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Lo sai che? Vendita di un immobile ricevuto in donazione: è lecita?

Lo sai che? Pubblicato il 23 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 novembre 2017

Vendere una casa donata è elusione fiscale e può essere oggetto dell’azione degli eredi legittimi.

La donazione nasconde diverse insidie. Sia di carattere civile che fiscale. Spesso viene usata come strumento per pagare meno imposte, in altri casi come metodo per spogliarsi dei beni ed aggirare il pignoramento del creditore, in altri ancora per evitare la corretta ripartizione del patrimonio del donante tra gli eredi legittimi. Per questo, sotto un aspetto civilistico, esistono diversi rimedi per rendere inefficace o nulla la donazione: c’è ad esempio la possibilità di agire con la cosiddetta «azione revocatoria» o con «l’azione di riduzione» delle quote di legittima. Ma anche il fisco può far mettersi in fila e pretendere la sua parte. Secondo infatti numerose sentenze della Cassazione, vendere una casa donata è elusione fiscale. In questo articolo tratteremo questi temi e ti spiegheremo perché molti notai sconsigliano la donazione. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di scoprire se la vendita di un immobile ricevuto in donazione è lecita.

Ci sono diversi lati per trattare l’argomento. Inizieremo con quello più delicato che è, a nostro parere, l’aspetto fiscale.

La vendita di una casa ricevuta in donazione è evasione fiscale?

L’Agenzia delle Entrate, supportata dalla giurisprudenza, ritiene una elusione fiscale la vendita di un immobile ricevuto in donazione. La questione è stata ribadita dalla Suprema Corte con una sentenza di ieri [1]. La ragioni possono essere comprese solo spiegando tre passaggi:

  • Quando si vende una casa di solito lo si fa a un prezzo superiore a quello che si è pagato per acquistarla. È noto infatti che (salvo casi eccezionali) gli immobili si apprezzano nel tempo, da cui la loro natura di beni di investimento. Sul lucro che il venditore fa tra il valore del bene al momento dell’acquisto e il prezzo ricevuto dalla vendita il fisco pretende il pagamento delle tasse. Si tratta infatti di una «plusvalenza», ossia una ricchezza che deve essere tassata al pari di tutti i redditi. Pertanto, la legge prevede che nel caso in cui si venda un immobile (una casa, un terreno ecc.), il venditore dichiari, ai fini Irpef (Imposta sul reddito persone fisiche), l’eventuale plusvalenza realizzata (la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto del bene) e su tale plusvalenza paghi le imposte.
  • Se l’immobile, piuttosto che essere venduto, viene invece donato non si verifica più la plusvalenza in quanto il venditore non ottiene un corrispettivo e, quindi, un reddito.
  • Chi vende una casa avuta in donazione non fa alcuna plusvalenza perché, quando è diventato proprietario dell’immobile, non ha pagato alcun prezzo.

Alla luce di ciò, chi vuol vendere un immobile spesso fa un’operazione triangolare:

  • prima lo dona a un familiare (tenendo presente che non si pagano imposte sulla donazione tra parenti in linea diretta fino a un valore di 1milione di euro)
  • poi incarica quest’ultimo di vendere il bene all’interessato all’acquisto;
  • infine il donatario gli restituire il denaro ricevuto dalla vendita.

Ebbene, questa operazione costituisce una elusione fiscale, uno strumento cioè che, sebbene astrattamente lecito, nel caso di specie viene utilizzato per pagare meno tasse. Risultato: la vendita resta valida, ma il donante subirà un accertamento fiscale e l’operazione verrà tassata regolarmente oltre alle sanzioni.

Chiaramente per dedurre l’intento evasivo, tutta l’operazione si deve svolgere quasi contestualmente oppure in un breve periodo di tempo. Quindi se la vendita dell’immobile ricevuto in donazione avviene entro poche settimane o mesi, l’Agenzia delle Entrate non dovrà dimostrare nient’altro per procedere al recupero delle imposte. In altri termini il fisco non deve dare prova dell’intento fraudolento del contribuente, ma basta il semplice uso improprio della donazione e della vendita.

In passato la Cassazione ha detto però che ci si può salvare dall’accertamento se il denaro ricevuto dalla vendita resta a disposizione del destinatario della donazione: in tal caso, infatti, viene meno tutto l’intento elusivo poiché beneficiario della vendita non è il donante [2].

La vendita di una casa ricevuta in donazione è valida?

Gli eventuali riflessi fiscali non implicano ripercussioni nell’ambito del diritto civile. Per cui la vendita di una casa ricevuta in donazione è sempre valida. Tuttavia, in alcuni casi, l’atto può essere “revocato”. Ciò succede quando il donante, nel regalare l’immobile a una persona, ha ridotto eccessivamente il suo patrimonio fino a sottrarre, agli eredi legittimi, le quote sul suo patrimonio che spettano loro per legge. Cerchiamo di spiegarci meglio.

In base al codice civile, nel momento in cui una persona muore, il relativo coniuge, i figli, i nipoti e gli ascendenti hanno sempre diritto a una parte minima del suo patrimonio. È quella che si chiama legittima e che viene calcolata per percentuali. Per determinare la legittima non si tiene conto solo del patrimonio esistente al momento della morte, ma anche di quello che il defunto aveva in vita. Vien da sé quindi che, se questi ha donato gran parte dei suoi soldi o degli immobili violando le quote di legittima, i parenti più stretti potranno agire per riprenderseli. Lo possono fare anche se il donatario ha, a sua volta, venduto i beni.

Un esempio renderà più facile capire di cosa stiamo parlando. Immaginiamo che un uomo, dopo aver divorziato, inizi a convivere con la badante e ad avere una relazione con questa. Prima di morire le dona la sua unica casa e metà del deposito sul conto corrente. Una volta deceduto, la badante vende l’immobile e se ne torna nel paese d’origine. I figli però, all’apertura della successione, rimasti solo con pochi soldi, possono agire contro l’acquirente della casa, ricevuta dalla badante, perché la restituisca agli eredi legittimi.

Dunque, tutte le donazioni effettuate in vita da una persona sono aggregabili dagli eredi legittimi. C’è però un termine. Gli eredi devono agire:

  • entro 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari
  • oppure entro 10 anni dall’apertura della successione.

Superati tali termini, tanto la donazione quanto la successiva vendita non possono essere più attaccati.

Questo rischio fa sì che le stesse banche difficilmente finanzino l’acquisto di un immobile da un soggetto che lo ha precedentemente avuto tramite donazione. L’unico modo per cautelarsi è di ottenere, dal venditore, una dichiarazione firmata dagli altri eredi con cui questi si impegnano a non impugnare la donazione fatta dal defunto.

La donazione può essere oggetto di revocatoria

Un’ultima precisazione va fatta per chi vuol donare una casa solo per sottrarla ai creditori. Questi ultimi hanno due strumenti per rivalersi ugualmente verso il debitore:

  • se trascrivono il pignoramento entro 1 anno dalla donazione, possono pignorare direttamente l’immobile nonostante il passaggio di proprietà;
  • in ogni caso, nei primi 5 anni dalla donazione, possono esperire la cosiddetta «azione revocatoria»: dimostrando cioè che il debitore non ha altri beni da pignorare, possono rendere inefficace la donazione e pignorare la casa già donata.

note

[1] Cass. sent. n. 27781 del 22.11.2017.

[2] Cass. sent. n. 16158/2016.

Autore immagine: 123rf com


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