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Posto auto in condominio: le regole

20 novembre 2017


Posto auto in condominio: le regole

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 novembre 2017



Se lo spazio del cortile è insufficiente a tutte le auto, il parcheggio deve essere regolamentato in base a turni definiti dall’assemblea.

Non è facile regolare l’assegnazione dei posti auto in un condominio, sia quando lo spazio è insufficiente per tutti i proprietari, sia quando invece lo è: in quest’ultimo caso infatti possono sorgere contestazioni in merito al luogo ove lasciare la macchina (più o meno vicino al portone), alle modalità di parcheggio (tali da non costringere gli altri a manovre tortuose per passare), alla possibilità di utilizzo per la seconda auto o per quella degli ospiti. A leggere il codice civile non si trovano norme che dettano le regole per il posto auto in condominio; pertanto è necessario applicare, in via analogica, tutte le disposizioni che regolano il comportamento dei proprietari sugli spazi condominiali, quelli cioè di tutti. La materia peraltro è stata più volte attuata da sentenze della giurisprudenza che hanno chiarito come comportarsi con il parcheggio condominiale, come assegnare gli spazi, per quanto tempo è possibile l’assegnazione individuale, come fare se l’area non è sufficiente ad ospitare tutte le macchine. Di tanto ci occuperemo nel seguente articolo, cercando di rispondere alle domande più frequenti in materia di posto auto in condominio.

Che succede se lo spazio nel cortile è insufficiente per tutte le auto?

L’assemblea non può subordinare il diritto di parcheggio alla titolarità di una quota millesimale minima, ma la possibilità di parcheggiare almeno un’auto dev’essere consentita a tutti i condomini. Pertanto, se il cortile è troppo piccolo per consentire a tutti i condomini di lasciare la propria auto, l’assemblea deve stabilire dei turni di parcheggio. I turni possono essere settimanali, mensili o addirittura giornalieri.

Quale maggioranza è necessaria per stabilire i turni di parcheggio?

L’assemblea decide i turni nel parcheggio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi. Si può decidere di delimitare gli spazi mediante strisce e ricorrendo a sorteggio qualora non si riesca a trovare un accordo sulla successione degli utilizzatori.

Se il regolamento non prevede nulla, è obbligatorio prevedere dei turni?

I condomini sono i migliori arbitri dei propri interessi. Questo significa che , se il regolamento non prevede regole sul parcheggio e nessuno dei proprietari si oppone alla situazione di fatto venutasi tacitamente a creare (situazione che, ad esempio, potrebbe consentire al primo arrivato di trovare il posto più comodo), non è obbligatorio prevedere una turnazione. L’assemblea, in tal caso, può evitare di adottare regole sull’utilizzo del parcheggio in condominio. Tuttavia, se anche un solo condomino dovesse chiedere l’applicazione di un criterio rotatorio, l’assemblea è tenuta ad adottarlo per forza; diversamente l’interessato può fare ricorso al giudice e obbligare il condominio a prevedere dei turni per il parcheggio.

È possibile assegnare un posto auto per sempre a un condomino?

Secondo il pensiero stabile della Cassazione [1], l‘assemblea di condominio non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condomini. Si tratta infatti di beni comuni, sui quali è vietata ogni limitazione all’uso e al godimento spettante – per legge – anche agli altri condomini sullo stesso spazio. Se, quindi, lo spazio del cortile condominiale è insufficiente ad ospitare le auto di tutti i condomini, la regola è quella della turnazione: bisogna cioè decidere dei criteri rotatori in base ai quali tutti i condomini possono godere degli spazi per il parcheggio. Solo un regolamento approvato all’unanimità o un’assemblea votata con il voto di tutti i condomini può disporre diversamente ossia l’assegnazione in via esclusiva e nominativa ai condomini, posti di parcheggio nell’area cortile di proprietà comune. Si tratta, in questi casi, di un’autolimitazione del proprio diritto di proprietà da parte del contitolare. Per rivedere tale accordo è dunque necessaria una nuova deliberazione dell’assemblea presa all’unanimità.

Che succede se un condomino lascia da anni l’auto sempre nello stesso posto?

Qualora un condomino dovesse rivendicare l’usucapione sul posto auto, e quindi il diritto di proprietà per aver usato sempre lo stesso parcheggio per almeno 20 anni di seguito, il giudice deve prima constatare se quest’uso è avvenuto secondo particolari forme. Non è infatti sufficiente usare il posto auto per i propri scopi ma è necessario un ulteriore comportamento: l’aver apposto sbarre, cancelli o altri impedimenti per costringere i condomini a non usufruire dello stesso spazio. Infatti le aree condominiali possono essere oggetto di usucapione solo se l’interessato pone in essere un comportamento attivo volto ad escludere tutti gli altri dal medesimo uso.

Sono costretto a lasciare l’auto lontano dal portone: cosa posso fare?

L’obbligatorietà dei turni può riguardare anche il semplice luogo ove lasciare l’auto. Ad esempio, in un cortile sufficientemente capiente per consentire il parcheggio a tutti, è possibile però che alcuni dei condomini siano costretti a lasciare la macchina lontano dal portone, il che può risultare scomodo nei giorni di freddo e pioggia; in tali casi l’assemblea può regolamentare una diversa assegnazione per giorni, settimane o mesi in modo da non avvantaggiare nessuno.

Se manca un accordo è legittimo l’uso di consentire il parcheggio a chi prima arriva?

Se non ci sono accordi e lo spazio del cortile è insufficiente ad ospitare tutti i condomini, è illegittima la prassi di consentire il parcheggio a chi prima arriva, lasciando gli altri costretti a lasciare l’auto fuori, sulla strada pubblica. In tal caso, chiunque sia interessato può fare ricorso al giudice affinché obblighi l’assemblea ad adottare un criterio di rotazione.

Se la mia auto è troppo grande per entrare nello spazio assegnato, cosa posso fare?

Nell’assegnazione dei posti auto, il condominio deve tenere conto di una macchina di normali dimensioni. Se uno condomino acquista un’autovettura più grande della precedente, che in quanto tale non entra nel posto assegnato (si pensi, ad esempio, a un pick-up, a un furgoncino o anche a un camper), non può pretendere che il giudice ordini al condominio di ridefinire gli spazi adibiti a parcheggio, poiché l’acquisto di un’autovettura è un atto di libera scelta [2].

Si può chiudere il parcheggio con un cancello o una sbarra?

L’assemblea di condominio è libera di decidere la chiusura del parcheggio con una sbarra o un cancello per evitare che terzi estranei, come gli ospiti o i clienti dei negozi posti al piano terra, occupino i parcheggi degli altri condomini. In tal caso però è necessario dotare i condomini della relativa chiave o congegno di apertura e chiusura, e lasciare aperto un passo pedonale che consenta alla clientela di accedere ai negozi esistenti nell’edificio. Per introdurre questa modifica è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [3].

Trasformazione del cortile o del giardino a parcheggio: quale maggioranza?

Se il condominio vuol adibire il cortile a parcheggio auto deve farlo con la seguente maggioranza in assemblea: la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 667 millesimi dell’edificio.

Invece se il condominio vuol adibire il giardino a parcheggio auto deve farlo con la seguente maggioranza in assemblea: il voto dei 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio (800/1.000). Si tratta infatti di una modifica della destinazione d’uso di questa parte comune che richiede una maggioranza qualificata.

Chi ha un appartamento più grande ha diritto a un parcheggio più grande?

Chi, secondo le tabelle millesimali, è titolare di un numero maggiore di millesimi, deve anche pagare di più per le spese di manutenzione dell’area condominiale destinata a posti auto. Pertanto, se il cortile consente a tutti i condomini di parcheggiare la propria auto, sull’eventuale eccedenza ha maggior diritto chi ha un appartamento grande rispetto a chi ne ha uno piccolo, con pagamento di eventuale conguaglio qualora non sia possibile rispettare rigorosamente le proporzioni.

Chi ha due auto ha diritto a due posti auto?

Il diritto a parcheggiare la seconda auto in cortile può scattare solo se tutti possono parcheggiare la “prima” auto.

L’assegnazione degli spazi può anche avvenire, anziché in base ai millesimi di proprietà, tenendo conto del numero di auto possedute dai condomini, ma soltanto se c’è l’unanimità.

Che si può fare contro chi non rispetta le regole sul parcheggio condominiale?

La polizia e il carro attrezzi non hanno poteri sulle aree condominiali e non possono intervenire nei confronti di chi parcheggia male o occupa più spazi. Tuttavia, il regolamento di condominio può stabilire l’applicazione di sanzioni pecuniarie nei confronti di chi non rispetta il divieto di parcheggio, demandando l’accertamento delle violazioni all’amministratore o a guardie giurate.

Se un condomino blocca l’accesso o il passaggio a un altro condomino, dal proprio posto auto alla strada o viceversa, commette un reato e può essere denunciato per violenza privata.

Si può vietare agli estranei o agli ospiti di parcheggiare nel cortile?

L’assemblea può decidere di vietare agli estranei o agli ospiti dei condomini di parcheggiare nel cortile comune. È necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [4].

Il condominio può dare in affitto un posto auto?

Per concedere il cortile in locazione per uso parcheggio soltanto ad alcuni condomini è necessario il consenso di tutti i proprietari.

Si può recintare il proprio posto auto?

È possibile recintare il proprio posto auto solo se lo spazio è stato assegnato in proprietà esclusiva ai singoli condomini, ma sempre a condizione che la recinzione non impedisca ai proprietari degli spazi adiacenti di utilizzarli e non leda il decoro architettonico dell’edificio. Se invece lo spazio è stato assegnato in uso, e il regolamento non prevede altra possibilità che quella di utilizzarlo come posto auto, qualsiasi diversa modalità dev’essere autorizzata da tutti gli altri condomini.

Si può lasciare un’auto abbandonata nel cortile condominiale?

Non è lecito lasciare parcheggiata, magari per mesi, l’auto in cortile, perché così facendo si altera la normale destinazione di questa parte comune e si lede il pari diritto degli altri condomini.

note

[1] Cass. sent. n. 11034/2016 del 27.06.2016.

[2] Cass. sent. n. 15203/2011.

[3] Cass. sent. n. 9999/1992.

[4] Cass. sent. n. 875/1999.

Autore immagine: 123rf com

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3 Commenti

  1. Buongiorno,
    nel mio contratto di affitto, insieme all’appartamento, è chiaramente citato il posto auto. Ho scoperto però adesso che il posto auto non solo non è esclusivo, ma lo spazio comune in cui è ricavato non è adibito a posto auto, ma si tratta in effetti di uno spazio comune utilizzabile solo per il carico/scarico. Come dovrei comportarmi? È legittimo secondo voi chiedere uno sconto sul canone di affitto, comprensivo di arretrati, visto che il posto auto per cui ho pagato in effetti non esiste? Grazie

  2. nel mio condominio abbiamo un posto auto assegnato a ciascun condomino e ne rimangono diversi di libera utilita’ per le seconde macchine o per gli ospiti. Nel condominio un condomino che ha oltre alla sua abitazione, ha una villetta adibita ad uso ufficio e abusa dei posti liberi per far parcheggiare i suoi dipendeti oppure ci parcheggia
    isuoi furgoni che non utilizza anche per mesi e addirittura per alcuni periodi ci parcheggia un camper che e’ piu’ lungho di un metro del normale posto auto e quindi non consente la normale visualizzazione di manovra.Le chiedo se e’ normale o se c’e’ materia percui noi condomini ci possiamo appellare.La ringrazio in attesa di riscontro

  3. Sto in affitto con posto auto nel cortile del condominio ma spesso è occupato da altri condomini però io ho il tessera dei disabili mi spetta di diritto un posto auto?

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