrate, Risoluzione n. 86/E del 20.08.2010

[5] Ag. Entrate, Risoluzione n. 107/E del 1.08.2017.

Autore immagine: Pixabay.com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 13 settembre – 17 novembre 2017, n. 27376
Presidente Schirò – Relatore Cirillo

Ragioni della decisione

La Corte, costituito il contraddittorio ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ. (come modificato dal decreto-legge 31 agosto 2016, n. 168, convertito con modificazioni dalla legge 25 ottobre 2016, n. 197) e considerato che il collegio in camera consiglio ha pieno potere decisorio (Cass., Sez. U, n. 7433 del 2009), osserva con motivazione semplificata:
1. L’Agenzia delle entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR-Campania laddove ha accolto la domanda del contribuente diretta a ottenere l’annullamento dell’avviso di liquidazione notificato il 14 ottobre 2010 per negare all’avv. B.A. benefici della “prima casa” riguardo all’acquisto immobiliare compiuto il (omissis) con rogito per notar P. . Il contribuente resiste con controricorso.
2. Il giudice di merito osserva che, se è vero che il contribuente ha acquistato nel 2007 altro appartamento adibito a studio ma indicato nel rogito come casa di abitazione censita in categoria catastale A/2, tuttavia non risulta dall’atto – ovvero aliunde – che egli avesse chiesto (e applicato) i benefici per la “prima casa”, invece chiesti e applicati per il secondo acquisto immobiliare del 2010.
3. La ricorrente censura la sentenza d’appello per violazione e falsa applicazione di norme di diritto sostanziali (tariffa p.I, art. 1, nota all. d.P.R. n. 131/1986), rilevando che il beneficio in parola non spetta a chi è già proprietario di immobile abitativo nel medesimo territorio comunale (Cass. n. 8350 del 2016 e n. 1264 del 2015).
4. Tanto premesso, il collegio osserva che costituisce ius receptum la considerazione che la normativa subordinata l’applicazione del beneficio in parola all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato (Cass. n. 21289 del 2014). Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass. n. 2418 del 2003 e n. 8771 del 2000). Ha, inoltre, diritto alla suddetta agevolazione pure chi, al momento dell’acquisto, sia proprietario di altro immobile utilizzato come studio professionale e quindi in concreto non idoneo ad essere abitato, allorquando ciò sia “comprovato dal successivo accatastamento in A/10” (Cass. n. 23064 del 2012, in motivazione).
5. Il che comporta che la sentenza d’appello, discostatasi dai superiori principi di diritto nel trascurare i dovuti rilievi dichiarativi e catastali, dia luogo allo scrutinio ex art. 360-bis, cod. proc. civ. con la cassazione dell’impugnata decisione e il rinvio della causa al giudice di merito, il quale dovrà riesaminare la fattispecie concreta e le fonti di prova alla luce dei principi regolativi enunciati sub §4. La definizione delle spese del giudizio di legittimità è rimessa al giudice di rinvio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Commissione tributaria regionale delle Campania in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.


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1 Commento

  1. sto x separarmi consensualmente da mio marito e vorrei acquistare un’abitazione in un comune diverso da quello di residenza. Sono proprietaria di un appartamento in cui abita mia figlia con un bambino di 6 anni in comodato d’uso gratuito nel luogo della mia residenza anagrafica (Taranto).
    potrei fruire delle agevolazioni prima casa x l’acquisto di una villetta nel brindisino?
    grazie

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