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Nullo il mutuo troppo elevato: l’ipoteca si cancella

20 novembre 2012


Nullo il mutuo troppo elevato: l’ipoteca si cancella

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 novembre 2012



Il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile è illegittimo e invalida l’ipoteca iscritta.

È nullo il mutuo fondiario concesso per un importo superiore all’80% del valore del bene; di conseguenza è anche inesistente l’ipoteca sull’immobile finanziato, accesa in favore della banca.

È questo l’importante precedente stabilito dal Tribunale di Venezia lo scorso 26 luglio [1] che potrebbe sconvolgere l’intera geometria dei mutui bancari.

Il testo unico bancario vieta la concessione di finanziamenti, per acquisto di immobili, superiori a un certo importo “soglia” stabilito dalla Banca d’Italia. Questo importo, nel 1995, è stato fissato nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (si può arrivare fino al 100% se vengano prestate fidejussioni o altre garanzie) [2].

Secondo il tribunale di Venezia, se si supera questa soglia di finanziamento, tutto il contratto di mutuo è nullo. Quindi, anche l’ipoteca sullo stesso immobile è inesistente.

Stando a ciò, per ottenere l’annullamento del contratto di mutuo fondiario con la banca potrebbe essere sufficiente contestare la misura dell’importo finanziato col mutuo, dimostrando che il valore dell’immobile è, in realtà, inferiore a quello accertato dalla banca in sede di erogazione del mutuo.

Per esempio, attraverso una perizia di un tecnico nominato dal tribunale, si potrà far accertare che il valore di mercato dell’immobile era stato sovrastimato dall’istituto bancario.

Se viene appurato che il valore dell’immobile è inferiore rispetto a quello valutato dalla banca all’atto dell’erogazione del mutuo, cambierà anche il rapporto percentuale tra finanziamento e valore dell’immobile: il che travolgerà la validità del mutuo.

Facciamo un esempio numerico per comprenderci meglio.

Mettiamo che Tizio intenda acquistare un appartamento e che, per fare ciò, abbia bisogno del finanziamento di una banca.

All’atto della richiesta di mutuo, e prima della concessione, sarà necessario verificare il valore dell’immobile.

Ipotizziamo che tale immobile venga valutato euro 100. Per rispettare, quindi, la proporzione del limite dell’80% della quota finanziabile, la banca potrà concedere un mutuo fondiario di massimo euro 80.

Poniamo però che, dopo aver ricevuto i soldi dalla banca, il debitore smetta di pagare per impossibilità sopravvenute.

A questo punto la banca agirá  contro il mutuatario per ottenere il pagamento in via forzata.

Quest’ultimo potrà proporre opposizione al decreto ingiuntivo, sostenendo che il mutuo concessogli, in realtà, è nullo perché superiore all’80% del valore dell’immobile. Per dimostrare ciò, egli chiederà la nomina di un perito del tribunale affinché stimi l’effettivo valore della casa.

Mettiamo che il perito indichi, quale valore effettivo di mercato dell’immobile, l’importo di euro 80.

A questo punto, il mutuo di euro 80 dovrà considerarsi nullo, in quanto corrispondente non più all’80% del valore dell’immobile, come inizialmente stimato, ma al 100%: oltre quindi la soglia limite.

Con la conseguenza che l’ipoteca accesa su tale casa sarà inesistente!

Troppo facile?

Probabilmente. Ecco perché la sentenza è stata già criticata da molti commentatori.

note

[1] Trib. Venezia, decr. 26.07.2012.

[2] Delibera Cicr del 22.04.1995.

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