Comprare dai genitori: rischi

Il figlio è costretto a dichiarare i redditi con i quali ha acquistato la casa, le azioni societarie o un’automobile dai genitori: altrimenti scatta il redditometro.

I tuoi genitori hanno deciso di venderti una casa, anche se a un prezzo stracciato. In realtà, più che una vendita, si tratta di una donazione visto che il compenso pattuito è simbolico, del tutto lontano dai prezzi di mercato. Avete scelto però la vendita perché la donazione è un atto che dà una serie di problemi. Ebbene, forse non sai che anche  il fatto di comprare dai genitori implica dei rischi, rischi soprattutto di tipo fiscale. Prova ne è una recente sentenza della Cassazione [1] che ha fatto notare come, dall’acquisto di un bene dai genitori, il fisco può desumere una capacità contributiva. Con il risultato che, se il reddito dell’acquirente è insufficiente a giustificare la spesa, è lecito l’accertamento fiscale. Detto così può sembrare un principio difficile da comprendere; facciamo quindi un esempio concreto, partendo da un caso che si verifica spesso all’interno delle famiglie italiane. In questo modo potremo capire quali sono i rischi a comprare dai genitori una casa, le azioni di una società, un’automobile o qualsiasi altro bene di valore.

La madre vorrebbe donare casa alla figlia 

Immaginiamo una madre rimasta vedova che, in vecchiaia avanzata, vorrebbe ricompensare la figlia a lei più fedele con il trasferimento della sua casa di proprietà. Il notaio ha però sconsigliato loro di fare una donazione. Le ragioni sono abbastanza lineari e semplici:

• la donazione può essere revocata dagli altri eredi: questi hanno 20 anni di tempo dal rogito o 10 anni dalla morte del genitore per impugnare la donazione dimostrando che essa lede le loro quote minime di eredità (cosiddetta «quota di legittima»). In pratica, se a seguito della donazione il residuo patrimonio del donante dovesse essere insufficiente a garantire agli altri eredi il soddisfacimento delle loro quote di legittima, questi ultimi potrebbero far revocare il passaggio di proprietà;
• questo significa che gli eredi potrebbero “riprendere” la casa anche se, nel frattempo, il donatario l’ha venduta;
• proprio la facile revocabilità della donazione fa sì che nessuna banca sia disposta a finanziare l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta su donazione. Quindi, nell’esempio di poc’anzi, se la figlia volesse vendere la casa ottenuta in donazione dalla madre, difficilmente l’acquirente riuscirebbe a ottenere un mutuo sull’acquisto; ciò perché la banca ben sa che – se non sono passati 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante – gli altri eredi potrebbero revocare l’atto.

Il notaio però sconsiglia alla madre anziana di eseguire anche la vendita dietro vitalizio perché anche questa si presta ad essere revocata dagli altri eredi (leggi Casa dietro vitalizio). È il caso in cui la madre “vende” la casa al figlio dietro obbligo, da parte di questi, di prendersi cura del genitore fino alla fine dei suoi giorni. Questo schema contrattuale è spesso usato per superare i problemi della donazione in quanto il vitalizio viene considerato come una controprestazione, come il prezzo pagato a fronte del passaggio di proprietà. Senonché i giudici, consapevoli dell’intento spesso fraudolento che si nasconde dietro tale accordo, lo tendono ormai ad equiparare a una donazione.

La madre vorrebbe vendere casa alla figlia per evitare la donazione

A questo punto il notaio consiglia alla proprietaria della casa di vendere la casa alla figlia, sicuramente a un prezzo molto più basso rispetto a quello di mercato e con il tacito accordo che, una volta completato il passaggio di proprietà, la donna restituisca una parte dei soldi incassati dalla vendita. In tal modo, risultando l’atto a tutti gli effetti come una vendita, non potrà essere impugnato dagli altri eredi.

Così avviene: le parti firmano il rogito, la figlia bonifica alla madre alcune decine di migliaia di euro e nei mesi successivi quest’ultima glieli restituisce con piccoli prelievi dal conto corrente di mille euro al mese che le dà in contanti, senza alcuna quietanza o ricevuta di pagamento.

Per fare questa operazione, però, la figlia ha dato fondo al proprio conto corrente: il suo reddito è infatti minimo, ma è sicura che recupererà i soldi grazie all’accordo con la madre.

La vendita tra genitori e figli è soggetta ai controlli fiscali

Dopo il passaggio di proprietà dell’immobile, la casa risulta intestata a tutti gli effetti alla figlia. Lo sa anche l’Agenzia delle Entrate che, con i propri computer, si accorge che c’è qualcosa che non quadra nella dichiarazione dei redditi della nuova titolare del bene. Infatti questa appare titolare di uno stipendio di 500 euro al mese e un conto corrente che, inizialmente con una giacenza media, ora è completamente vuoto. Come si fa a mantenere questa persona se non ha soldi per pagare neanche le tasse della casa? Questo scompenso tra entrate e uscite fa scattare il cosiddetto redditometro, uno strumento che usa il fisco per valutare il potere di acquisto dei contribuenti e verificare se questi stanno davvero dichiarando tutti i propri redditi. L’Agenzia delle entrate, però, non sapendo degli accordi tra madre e figlia, riceve solo i dati dal maxi cervellone: dati che rivelano tutta l’incongruenza di un acquisto di un bene di lusso da parte di una persona sostanzialmente povera. E così chiede chiarimenti alla figlia: «come hai fatto a comprare casa di tua madre?».

La prova contro il fisco deve essere per forza documentale

Qui arriva la parte più difficile: difendersi dal rischio di un accertamento fiscale. Ecco per quali ragioni.

La vendita che simula una donazione non è un atto fiscalmente illecito, tanto più che, per essa, si pagano le tasse (se si fosse trattato invece di una donazione, l’operazione sarebbe stata esente fino a 1 milione di euro). Quindi, in sé per sé, la figlia ben potrebbe difendersi dall’accertamento dicendo che in realtà ha ricevuto la casa in donazione e non in vendita; l’atto era solo un mezzo per non rendere impugnabile il trasferimento di proprietà. Ma la difficoltà per la figlia è dimostrare ciò che dice. Difatti la restituzione dei soldi della compravendita è avvenuta in contanti e senza prove documentali. Peraltro, la testimonianza della madre non ha valore nel processo tributario. Risultato: chi compra casa dai genitori, se si tratta di una finta vendita, può incappare nella rete del redditometro e subire un accertamento fiscale, con tutto ciò che da esso deriva in termini di sanzioni e maggiori imposte da versare su un reddito che, in realtà, non ha mai avuto.