HOME Articoli

Lo sai che? Manutenzione e riparazione in condominio: maggioranze assembleari

Lo sai che? Pubblicato il 26 novembre 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 26 novembre 2017

Lavori ordinari e straordinari in condominio: quali sono i quorum che bisogna raggiungere in assemblea di condominio per approvare i lavori?

C’è da sostituire una cisterna dell’acqua, riparare il generatore di calore e la caldaia comune, rifare il terrazzo e la coibentazione da cui filtra acqua negli appartamenti degli ultimi piani; bisogna rifare l’ascensore o riparare il corrimano delle scale. C’è da installare una sbarra per l’accesso al cortile condominiale, rifare un muro di contenimento, riparare il tetto o i cornicioni dell’edificio che sono pericolanti. La parte esterna dei balconi va rifatta perché ormai vecchia, sporca e pericolosa. Per tutti questi lavori di manutenzione e riparazione in condominio c’è sempre bisogno di di un voto e di una autorizzazione dell’assemblea che dia mandato all’amministratore a firmare il contratto con la ditta appaltatrice. Ciò richiede delle apposite maggioranze prefissate dalla legge che non è semplice imparare a memoria in quanto variano a seconda dell’importanza degli interventi (e, di conseguenza, del costo che comportamento per i condomini). A meno di portare con sé il codice civile, non tutti sono in grado in effetti di ricordare quali sono i quorum necessari all’approvazione dei lavori straordinari e ordinari sull’edificio. Ecco perché, in questo articolo, cercheremo di fare un po’ di chiarezza e stabilire, almeno per quegli interventi più comuni, come bisogna operare, quanti voti sono necessari per far “passare” le decisioni durante la riunione di condominio e, in definitiva, quali sono le maggioranze da raggiungere per la manutenzione e riparazione in condominio.

Il quorum costitutivo 

Se alla riunione di condomino manca un gran numero di condomini, la riunione non può tenersi. Il numero minimo di condomini necessario alla validità della costituzione dell’assemblea è detto quorum costitutivo e varia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. Proprio per evitare che le assemblee vengano paralizzate dall’assenteismo dei proprietari, il codice fissa dei quorum più bassi in seconda convocazione. Vediamo quali sono

Quorum costitutivo in prima convocazione

Perché l’assemblea possa tenersi, in prima convocazione devono essere presenti metà più 1 dei condomini (ossia la maggioranza), in rappresentanza di almeno 2/3 dei millesimi del palazzo.

Quorum costitutivo in seconda convocazione

In seconda convocazione è sufficiente che sia presente 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 millesimi.

Il quorum deliberativo 

Il quorum deliberativo è invece quello necessario affinché il singolo punto della votazione possa considerarsi approvato. Quindi è possibile che in una assemblea, in cui sia stato raggiunto il quorum costitutivo, non si raggiunga poi mai quello deliberativo, in quanto i condomini non sono d’accordo ad approvare le mozioni.

Vediamo quali sono i singoli quorum deliberativi per gli interventi di manutenzione e riparazione in condominio..

Maggioranza interventi ordinari

Vi rientrano: interventi di manutenzione e riparazione ordinari o straordinari se di lieve entità (tinteggiatura delle scale, sostituzione della gettoniera dell’ascensore, riparazione dell’autoclave, illuminazione delle scale, manutenzione del giardino…).

In seconda convocazione è necessario che vi sia:

  • maggioranza degli intervenuti in assemblea
  • che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi del condominio.

Maggioranza interventi straordinari

Vi rientrano:

  • Riparazioni straordinarie di notevole entità (facciate, tetto, rifacimento della copertura dei box, ecc.).
  • Ricostruzione dell’edificio.
  • Progetti locali per il recupero del patrimonio edilizio.
  • Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
  • Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche.
  • Contenimento del consumo energetico degli edifici.
  • Realizzazione di parcheggi.
  • Produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, di fonti rinnovabili su parti comuni.
  • Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso ad altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.

In seconda convocazione è necessario che vi sia:

  • maggioranza degli intervenuti in assemblea
  • che rappresenti almeno 1/2 dei millesimi del condominio.

Maggioranza innovazioni

Vi rientrano interventi diretti a migliorare l’uso o il rendimento delle cose comuni (trasformare il tetto in terrazzo, attrezzare un’area giochi in giardino, allargare un portone…).

In seconda convocazione è necessario che vi sia:

  • maggioranza degli intervenuti in assemblea
  • che rappresenti almeno 2/3 dei millesimi del condominio.

Maggioranza per la modifica della destinazione d’uso

Vi rientra la modifica della destinazione dell’uso di parti comuni per esigenze condominiali (per esempio, dismettere lo stenditoio comune per usarlo come sala riunioni).

In seconda convocazione è necessario che vi sia:

  • 4/5 degli intervenuti in assemblea
  • che rappresenti almeno 4/5 dei millesimi del condominio.

Modifica diritti indisponibili

Vi rientrano:

  • Servitù a carico del condominio.
  • Innovazioni che possono creare danno alla stabilità, sicurezza, decoro del fabbricato.
  • Innovazioni che rendono una parte dell’edificio inservibile al godimento o all’uso anche di un solo condomino.

È sempre necessario il 100% dei condomini e dei millesimi.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI