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Nuda proprietà e diritto di prelazione

15 dicembre 2017


Nuda proprietà e diritto di prelazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 dicembre 2017



Ho acquistato un terreno agricolo, confinante con altro terreno la cui proprietà è composta da due persone: un nudo proprietario per 1/1, con la qualifica di coltivatore diretto e un usufruttuario per 1/1. Come da prassi, il proprietario del terreno ha inviato lettera raccomandata a/r, contenente il preliminare di vendita che abbiamo stipulato, sia al nudo Proprietario che all’usufruttuario, ai fini dell’esercizio della prelazione agraria. Nel frattempo sono venuto a conoscenza di una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 6904 del 07.04.2015, secondo cui non può essere riconosciuto il diritto di prelazione agraria nè essere esercitato lo speculare diritto di riscatto al confinante che sia solamente “nudo proprietario” e non pieno proprietario, seppur ricorrano gli altri presupposti dettati dalla legge in materia. Quindi, come requisito per l’esercizio della prelazione agraria, oltre alla qualifica di coltivatore, requisito fondamentale è l’essere proprietario del terreno. Ora, se entro il termine di 30 giorni dal ricevimento del preliminare, il confinante non risponde si intende automaticamente escluso il diritto di esercitare la prelazione. Mentre se entro tale termine, viene esercitato il diritto di prelazione, visto che la fattispecie rientra in quella descritta nella sentenza della Corte di Cassazione sopra enunciata, cosa è possibile fare, per far valere i propri diritti ed evitare prelazione?

Come giustamente il lettore ha rilevato nel suo quesito, la Corte di Cassazione con sentenza n. 6.904 del 2015 ha escluso che (anche in presenza, alla data di conclusione del contratto preliminare, di tutti gli altri requisiti richiesti dalla legge) spetti anche al nudo proprietario il diritto di prelazione previsto dall’articolo 7, n. 2) della legge n. 817 del 1971 in favore del confinante di fondo agricolo posto in vendita. Considerato che, come lo stesso ha evidenziato, è stata inviata al confinante (nudo proprietario) la raccomandata a.r. contenente la cosiddetta “denuntiatio”, cioè in pratica il contratto preliminare di vendita del fondo concluso con il promittente acquirente del medesimo, ciò che il lettore può sostanzialmente fare per tutelarsi nel caso in cui il confinante eserciti il diritto di prelazione (nonostante la sentenza citata della Corte di Cassazione) è quanto segue:

– innanzitutto potrà inviare formale richiesta (preferibilmente a mezzo legale) al confinante invitandolo a formalizzare una espressa rinuncia scritta alla prelazione già esercitata in quanto non ne sussistono i requisiti (essendo non proprietario del fondo, ma nudo proprietario esplicitamente indicando la sentenza n. 6.904 del 2015 della Corte di Cassazione);

– se tale richiesta di rinuncia alla prelazione non dovesse essere accolta, al lettore non resterebbe che o cedere alla richiesta del confinante, oppure stipulare il contratto definitivo con il promittente acquirente e prepararsi ad essere convenuto in giudizio dal confinante ai fini dell’esercizio del diritto di riscatto (entro il termine di un anno dalla trascrizione della vendita).

Ovviamente in un giudizio del genere il confinante dovrà riuscire, se nudo proprietario sia alla data della conclusione del preliminare che alla data della stipula del contratto definitivo in pretesa violazione del diritto di prelazione, a sovvertire la chiara decisione della Corte di Cassazione e convincere il giudice che pure ai nudi proprietari spetti il diritto di prelazione. Risulta chiaro che se il confinante del lettore iniziasse un giudizio del genere, si esporrebbe (stante il precedente della sentenza n. 6.904) ad un elevato rischio non solo di perdere la causa, ma anche di dover rifondere le spese processuali del giudizio.

Pertanto, se fosse possibile e ce ne fosse il tempo, sarebbe anche opportuno “sondare” il confinante circa le sue intenzioni a seguito della ricezione del contratto preliminare per persuaderlo, stante la chiara pronuncia della Cassazione e la sua condizione di nudo proprietario, ad evitare di esercitare un diritto (quello di prelazione) che non spetta ai nudi proprietari sulla base, appunto, della limpida recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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