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Ristrutturazione casa senza permessi: cosa rischio?

23 novembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 novembre 2017



Per eseguire lavori di ristrutturazione è bene essere informati sui permessi o autorizzazioni necessari per non incorrere in sanzioni o nel blocco dei lavori. 

Ti piacerebbe rinnovare casa, ma ogni volta che ci pensi seriamente desisti perché non sai come orientarti tra le varie autorizzazioni da richiedere e la documentazione da presentare? Effettivamente l’individuazione del titolo edilizio giusto per realizzare i singoli interventi edilizi molte volte non è immediata. E le conseguenze di un errore o di una omissione nell’ottenimento del titolo necessario possono costare care. Ma andiamo con ordine e vediamo cosa si rischia per la ristrutturazione casa senza permessi.

Cosa si intende per ristrutturazione edilizia

Quando si parla di lavori di ristrutturazione bisogna innanzitutto capire se si sta facendo riferimento  alla nozione tecnica di ristrutturazione o piuttosto se si sta parlando, in senso generico, di lavori di sistemazione di casa.

Questo perché, come si vedrà, nell’uno e nell’altro caso cambia la disciplina applicabile.

Tecnicamente, il testo unico in materia di edilizia definisce la ristrutturazione come tutti quegli interventi funzionali a trasformare immobili già esistenti, attraverso un insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Questi interventi possono comprendere anche il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, così come l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono inoltre ricompresi quelli che consistono nella demolizione e nella ricostruzione dell’edificio, con la stessa volumetria di quello preesistente, essendo comunque ammessi gli interventi necessari per l’adeguamento alla normativa antisismica e quelli finalizzati al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Quando invece si parla di ristrutturazione in modo a – tecnico e generale si possono intendere anche i lavori di manutenzione ordinaria, che comprende gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti [1].

Qual è il titolo edilizio per procedere alla ristrutturazione

Ai sensi del testo unico in materia edilizia, i lavori di ristrutturazione sono soggetti alla preventiva presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (così detta SCIA) presso il Comune dove è situato l’immobile oggetto di ristrutturazione [2].

Tuttavia, sono soggetti al preventivo rilascio del permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia da cui derivi un immobile in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

Sono inoltre soggetti a permesso di costruire gli interventi che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone del centro storico, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli culturali o paesaggistici [3].

Diversamente, invece, i lavori di manutenzione ordinaria rientrano all’interno della così detta attività edilizi libera e potranno cioè essere eseguiti senza alcuna preventiva comunicazione.

La differenza tra lavori soggetti a SCIA e quelli che richiedono il rilascio del permesso di costruire sta nella maggiore flessibilità dei primi, nonché nella loro minore onerosità, dal momento che gli interventi per i quali è prevista la presentazione della SCIA potranno essere iniziati immediatamente dopo la presentazione della stessa; mentre nel secondo caso bisognerà attendere il rilascio del permesso.

Ristrutturazione senza permessi, quali conseguenze?

Ma quali sono le conseguenze nel caso di lavori eseguiti senza il relativo titolo o in difformità da esso?

Nel caso di lavori soggetti a SCIA, la realizzazione di interventi edilizi in assenza o in difformità dalla stessa comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro [4].

Per quanto riguarda invece gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia che necessitano del rilascio del permesso di costruire, nel caso vengano eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, saranno soggetti a rimozione o a demolizione e gli edifici dovranno essere resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del Comune e a spese dei responsabili dell’abuso.

Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio.

note

[1] Articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380.

[2] Articolo 22 del decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380.

[3] Articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380.

[4] Articolo 37 del decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380.

Autore dell’immagine: Pixabay

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