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Buchi di chiodi: chi ripara le pareti della casa in affitto?

22 novembre 2017


Buchi di chiodi: chi ripara le pareti della casa in affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 novembre 2017



Tinteggiatura dei muri dell’appartamento: il proprietario di casa non può trattenere la caparra.

Stai per lasciare casa dove sei stato in affitto per più di quindici anni. L’appartamento parla di te, dei tuoi figli e della loro crescita, di come ti sei conosciuto con tua moglie e dei tuoi gusti in tema di arredo e quadri. Proprio riguardo ai quadri, però, si pone un problema: dopo che li hai staccati dal muro ti accorgi che le pareti sono piene di buchi lasciati dai chiodi e dai tuoi numerosi tentativi di attaccare le cornici. In alcuni casi i quadri ti sono serviti proprio per nascondere delle vistose crepe, frutto della tua inesperienza. Per non parlare delle macchie di colore che si sono formate proprio per via della presenza di tali arredi. Di tanto non poteva non accorgersene il proprietario dell’appartamento che, venuto a fare l’inventario e a riprendere le chiavi di casa, ti ha detto che le spese di pitturazione dell’appartamento saranno a tuo carico e che, per ciò, si tratterrà la caparra che a suo tempo gli avevi versato. A te sembra ingiusto dover pagare per una manutenzione di cui godrà un’altra persona, verosimilmente l’inquilino che ti sostituirà. Peraltro, se proprio è vero che spetta a te riparare le pareti, devi essere libero di scegliere l’imbianchino di tua fiducia, che magari ti farà un prezzo più basso. Chi dei due ha ragione? Chi ripara le pareti della casa in affitto per i buchi di chiodi? A chi spettano le spese per la pittura e per lo stucco necessario a coprire le crepe? Lo cercheremo di scoprire in questo articolo.

La prima cosa che devi sapere (e che, di certo, ti farà piacere) è che il padrone di casa non può mai trattenere la caparra per compensarla con le spese necessarie a riparare l’appartamento, ivi comprese quelle della tinteggiatura. Scopo della caparra è infatti tutelare il locatore da eventuali morosità nel canone di affitto, non anche dai costi di manutenzione. Quindi, ad esempio, se l’inquilino non è in regola con le ultime mensilità, il proprietario può tenersi la caparra; se invece ha pagato, e resta solo da provvedere alla verniciatura dell’immobile, la caparra va restituita.

La ragione di questa regola è facile da comprendere. Non spetta al locatore determinare, in via unilaterale, l’ammontare delle spese necessarie a riparare l’appartamento. Se così fosse, si darebbe spazio a possibili abusi da parte di questi, consentendogli ad esempio di affidare i lavori a una ditta più costosa di un’altra, ai danni dell’affittuario. Quindi, se il padrone di casa vuole ottenere il risarcimento per i danni arrecati all’immobile in affitto e non riesce a trovare un accordo con l’ex conduttore deve avviare una causa: sarà infatti il giudice a determinare, in modo equidistante tra le parti, qual è il giusto importo da accordare per la manutenzione.

Vediamo ora a chi spetta riparare le pareti dell’appartamento in affitto per i buchi di chidi. Sul punto una sentenza della Cassazione [1] ed un’altra della Pretura di Padova [2] dicono quale regola seguire.

Secondo i giudici, rientrano nel normale degrado d’uso i fori da chiodi e tasselli lasciati dall’affittuario alla riconsegna dell’appartamento, praticati per la necessità di appendere pensili, tende e quadri. Peraltro è del tutto normale il fatto che, dopo un certo periodo di tempo, i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti. Dunque, non essendovi alcuna colpa a carico dell’affittuario, la tinteggiatura è a carico del padrone di casa [3]. L’inquilino deve sicuramente tinteggiare l’appartamento se ha fatto cambiamenti di rilievo (per esempio, ha colorato le pareti a tinte forti o con dei murales).

E se, nel contratto di affitto, l’inquilino ha firmato una clausola in cui si impegna a ritinteggiare le pareti dell’appartamento, a stuccarle e a coprire tutti i fori provocati dai chiodi di quadri? Sempre secondo la Cassazione citata questa clausola è nulla [4] in quanto accorda al locatore un vantaggio non concessogli dalla legge: quello di scaricare sull’affittuario le spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale dell’immobile. Tali costi invece sono compensati in parte anche con il canone di locazione.

In sintesi, secondo la Corte, la clausola contenuta nel contratto di affitto che obbliga l’inquilino ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall’appartamento per il suo normale uso (ponendo quindi a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) è nulla.

Esistono tuttavia sentenze successive secondo cui le parti hanno autonomia negoziale e possono anche concordare l’obbligo, a carico del conduttore, di lasciare l’appartamento in perfetto stato di manutenzione, per come consegnatogli all’inizio del contratto, ivi compresa la ritinteggiatura delle pareti. Resta comunque il divieto di trattenere la caparra da parte del locatore per quanto appena detto.

note

[1] Cass. sent. n. 11703/2002. Così anche Cass. sent. n. 11703/2002.

[2] Pretura Padova, sent. del 24.06.1997.

[3] Art. 1576 cod.civ.

[4] Cass. sent. n. 8819/1996.

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6 Commenti

  1. Nell’articolo, di cui sopra, viene richiamata la sentenza n. 8819 del 1996 della Cassazione, che fa espressa applicazione dell’art. 79 della legge n. 392/1978. L’art. 79, però, per le locazioni abitative è stato abrogato dall’art. 14 della legge n. 431/1998. Dunque dal 1998 la situazione è cambiata e va riesaminata (i diritti patrimoniali sono disponibili).
    Cordiali saluti.
    Avv. Giorgio S. de Gaetano

  2. Questo articolo stravolge molte delle convinzioni a oggi maturate, compresa quella che la manutenzione ordinaria sia a carico del locatore e non del locatario… L’ autore dell’articolo ne è certo?
    Cordialmente

  3. Ecco tre sentenze in tema di manutenzione nel contratto di locazione.
    “La domanda dell’attore è fondata nei limiti di cui appresso. A norma degli art. 1575 e 1576 c.c. il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e quindi deve eseguire durante la locazione tutte le opere necessario a tal fine, escluse solo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, per tali intendendosi, ai sensi dell’art. 1609 c.c. quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non anche quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito; peraltro tale disciplina è derogabile convenzionalmente; nella fattispecie essa ha subito deroga con l’art. 5 del contratto di locazione nel quale il conduttore Pi.An. si era obbligato nei confronti del locatore – vd. punto 5 contratto di locazione – a “riconsegnare l’immobile locate con pavimenti lucidati a macchina, pareti interne ed infissi tinteggiati a regola d’arte, il tutto in buono stato di conservazione e regolarmente funzionante” (Tribunale di Cassino, 15/04/2008).
    “La norma di cui all’art. 1576 cod. civ. – che prevede che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore – è norma derogabile” (Tribunale di Milano, sez. XIII, 22/12/2005).
    “In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli art. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti” (Cassazione 20/06/1998, n. 6158).
    Cordiali saluti.
    Avv. Giorgio S. de Gaetano

  4. L’indicazione che la cauzione non può venire impiegata in conto pigioni che significato ha?
    La cauzione servirebbe, da che ne so, a garanzia del rispetto degli obblighi contrattuali.
    Se non si può trattenere in caso di danni e non si può trattenere mi pare quindi per i canoni… Quali sono le situazioni di difetto del locatario dove a parziale tutela del locatore è possibile trattenere la cauzione?

    1. Le rispondo con un passo di una sentenza del Tribunale di Roma:
      “… Quanto all’eccezione di compensazione relativa alla restituzione del deposito cauzionale, secondo la costante giurisprudenza della Cassazione, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze della Suprema Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass. 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442); ne consegue che, nella fattispecie, va rigettata, allo stato, l’eccezione di compensazione relativa alla restituzione del deposito cauzionale, non essendo stata l’azienda ancora restituita e non avendo ancora avuto la concedente la possibilità di verificare la sussistenza di danni o pregiudizi garantiti dal deposito cauzionale” (Tribunale di Roma, 16.06.2016).
      Ciò significa che l’inquilino, una volta reso l’immobile, può ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento per la restituzione della cauzione. Il locatore potrà fare opposizione all’ingiunzione, evidenziando l’esistenza di canoni impagati o di danni arrecati all’immobile. Nel primo caso (canoni impagati) ci sarà una compensazione tra crediti entrambi liquidi; nel secondo caso (danni all’immobile), per evitare l’ordinanza di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo, il locatore opponente dovrà produrre in giudizio: 1) la racc. a.r. con la quale ha contestato i danni all’inquilino in data anteriore all’ingiunzione; 2) fotografie rammostranti i danni; 3) la perizia di un tecnico (per es. un geometra), che abbia quantificato i danni. Poi sarà dato ingresso alle prove testimoniali.
      Avv. Giorgio S. de Gaetano

  5. Avvocato la ringrazio,
    ho ragionato su quanto ha suggerito e credo ora di avere meglio chiaro l’iter e l’interpretazione possibile, secondo i ruoli.

    Sono proprietario di alcuni immobili ceduti in locazione, a mia volta per l’attività professionale sono un conduttore:
    in ciascuno dei casi ho avuto cattivissime esperienze, con violente perdite economiche di tempo e di serenità, e ritengo sia la cosa peggiore di tutte mi hanno fatto ricredere sulle mie scelte di vita e sulla stessa società civile.

    Nella vita hanno la meglio sempre i disonesti e i fannulloni, ben consapevoli di farla sempre e facilmente franca. In generale, addove è coinvolto il denaro è un errore attendere fairplay.
    Chi invece imposta la propria esistenza e crescita su valori da formichina stoica e orgogliosa, quali abnegazione etica e lealtà, di fatto è da considerare solo un ingenuo, facile preda delle allegre e spensierate cicale.
    P.S.
    Un appunto per l’autore dell’articolo, che scrive quasi un manuale di menefreghismo per inquilini modello, da opporre con spavalderia al bieco padrone di casa cinico speculatore col sigaro in bocca, senza stimolare alcuna riflessione sulle ragioni di questo.

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