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Lo sai che? Come si divide un immobile ereditato

Lo sai che? Pubblicato il 24 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 novembre 2017

La procedura di divisione giudiziale: il sorteggio è la regola solo se le posizioni dei coeredi sono identiche; altrimenti si procede all’attribuzione diretta del bene.

Tua madre è da poco deceduta. Tu e i tuoi due fratelli siete rimasti gli unici eredi della casa dove l’anziana donna viveva ed ora ne avete la «proprietà indivisa» secondo le rispettive quote di eredità. L’immobile è piccolo e non può essere diviso in tre differenti appartamenti, cosa che certamente vi avrebbe consentito di risolvere la questione in modo pacifico e immediato. Dall’altro lato sono risultati vani tutti i tentativi di arrivare a un uso congiunto del bene, frazionato per periodi dell’anno. A questo punto, non resta che trovare una soluzione drastica. Uno di voi lo vorrebbe vendere e dividere i soldi; gli altri invece, per motivi affettivi, vorrebbero conservarne la proprietà. Come si risolve questo tipico conflitto familiare? Come si divide un immobile ereditato? La soluzione è molto più semplice di quello che possa sembrare ed è stata fornita dalla Cassazione con una recente ordinanza [1].

Che succede quando si eredita un immobile

Quando due o più persone ereditano un immobile, ne acquistano la cosiddetta «proprietà indivisa»: in pratica ne diventano tutti proprietari, ciascuno però non di una specifica parte (ad esempio la cantina, il primo piano, il secondo, ecc.), ma di una quota sull’intero. Come dire che ogni erede è proprietario del “tutto” e quindi può utilizzare il bene in ogni sua parte (ogni stanza, ogni piano, ecc.), ma siccome la sua proprietà non è esclusiva, ma divisa in percentuali con altri soggetti, deve consentire a questi ultimi di fare lo stesso uso. Si ha quindi una situazione di contitolarità, simile a quella che si crea sulle parti comuni di un edificio condominiale o a quando marito e moglie acquistano un’auto e la cointestano ad entrambi.

Come si divide l’immobile ereditato se c’è accordo tra gli eredi

Se gli eredi decidono di dividere la proprietà indivisa dell’immobile, devono prima di tutto verificare se tra loro c’è la possibilità di trovare un accordo. La soluzione condivisa, infatti, è sempre quella preferibile perché taglia costi e tempi al procedimento di divisione.

L’accordo potrebbe derivare dalla facile divisibilità del bene in natura. Si pensi, ad esempio, a una villetta divisa su tre piani, ove ciascuno di questi viene assegnato a un comproprietario diverso. In tal caso, gli eredi andranno dal notaio per separare le rispettive quote, ottenendo così – dietro rinuncia di ciascuno alla propria quota sull’intero bene – una proprietà esclusiva su una porzione più piccola dell’immobile. Ad esempio, uno dei fratelli rinuncia al suo 33% sull’intera villa in cambio della proprietà del 100% del solo primo piano.

Nulla esclude però che gli eredi possano accordarsi per vendere l’immobile ereditato e poi dividere il ricavato secondo le rispettive quote di eredità.

Come si divide l’immobile ereditato se gli eredi non trovano un accordo

Più complesso diventa il procedimento di divisione dell’immobile se gli eredi non si mettono d’accordo. In tal caso, fermo restando che ciascuno potrà utilizzare il bene secondo le proprie necessità e senza poter vietare agli altri di fare altrettanto, è sempre possibile rivolgersi al giudice. Il codice di procedura civile, infatti, consente a ciascun contitolare di chiedere la cosiddetta divisione giudiziale. Viene presentato un ricorso al giudice tramite avvocato in cui si chiede al tribunale di trovare la soluzione ottimale. E qui veniamo alla recente decisione della Cassazione (che, peraltro, non fa che ripetere un orientamento ormai stabile).

Se l’immobile si può dividere

Se il bene è facilmente divisibile (l’esempio della villetta su più piani) e le quote di comproprietà sono uguali, il giudice procede al frazionamento e all’assegnazione di ciascuna porzione a ciascuno degli eredi. Lo farà secondo sorteggio.

Se però le quote di comproprietà non sono uguali si procede secondo «attribuzione» [2]. Sarà opportuno chiarire con un esempio: ai tre coeredi, Tizio, Caio e Sempronio, spettano rispettivamente porzioni di due terzi, un sesto ed un sesto. Coerenza vorrebbe che si formassero sei porzioni da un sesto, sorteggiandone poi due a favore di Caio e Sempronio, e attribuendo le restanti a Tizio. Secondo la legge invece si formeranno tre porzioni (tante quanti sono i condividenti), attribuendo quella di due terzi a Tizio e quelle di un sesto a Caio e Sempronio.

Se l’immobile non si può dividere

Se invece il bene non è divisibile in natura, il giudice ne dispone la vendita all’asta e poi divide il ricavato tra gli ex comproprietari [3].

Quando viene preferito un erede

La regola del sorteggio che abbiamo appena visto va applicata solo quando c’è parità di situazioni tra gli eredi. Ma che succede se uno di questi ha già una legittima aspettativa sul bene per utilizzarlo in modo abituale? Si pensi al caso del figlio che conviveva con la madre prima del suo decesso e che ora si trova comproprietario solo di un terzo dell’immobile, costretto probabilmente a trasferirsi. È davvero obbligato a subire la vendita forzata dell’immobile, senza potersi opporre, pur avendo all’interno dello stesso fissato la propria residenza e gran parte della propria mobilia? In tali casi, secondo l’orientamento ormai stabile della Cassazione, il giudice può disporre l’attribuzione diretta dell’immobile ereditato a uno solo degli eredi quando questi non si trovi in condizioni di parità con gli altri e abbia un interesse superiore. Resta fermo però il fatto che l’assegnatario dell’immobile dovrà liquidare agli altri eredi le rispettive quote secondo l’ammontare che verrà definito dal giudice.

I giudici di legittimità affermano che il sorteggio ha carattere non assoluto, ma tendenziale. Il criterio legale è «derogabile in base a valutazioni prettamente discrezionali» del giudice, che possono attenere sia a ragioni oggettive legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, sia a fattori soggettivi. Nel caso di specie è mancata la valutazione dei fattori soggettivi.

note

[1] Cass. ord. n. 23395/2017.

[2] Art. 729 cod. civ.

[3] Il giudice istruttore dispone l’inizio delle operazioni di divisione, che possono essere dal medesimo effettuate o delegate ad un notaio, anche nel corso delle stesse. La delega può essere conferita, oltre che al notaio, anche all’avvocato e al commercialista. Il giudice istruttore o il notaio predispongono, quindi, il progetto di divisione al fine di arrivare ad una definizione non contenziosa del giudizio. Nel caso in cui uno dei cespiti dell’eredità, oggetto della divisione, sia un immobile indivisibile , il giudice, cui vengono conferiti poteri ampiamente discrezionali può comprendere l’intero immobile in un lotto con addebito dell’eccedenza. Se, però, è l’unico oggetto della divisione e le parti non si accordano altrimenti, l’unica soluzione è la vendita, cui il giudice o il professionista delegato provvede. Analogamente, se si tratta di beni mobili o rendite il giudice istruttore procede con la vendita all’incanto.

Se il progetto di divisione è stato predisposto dal giudice istruttore, questi lo deposita in cancelleria e fissa con decreto l’udienza di discussione del progetto, ordinando la comparizione dei condividenti e dei creditori intervenuti . Il decreto è comunicato alle parti.

Se non sorgono contestazioni, il giudice istruttore, con ordinanza non impugnabile correlata dalle disposizioni necessarie per l’estrazione a sorte dei lotti, dichiara, quindi, esecutivo il progetto.

Se sorgono contestazioni (anche solo relative al valore attribuito ad un cespite con richiesta di un nuovo accertamento tecnico) il giudice istruttore istruisce la causa e pronuncia sentenza con la quale approva o non approva il progetto di divisione. Tale sentenza può essere impugnata in appello.


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