Prestito e mutuo casa: differenze e convenienza

Che differenza c’è tra un prestito e un mutuo? Vediamo insieme come funzionano entrambi per poter scegliere la soluzione migliore.

Chi nella vita non si è trovato a confrontarsi con la necessità di richiedere un prestito per comprarsi un’auto nuova o fare qualsiasi tipo di investimento? Oppure di richiedere un mutuo per una nuova casa? “Tanto pago a rate!”; quante volte quest’espressione sarà entrata nel nostro pensiero. Ma vediamo quali differenze ci sono tra un mutuo e un prestito, e come funzionano. Saperne qualcosina di più ci aiuterà poi a decidere meglio l’opzione più adatta alle nostre esigenze.

Prestiti e mutui finanziari oppure fondiari edilizi

Il prestito è una somma di denaro che una banca o finanziaria dà ad un cittadino a fronte di una documentazione reddituale presentata da questo (quali, ad esempio: buste paga, Cud e Unico). In proporzione al reddito e alle garanzie, il prestito è più o meno consistente. Per esso non vengono richieste garanzie ipotecarie dal momento che si tratta di somme relativamente piccole; per importi superiori, un po’ più consistenti, viene richiesta la cessione del quinto dello stipendio. Nel caso il prestito sia piuttosto corposo, possono essere pretese dalla banca delle garanzie ipotecarie [1] oppure la fidejussione da parte di altre persone (terzi che faranno da garanti), che per lo più sono familiari.

Normalmente la restituzione del prestito è limitata come periodo di tempo (della durata massima di dieci anni), proprio perché dovrebbe servire per scopi momentanei e per situazioni particolari come l’acquisto di mobili o di un’auto. Il prestito, in base al contratto, può essere restituito anticipatamente (con o senza penali). Il mutuo più frequente, invece, può essere finanziario o fondiario. Il primo serve per avere liquidità immediata disponibile, il secondo per l’acquisto di un immobile. Il mutuo finanziario prevede la concessione di una somma che dovrà essere restituita in 10-20-30 e anche 40 anni (a scelta del cliente) e verrà richiesta per avere liquidità in mano, dando però a garanzia l’ipoteca di primo grado su un immobile di proprietà (per questa ragione si parla di mutuo ipotecario).

L’andamento delle rate nella restituzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca

La restituzione, come noto, avverrà tramite rate più o meno consistenti. Queste sono costituite da una quota capitale (che è quella del finanziamento richiesto) e da una quota interessi, al tasso concordato al momento della stipula. C’è da dire, però, che l’entità della quota capitale e quella degli interessi procedono in maniera diversa. Facciamo un esempio: con un mutuo a vent’anni, rispetto a uno a trenta, si pagherà una rata superiore, ma una quantità di interessi inferiore; viceversa, nel secondo caso (del mutuo a trent’anni) a una rata minore corrisponderà una quantità complessiva di interessi maggiore. Bisogna tenere presente che molte banche, per guadagnare di più, nelle rate dei primi anni diminuiscono la quota capitale in modo molto limitato; pertanto, durante questa prima fase di restituzione del mutuo, il cliente pagherà quasi esclusivamente interessi. Il capitale rimarrà quasi inalterato e ciò significa che, se il cliente decidesse di restituire anticipatamente la somma mutuata, si troverebbe di fronte alla spiacevole sorpresa di dover rimborsare un importo notevole, di non molto inferiore alla somma a suo tempo ottenuta.

Infine il percorso per completare l’operazione della restituzione del mutuo si concluderà, laddove tutte le rate siano state pagate in modo corretto e con il rispetto delle tempistiche previste e fissate, con la cancellazione dell’ipoteca. Essa sarà automatica, immediata e senza ulteriori costi aggiuntivi per il cliente, contemporanea, dunque, all’estinzione del mutuo stesso (con il pagamento dell’ultima rata inclusa nel cosiddetto piano di rimborso). Arrivati a tale fase, la banca deve fare una dichiarazione con cui comunica ufficialmente l’estinzione del mutuo, di cui provvederà ad informare in forma telematica (nell’arco di circa un mese) successivamente la Conservatoria.

Ricordiamo che, per estinguere un mutuo con un istituto di credito, si può richiedere ad una diversa banca di subentrare alla prima tramite la surroga: tutto ciò non solo senza che le condizioni basilari cambino o vi siano costi ulteriori, ma anzi con dei vantaggi in termini soprattutto di interessi.

Stato di avanzamento dei lavori nel mutuo fondiario edilizio e perizia tecnica

Alla base della richiesta di un mutuo, infatti, c’è la necessità di acquistare, costruire o ristrutturare un bene; oppure per coprire altri mutui richiesti in precedenza. Nel caso di un mutuo fondiario edilizio, richiesto per la costruzione di un immobile, prioritario sarà lo stato avanzamento lavori (Sal), attestato con apposita perizia da un tecnico: infatti l’erogazione del mutuo procederà di pari passo con il progressivo procedere dell’attività edile. Al di là che la destinazione dell’immobile preso in esame sia abitativa o meno, il mutuo che su di esso verrà rilasciato sarà a copertura dell’80% del suo valore (stimato appunto da un sopralluogo di un tecnico: ingegnere, architetto o geometra); oggi, tuttavia, si può arrivare persino a una copertura del 100% con alcuni Istituti di credito, in casi particolari.

La solvibilità del richiedente nel mutuo fondiario edilizio

La banca verifica anche (e soprattutto) la capacità di restituzione del richiedente, oltre al valore dell’immobile offerto in garanzia, valutato tramite la perizia di un proprio tecnico. La banca analizza il compromesso e la solvibilità del richiedente. La verifica viene fatta tramite la Centrale rischi finanziari (Crif) o altre strutture private equivalenti, o la Centrale rischi della Banca d’Italia (CE.RI.). Così facendo, con questa indagine, una banca può conoscere quale sia l’effettiva esposizione economico-finanziaria del richiedente: ossia se abbia contratto debiti in passato o ne abbia al momento attuale, o se abbia richiesto altri mutui precedenti e, soprattutto, se li abbia o meno saldati e se è stato puntuale nei pagamenti delle rate; oppure, viceversa, quanti e quali ritardi ha avuto. Quindi, se il richiedente sia un “cattivo pagatore” oppure un cliente affidabile e attendibile. Il sistema informativo della Centrale dei rischi permette di conoscere tutto questo, nel massimo rispetto della privacy, ma soprattutto a garanzia di una quasi totale sicurezza per le operazioni finanziarie che si andranno ad eseguire.

Se questa analisi finanziaria e reddituale è positiva la banca manda un proprio perito a valutare l’immobile da acquistare e a verificare che sullo stesso non ci siano ipoteche, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e che sia perfettamente regolare da un punto di vista urbanistico con le concessioni, gli accatastamenti e gli altri obblighi di legge. L’obiettivo è, da una parte, evitare che il cliente si indebiti eccessivamente e non riesca poi a sostenere il costo delle rate; dall’altra verificare che la garanzia offerta a fronte del finanziamento sia libera da vincoli che ne diminuirebbero notevolmente l’efficacia, con gravi rischi di recupero del capitale da parte dell’Istituto in caso di insolvenza.

Le fasi dell’erogazione del mutuo in pillole: dalla richiesta alla stipula del contratto

Rivediamo insieme tutto il percorso che porta alla stipula del contratto di mutuo e alla sua successiva erogazione, dal momento della richiesta. Innanzitutto la decisione di fare un investimento, di acquistare una casa ad esempio o un’auto. Perché pagare un affitto se posso accendere un mutuo e sfruttare le rate per ritrovarmi poi un bene di proprietà? Allora si comincerà ad informarsi e a vedere tutto quello che si deve fare per poter avere un mutuo. Ci si recherà presso una più banche, per confrontare le eventuali offerte disponibili, si prenderanno contatti, dati e notizie sul meccanismo del prestito. Si può consultare anche il sito internet e il portale di ciascuna banca, che sicuramente provvederà a rilasciare una brochure informativa con tutte le indicazioni necessarie, precise e specifiche. Dopo di che, scelto il mutuo che fa per le nostre esigenze (tra le tante tipologie disponibili), si provvederà a consegnare tutta la documentazione necessaria per permettere alla banca di fare una prima “analisi di idoneità” reddituale. A questo punto, con la risposta positiva da parte della banca, avverrà la perizia tecnica e, infine, dopo la delibera di concessione, la sottoscrizione del contratto alla presenza di un notaio: in questo saranno dettagliatamente specificati l’importo finanziato e le modalità di restituzione dello stesso, con riferimento allo spread applicato; i beneficiari e la descrizione puntuale dell’immobile, soprattutto da un punto di vista ipocatastale. Se tutto andrà per il meglio, l’ultimo passaggio, già citato, sarà la cancellazione definitiva dell’ipoteca di primo grado, rilasciata a garanzia del mutuo, subito dopo il pagamento dell’ultima rata.

Questo percorso di massima si può intersecare con altre varianti strada facendo: ovvero la possibilità della surroga e della rinegoziazione o della sospensione temporanea del mutuo per sopravvenute difficoltà.