Diritto e Fisco | Articoli

Come aprire una nuova finestra o una seconda porta in casa

22 novembre 2017


Come aprire una nuova finestra o una seconda porta in casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 novembre 2017



Lavori di ristrutturazione: non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea a patto di non violare l’estetica e la stabilità dell’edificio.

Hai iniziato dei lavori di ristrutturazione in casa. Oltre ad ammodernare il vecchio appartamento vorresti renderlo più funzionale alle tue esigenze, dividendolo in due differenti unità, dando loro più luce e spazio. Per questo, l’ingegnere ha previsto l’apertura di una seconda porta sul pianerottolo per creare un ingresso indipendente. Nello stesso tempo vorresti ampliare le finestre già presenti per rendere meno oscuro l’ambiente, specie nel salotto. Ma è possibile aprire una nuova finestra o una seconda porta in casa, se questa si trova all’interno di un edificio condominiale? Cosa potrebbero contestare gli altri proprietari nel momento in cui decidi di rompere muri o, addirittura, la facciata esterna del palazzo? La risposta ti risulterà gradita: rispettando alcune condizioni imposte dalla legge e dalla giurisprudenza, ciascun condomino è libero di aprire varchi o finestre in condominio. Non importa che i lavori interessino aree che appartengono al condominio visto che il codice civile consente di utilizzare la “cosa comune” entro determinati limiti, senza dover chiedere il permesso all’assemblea o all’amministratore. In sintesi, se ti chiedi come aprire una nuova finestra o una seconda porta in casa devi stare solo attento a non ledere la sicurezza, la stabilità e l’estetica dell’edificio. Vediamo più da vicino cosa bisogna fare.

Per prima cosa vediamo cosa dice il codice civile. Le norme di riferimento sono due.

La prima norma [1] stabilisce che nell’appartamento di sua proprietà o nelle parti comuni dell’edificio attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso deve prima darne notizia all’amministratore che, a sua volta, ne riferisce all’assemblea.

La seconda norma [2] precisa che ciascun condomino «può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Dunque, il proprietario di casa è libero di aprire una finestra in corrispondenza del muro della propria abitazione, allargare una finestra già esistente oppure rompere una parte del pianerottolo per creare una seconda porta di ingresso. Lo può fare senza dover chiedere autorizzazione all’assemblea poiché, da un lato, si tratta di lavori che interessano la sua proprietà, dall’altro lato riguardano anche parti comuni dell’edificio che però non alterano la destinazione del bene (il muro perimetrale ha anche quella funzione) e non impediscono agli altri di fare la stessa cosa.

L’importante è:

  • chiedere le autorizzazioni amministrative al Comune (permesso di costruire e varie licenze laddove necessarie);
  • informare dei lavori l’amministratore di condominio che deve informarne l’assemblea alla successiva riunione;
  • evitare che i lavori possano essere lesivi della sicurezza e della stabilità dell’edificio;
  • l’apertura della finestra non deve compromettere l’estetica del palazzo. A tal fine si dovrà valutare la condizione di partenza dell’edificio che, se già alterato da precedenti interventi degli altri condomini, avrà perso la sua iniziale omogeneità, consentendo più facilmente interventi di questo tipo.

Nel rispetto di queste condizioni è quindi lecito aprire una finestra, allargare una finestra già esistente o aprire una porta o un varco all’interno dei muri condominiali.

Secondo la Cassazione [3], se la finestra aperta consente l’affaccio su beni comuni o su altri appartamenti dei vicini di casa non bisogna rispettare le norme sulle distanze legali in quanto, all’interno del condominio, si deve fare riferimento al diritto dei condomini di utilizzare sempre le parti comuni dell’edificio nei limiti del rispetto della destinazione d’uso e non impedendo agli altri di fare altrettanto: questo principio è prioritario rispetto alle regole dettate in materia di distanze.

È invece vietato aprire una apertura che mette in comunicazione due appartamenti tra due palazzi vicini perché crea servitù reciproche [4].

 

note

[1] Art. 1120 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 18661/2015. «Aprire un vano nel muro perimetrale comune ad opera di un condomino, di una o più finestre o porte del suo appartamento, all’uopo anche ampliando le finestre già esistenti a livello del suo appartamento, non importano un’innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 cod. civ., bensì soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 c.c», (cfr. Cass. sent. del 31.05.1990; Cass. sent. del 11.02.2005; Trib. Salerno sent. del 8.01.2016).

[4] Cass. sent. n. 25775/2015 «In tema di utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all’acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale». Dunque, secondo la Cassazione, è illegittima l’apertura di un varco nel muro perimetrale del condominio effettuata da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un proprio locale, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio e la creazione di una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Autore immagine: 123rf com

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI